的前半个周期结束时（即10年—15年）才显露出来，房地产行业起步阶段的信用风险并不太明显；进入快速发展阶段后，商业银行个人住房贷款业务内部操作流程日益规范，但由于此时房地产行业处于快速上升的过程，众多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人住房贷款形式骗取商业银行资金的现象。而房地产市场的繁荣景象也会使商业银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险和流程执行不严格造成的操作风险；经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是提高一套房贷首付比例的政策等等。在此情况下，商业银行个人住房贷款业务就会面临政策风险。 四、我国商业银行个人住房信贷风险的防范及对策
1、改善个人信用风险的识别环境
首先，要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是个人信用制度，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。其次，在目前情况下，由于信用机构的还未建立好，银行为了化解信用风险，必须扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间的共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。 2、尽力化解个人住房货款的流动性风险
商业银行应采取市场化的手段转移流动性风险，推进资产证券化市场的发展。首先，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分散流动性风险。其次，应把住房贷款的证券化提上日程。
3、健全个人住房贷款担保制度，建立双层担保体系
我国应积极尝试建立政府担保机构为中低收人家庭购房提供担保。可由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司，实行低收费、微利运作，为广大购房者特别是中低收人家庭提供担保。这样一方面扩大银行个人住房抵押贷款发放规模，增加社会总福利。另一方面又有效地减少信息不对称、道德风险等问题，降低银行个人住房抵押贷款风险。
目前我国商业保险介人个人住房抵押贷款市场的广度和深度还远远不够，现在这一市场的信用风险基本全部由商业银行承担。因此，当前应积极鼓励商业保险机构从深度和广度上全方位介人个人住房抵押贷款市场。同时在条件成熟时，我国还应积极尝试成立一批私营抵押贷款担保公司，形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网，从而有效解决住房市场长期担保主体缺位的问题。
4、加强商业银行个人住房贷款风险的内部管理与控制
商业银行在办理个人住房贷款业务过程中，其内部管理松懈、机制不健全导致商业银行个人住房贷款存在风险，因此应从商业银行内部加强管理。 第一，应加强贷前审批和贷后管理工作。在贷前审批环节，应综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等;加强对借款人的还款能力调查。在贷后管理方面，首先要对借款人进行跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款周期内的各种不利还贷因素，如工作和收入等的变化情况，是否影响其还款能力，一经发现要及时采取补救措施。其次，对无意违约的客户要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。最后，要加强言传，坚持正确舆论导向，强化借款人还款意识。
第二，建立科学的资信评估指标体系。目前，国外对个人资信评估采取的是“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、资本（Capital）、担保品（Collateral）和行业环境（Condition of Business）。“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国正处于经济结构调整期，应不断对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人住房信贷业务的个
人资信评估指标体系。
第三，加强银行内部操作人员的责任感，建立一套好的处罚方法。只有这样，在信贷业务经营方面，才能防范和控制信贷经营违规，预防信贷人员的不作为，更好地规避信贷经营风险。
参考文献：
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[5] 曹玉敏．论我国商业银行个人住房信贷风险管理，企业家天地2011年第2期中旬刊