2017年房地产行业发展及趋势分析报告
2017年房地产行业发展及趋势
分析报告
2017年7月出版
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2017年房地产行业发展及趋势分析报告
文本目录
1此轮周期和以往有何不同 ............................................................................... 5 1.1、景气持续更久 ............................................................................................. 5 .2、房价涨幅更高 ............................................................................................... 6 1.3、预期普遍下降 ............................................................................................. 8 1.4、分化更加突出 ........................................................................................... 10 2追本溯源，还看政策 ..................................................................................... 13 2.1、多方面政策配合全力去库 ....................................................................... 13 2.1.1、限购放松等需求刺激政策不断出台 .................................................... 13 2.1.1.1小周期上行阶段：刺激强度与第二轮周期相当 ................................ 13 2.1.1.2小周期下行阶段：此轮周期践行“因城施策”的调控思路 ............ 15 2.1.2、资金环境尤为宽松 ................................................................................ 16 2.1.3、棚改货币化安置对三四线需求大幅提振 ............................................ 18 2.2、叠加土地供应逐渐减少，致库存降至低位 ........................................... 19 2.3、较强补库需求带动开工、投资走势背离销售 ....................................... 24 3后续如何：销售增速下行，投资景气依旧 ................................................. 28 3.1、销售端：脚步放缓，趋势不改 ............................................................... 28 3.2、投资端：看好全年景气度的持续 ............................................................ 37 3.2.1、资金端：当前资金整体较为充裕 ......................................................... 37 3.2.2、房企投资意愿较强 ................................................................................ 38 3.2.3、土地购置大概率超过2016年 .............................................................. 41 4投资建议：聚焦龙头房企及三四线棚改受益标的 ..................................... 44 4.1、行业下行、融资收紧，龙头优势加速彰显 ........................................... 44 4.2、棚改货币化安置的提升利好三四线资源型房企 ................................... 49
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图表目录
图表1：我国自2006年以来共经历了三个完整的短周期，目前正处于第四轮周期下行阶段 ... 6 图表2：一线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅均达到或超过此前高点（%） ...... 6 图表3：热点二线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅创历史新高（%） ................. 7 图表4：部分三四线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅也超过此前高点（%） ...... 8 图表5：此前新开工一般滞后于销售6个月左右,本轮时滞变短 ................................................ 8 图表6：投资对销售下滑愈加敏感，同时销售好转传递至投资的时滞逐渐变长 ....................... 9 图表7：此轮周期中三四线城市销量走势与一二线城市出现明显的分化（万方，%） ........... 10 图表8：从70大中城市新建住宅价格指数同比来看本轮周期三线与一二线城市出现明显分化（%） ....................................................................................................................................... 12 图表9：第三轮小周期需求刺激力度小于本轮和第二轮周期，主要通过调整公积金促进刚需的释放 ......................................................................................................................................... 14 图表10：此轮周期对比上一轮资金价格更低，资金供应量更充裕 ......................................... 17 图表11：此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮低1.4个百分点，也处于历史低位（%）18 图表12：一线及三四线城市2014年以来土地供应持续降低 .................................................. 19 图表13：供应减少致一线及三四线城市2014年以来土地成交持续降低 ................................ 20 图表14：2016年房企存货周转率提升至2010年以来最高水平 .............................................. 21 图表15：大幅去化后部分一二线城市库存降至历史低位 ........................................................ 22 图表16：一线及大部分二线城市去化周期降至较低水平（月） ............................................. 22 图表17：三四线城市经过此轮周期大幅去库后，较多城市去化周期已经降至合理水平（月）24 图表18：2017年一季度末，在房企持续补库下周转率同比略微下降 ..................................... 24 图表19：：今年以来，房企持续补库，土地购置面积同比持续攀升 ........................................ 25 图表20：土地购置费用自2016年来同比持续上升，今年一季度增速扩大 ............................. 26 图表21：本轮周期下行阶段销售下滑相对较为缓慢，但下降趋势未改 .................................. 28 图表22：单月销售来看，3月以后增速明显下滑 .................................................................... 28 图表23：一二线城市累计销售面积自调控后持续下滑（万方） ............................................. 29 图表24：今年以来，尤其4月，一二线城市单月销量增速持续下滑（万方） ....................... 30
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2017年房地产行业发展及趋势分析报告
图表25：目前70大中城市新建住宅价格指数中一二线城市环比仍处于上涨的状态中（%） 30 图表26：2017年棚改总量同比无增加，2018-2020对比2015-2017总量水平有所降低（万套） ......................................................................................................................................... 32 图表27：4月三四线房价均价已涨至6257元/平 .................................................................... 34 图表28：2016年三四线城市释放了较多的需求 ...................................................................... 35 图表29：2016年二季度起，三四线城市销量基数开始走高 ................................................... 36 图表30：2016年高销售使得房企积累了大量的资金流 ........................................................... 37 图表31：2017Q1行业货币资金/（短期借款+一年内到期长债）达152.22% .......................... 38 图表32：2016年末房企的去化周期大幅降至0.96，不足一年 ................................................ 39 图表33：2017Q1房企去化周期同比再降10.17% .................................................................... 39 图表34：北京在上调土地供应计划后1-4月累计供应土地同比增长177% ............................. 41 图表35：2017年1-4月土地购置面积同比实现8.10%的增长 ................................................. 42 图表36：2017年以来全国土地购置费累计同比不断攀升，4月底同比增速高达21.10% ....... 42 图表37：2017年一季度四大行业龙头的三项费用率明显低于行业水平 ................................. 47 图表38：龙头房企一季度销量增速大幅领先全国水平 ............................................................ 47 图表39：2017年一季度行业集中度（前10销量占比）加速提升 .......................................... 48 表格1：第四轮周期上行阶段在我国自2006年以来所有周期上行阶段中持续时间最长 ........... 6 表格2：第二轮小周期与本轮周期的上行阶段刺激政策和程度相似 ........................................ 13 表格3：从各轮周期政策收紧来看，本轮非一刀切模式，践行“有保有压”的调控思路 ....... 15 表格6：2017年部分省份棚改开工计划情况，大部分预计在9、10月完成全年任务 ............. 31 表格7：目前三大都市圈周围的主流三四线城市大部分处于限购环境下 ................................ 33 表格8：2016年部分三四线城市强力的购房补贴对需求起到较强的刺激作用 ........................ 35 表格9：龙头房企2017年计划开工情况对比2016年都有所提升，说明当前房企投资意愿较为40 表格10：自2016年四季度以来，房企融资不断收紧 ............................................................. 44 表格11：目前大房企剩余中期票据额度较高 .......................................................................... 46 表格12：目前上海在土地出让中已经开启对房企的资质评分，利好于实力强劲的龙头房企 . 46 表格13：2017年棚改有望为三四线城市带来约2.38亿平的需求 ........................................... 49
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2017年房地产行业发展及趋势分析报告 报告正文 1此轮周期和以往有何不同
万物循环，周而复始。我国房地产周期由于施加了政策这个关键变量，在演绎的过程中脱离了单一往复的模式，这也赋予了它有别于其他周期行业的魅力。尤其此轮周期，用以往的规律去解读和预测行业已然失效，我们需要识别出不同之处，同时找到背后核心原因，从而对接下来判断市场走势提供一定支撑。详细分析后我们总结出本轮周期主要存在以下四点不同。
1.1、景气持续更久
从房价波动的角度来看，我国共经历了完整的三轮短周期，目前正临第四轮
短周期的下行阶段。此轮周期始于2014年930的政策宽松，市场止跌回升；至 2015年330，再次刺激需求，降低二套房首付比例，而后市场开始逐渐升温，直至出现一线城市房价快速上涨的局面；上海和深圳限购后，市场热度传递至二线城市，2016年二三季度，无论是楼市还是地市都一派火热。为了抑制房价过快上涨，9月30日前后大量城市开启限购，从房价的角度看，此轮周期也由此步入下行阶段。
此轮周期上行期间房价环比从-0.80%一路高涨至1.80%，行业高景气共持续了24个月，超过此前所有周期上行阶段的持续时间，并且今年一季度，房价有所反弹。
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