分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。
2．2进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。
2．3设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。
3、施工图设计阶段的造价控制
满足项目使用功能的前提下，合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低；充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几方面的工作：
3．1房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，做好设计任务书的编写工作。
3．2加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。
4、招投标阶段的造价控制
合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。房
地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：
4．1招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。
4．2招标文件和标底。该房地产项目应该全部采取公开招标，杜绝议标或者变相议标。在招投过程中应该编制招标公告书，招标文件，资格预审文件，评标、定标原则及办法，对投标报价中单项报价进行比较分析，为选择承包单位提供依据，进而签订工程承包合同。特别要注意到，编制工程标底，工程量清单，审定工程标底，为施工承发包合同价款的确定提供依据，协助业主对施工承包合同中的条款进行技术咨询，避免合同条款制定不严密，事后发生经济纠纷事件。
4．3选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
4.4工程量清单的管理。中标合同条款的签订应严谨，细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不明日后扯皮的现象。有关的负责
人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式，三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。
5、施工阶段的造价控制
在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手：
5．1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。
5．2审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。
5．3严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。
5．4严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。
5．5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。
5．6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。
6、竣工结算阶段的造价控制
工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查，认为应着重把握以下几个主要环节：
6．1认真熟悉图纸，分析竣工资料、核实工程数量，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予扣除。
6．2审查现场签证的真实、合理性。审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须
6．3严格审查施工合同，正确处理结算纠纷。审查施工合同及有关文件的工作为：核准工程结算范围；确定施工工期，正确进行索赔；确定施工承包方式；审查合同其它条款的落实情况。
6．4审查定额使用，政策调整的合理性、准确性：审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量。
6．5认真做好工程材料价款的结算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票做为材料调价依据的作法；审查是否按规定计算材料差价；审查是否存在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。
6．6审查各项取费是否符合规定、合理和准确。审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级的情况，审查是否存在变通装饰工程按专业装饰工程取费的情况。
6．7在结算审查过程中，正确处理审查方与被审查方的关系，
保证工程结算工作须利开展。
五、投资估算总表
小高层住宅：地上8层+地下2层
土地面积：2000亩=2000*666.67=1333340㎡ 项目建筑总面积：1333340*1.8=2400012㎡ 绿化面积（最低）：1333340*45%=600003㎡ 公建及配套设施面积：30000㎡
项目投资估算总表 单位：万元 占地面积:1333340 费用 土地成本 投资单价 最终费用 序号 一 1 1.1 1.2 1.3 总建筑面积(m2) 费用名称 2400012 费用标准/明细 300万/亩 1.3万/亩 250/m2 土地成本 土地出让金 土地交易契税 公共建设配套费 合计 600000 2600 33335 635935 300万/亩 1.3万/亩 180/m2 600000 2600 24001.2 0.8元/㎡ 11元/㎡ 2元/㎡ 2元/㎡ 7元/㎡ 626601.2 192.001 2640.013 480.002 480.002 1680.0084 99.701 56.972 264.512 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 工程档案保证金 垃圾处理费 抗震审查费 消防审查费 墙体材料专项费 施工图设计审查费 工程勘察审查费 施工安全技术服务费 1.2元/㎡ 18元/㎡ 3元/㎡ 3元/㎡ 10元/㎡ 前期工程费用 288.001 4320.022 720.004 720.004 2400.012 建安的0.056% 建安的0.032% 建安的0.15% 143.137 建安的0.049% 81.792 383.402 建安的0.028% 建安的0.13% 2
合计 9056.373
5893.212