招标项目及要求
一、招标项目简要说明
项目名称：“金马蓉西新城一期物业管理” 业主单位：成都市温江区金马镇人民政府 本安置小区位于成都市温江区金马镇温泉社区。
本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅。
“蓉西新城”安置小区总建筑面积15.5万平方米（不包含商业用房），其中地下室：1.4万平方米；住宅：14.1万平方米；
本建筑区划总建筑密度：24.23％，总容积率：2.94，绿地率：35.89％。机动车地下停车位378个。 二、物业管理用房的配置情况
业委会活动用房：由业主单位另行提供，不由物管公司服务。 三、招投标控制价
单价按1元/平方.月计。1元/平方.月X15.5万平方X12月=186万元/年。 （包括电梯正常维护保养费用，但不包括电梯正常维护费用下的零件更换费用、不包括正常维护使用下产生的二次加压额外费用） 四、物业人员配置
配置人员不得低于:保安人员17人、保洁人员16人、工程人员7人（其中高压作业电工须配备），管理人员4（其中品管人员1名以上）。 五、物业管理服务要求
按照《物业管理服务技术规范及要求》及《成都市普通住宅服务等级标准二级》执行。人员、设备等由中标单位根据以上标准配备。甲方采用不定期检查和每季度集中检查的方式，对检查中出现的不达标，责令限期整改，整改后仍不达
标的，甲方有权解除合同。 六、服务期限
本物业管理服务期限为二年。 七、付款方式
每月支付物管费用的90%，另10%作为考核金，每季度按照考核结果支付一次。
附：《成都市普通住宅物业服务等级标准二级细则》 物业管理服务技术规范及要求
本物业的服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》二级标准执行。根据项目特点提供符合要求的专项服务。具体技术规范与要求和部分差异如下： 一、物业管理服务的内容
(一)管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护（如电梯、电费等）；
(二)物业管理区域内公共秩序(含日常安全巡查服务)的管理和环境卫生的维护；
(三)物业管理区域内的绿化养护和管理；
(四)物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理； (五)供水、供电、供气、通信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理； (六)物业档案资料的建立与管理；
(七)物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务。 (八)物业维修和管理的应急措施：
1、本项目范围突然断水、断电的应急措施；
2、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
3、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施； 4、电梯发生故障应急措施。 5、消防应急措施； 6、治安应急措施；
7、突发公共卫生事件应急措施。
二、物业管理服务的要求
按专业化的要求配置管理服务人员；
三、物业管理服务标准(成都市普通住宅物业服务等级标准二级) 项 目 内容与标准 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者（一）岗位证书。 综 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 合 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 管 6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，理 有报修、维修和回访记录。 服 务 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、每年进行二次业主满意度调查，满意率不低于85％。 1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （二） 房 2、根据房屋实际使用年限，每3日检查1次房屋共有部位的使用状况，需要维屋 管 理 修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的（单个单项费用超伍仟元，双方协商认定），及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主单位提出报告与建议，根据业主单位的决定，组织维修。 3、每3日巡查1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主单位和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途（比如破窗开店）等行为应及时制止并纠正，并报告业主单位和有关主管部门。 6、建筑区划主出入口设有建筑区划平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 项 目 内容与标准 1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责应签订相关维修保养协议并向业主单位备案）。 2、建立附属设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操（三） 作规程及保养规范；设施设备运行正常。 共有 4、对附属设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，设施 及时组织修复；属于大、中修范围的（单个单项费用超伍仟元，双方协商认设备 定），及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向维修 业主单位提出报告与建议，根据业主单位的决定，组织维修。 养护 5、电梯须保证24小时正常运行，并保证按时年审，每半月一次检修维护保养。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害等现象。 8、建筑区划主要道路及停车场交通标志齐全。 9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 11、对技防设施进行定期维护，确保门禁、监控正常使用。 12、由业务单位今后添置的附属设施设备的日常管理和维修维护保养等。 1、建筑区划主出入口24小时值勤。 （四） 2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。 协助 3、对进出建筑区划的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 维护 4、对进出建筑区划的装修等劳务人员实行登记管理。 公共 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时应负责及时处置，秩序 并报告业主单位及有关部门，并配合相关调查等。 1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天及时清运，并保证不出现垃圾冒桶。 2、建筑区划道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清（五） 扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共有部位玻璃每月清洁1保 次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。随时保洁。 洁 3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检服 务 查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，并保证随时畅通。 4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 1、有专业人员实施绿化养护管理。 （六） 2、对草坪、花卉、绿篱、树木每两月进行1次修剪、养护。 绿化 3、每周清除1次绿地杂草、杂物。 养护 4、根据气候，适时进行浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 管理 5、根据长势，适时进行喷洒药物，预防病虫害。 八、物业服务费的结算形式
本项目的物业服务费采用包干制的形式，投标人应根据管理服务内容进行测算定价，物业服务费应已包含物业管理期间的所有物价上涨、应急、意外、风险、责任引起的费用。
注：文件中所称业主单位即为该项服务的费用提供方，即金马镇人民政府。