【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。 2．
【答案】C
【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。 3．
【答案】B
【解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=4000×60%=2400万元。 4．
【答案】C
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。 5．
【答案】B
【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。 6．
【答案】D
【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 7．
【答案】A 【解析】第一步，土地使用权转让扣除项目=420+6+（560-420）×5％×（1+7％+3％）=433．7（万元）
第二步，土地增值额=560-433．7=126．3（万元）
第三步，增值额与扣除项目金额之比=126．3÷433．7=29．12％ 第四步，应纳土地增值税额=126．3×30％=37．89（万元） 8．
【答案】 B 【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0．5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元） 9．
【答案】B
【解析】收入总额为2000万元
扣除项目金额=200+400+（200+400）×10%+2000×5%×（1+7%+3%）+（200+400）×20%=200+400+60+100+10+120=890（万元） 增值额=2000-890=1110（万元）
增值率=1110÷890=124．72%，适用于第三档税率，50%，速算扣除系数15% 应纳税额：1110×50%-890×15%=555-133．5=421．5（万元）
10． 【答案】C
【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 11． 【答案】C 【解析】纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税。 12． 【答案】D
【解析】ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除；D尚未实现销售，不能在计算土地增值税时扣除其成本费用。 13． 【答案】B
【解析】房地产开发企业取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。 14．
【答案】B 【解析】土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。 15． 【答案】C
【解析】考点在于许多人误认为应该选择A，但实际上是由税务部门根据房地产评估价格扣除。
二、多项选择题 1．
【答案】ABCD
【解析】土地增值税的特点有：以转让房地产的增值额为计税依据；征税面比较广；实行超率累进税率；实行按次征收。 2．
【答案】ABCD 【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。 3．
【答案】BD 【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税。 4．
【答案】AD
【解析】AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；B发生了房地产权属的转移但未取得收入，C未发生房地产权属的转移，都不属于土地增值税的征税范围。 5．
【答案】BCD
【解析】区分“取得土地使用权支付的金额”与“土地征用费”不是一个概念。 6．
【答案】ABD 【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。 7．
【答案】ABCD
【解析】这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解。 8．
【答案】AD
【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。 9．
【答案】AB 【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。 10．
【答案】ABC
【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。 11．
【答案】ABC
【解析】成交金额巨大不构成以评估价格为计税依据的条件。 12．
【答案】ACD 【解析】纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。 13．
【答案】CD 【解析】财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 14．
【答案】ABC 【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 15．
【答案】AD
【解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 三、计算题 1．
【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与为首的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。 （1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）× 1／2=2080（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元） （4）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0．5‰ =357．5+3．25 =360．75 （万元）
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。 （5） 应扣除的费用总额=2080+1500+358+360．75=4298．75 （万元） 增值比例=（6500-4298．75）÷4298．75×100%=2201．25/4298．75×100%=51．21% 适用40%的税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税额=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56（万元）
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加= （6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325．75 ×（1+7%+3%） =358．33（万元）
（7）应纳房产税=15×12%=1．8万元 2．
【答案及解析】 （1）计算公司应缴纳的营业税：
应缴纳的营业税＝（12000+15000）×5％=1350（万元）
（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额； 公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（5400+210）×2/3+（5400+210）×1/3×（80%+10%） ＝3740+1683＝5423（万元）
销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额； 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝2500+4000×（80%+10%）+1000＝7100（万元）
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-50）+（2500+5610÷3）×5％+（1000+5610÷3）×10％+（1683+4000×90%）×10％+（5423+7100）×20% =468．5+287+528．3+2504．6=3788．4（万元）
这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。 （5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝1350×（1+7%+3%）=1485（万元） （6）计算公司应缴纳的土地增值税
增值额＝（12000+15000）-（5423+7100+3788．4+1485）＝27000-17796．4＝9203．6（万元）
土地增值率＝9203．6÷17796．4×100％＝51．72％，适用40％的税率，速算扣除系数5%， 应纳土地增值税＝9203．6×40％-17796．4×5％＝3681．44-889．82=2791．62（万元）