调查该市近年工业用地地价上涨情况，2008年1月至2010年1月地价上涨8%，平均每
月上涨幅度为0.333%，2010年地价涨幅基本相同，如将2008年1月1日地价指数定为100，则地价指数2009年9月为106.993，2010年10月为111.322。 （二）区域因素修正
1、道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干
道相比差2%。 2、交通便捷度以待估宗地为100，每增加或减少一路车，地价上下浮动0.5% 3、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.2% 4、距火车站距离，以待估宗地为100，每增加一公里，相应减少0.3%
5、产业聚集度，分为低、较低、一般、较高、高五个级别，以待估宗地为100，每增加一
个等级，地价向上修正2% 6、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重，以待估宗地为
100，每上升一个等级，地价往下修正0.5% （三）个别因素修正
1、宗地分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往
上修正1%。 2、容积率，以待估宗地为100，每上升0.1，地价往上修正1.5%。
交易价格（元/M2）
A
372.74 B 368.9 100/100 100/100 111.322/100 100/100 100/100 100/100
C
387.72
100/100 100/100
111.322/107.16 100/100 100/100 100/100
土地用途 供需圈 交易日期 交易情况 土地使用年限 价格类型
100/100 100/100 111.322/100 100/100 100/100 100/100
100/100
区域 因素
交通条件
交通通达度 交通便捷度 距区域中心100/98 100/100 100/100.64 100/98 100/100 100/100.5 100/100 100/100 100/100.5
距离
距火车站距离
基础设施情况 产业集聚度 环境优劣度
100/103 100/100 100/102 100/98.5
100/103.6 100/100 100/102 100/99
100/101.8 100/100 100/102 100/98.5
个别因素
宗地面积 宗地形状 容积率 地形
目前规划限制
修正后地价
市场法最终评估值
100/100 100/100 100/100 100/100 100/101.5 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 371.88 354.49 361.74元/平方米
100/100 100/99 100/102.4 100/100 100/100 358.86
（四）因素修正及地价计算
将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得三个价格较为接近，采用
算术平均值361.74元/平方米为待估宗地地价。
由此可以确定40000平方米待估宗地土地使用权评估值为14469600（元）
（40000*361.74）