经济适用房制度存在的问题及模式探讨(2)

　　
　　退出机制不完善
　　现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定房价一次性地将补贴划拨给中低收入者。然而随着经济的高速发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的中低收入者。显然，这种静态的、一次性的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源。
　　
　　经济适用房运作新模式
　　
　　新模式的定位
　　新的经济适用房运作模式应当定位在占人口小部分的低收入者，而不是现在的占人口多数的中低收入者。建议根据国际标准，将居民收入分为高、中高、中、中低、低等收入者，将经济适用房的购房者主要限定在中低收入者上，同时也允许低收入者购买，但考虑到低收入者的实际收入情况，应当把廉租房作为解决低收入者住房问题的主要方式。而中等及以上收入者的住房问题可以通过房地产市场解决。
　　
　　新模式的主要内容
　　经济适用房新的运作模式主要由五个部分构成：土地利用模式、开发模式、销售模式、租用模式及退出机制。
　　土地利用模式 新模式中，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。土地年租的含义是，把一次性支付改成“谁使用谁支付”，房产商只支付开发阶段的租赁费，房屋出售后，由房屋购买者按年支付土地租赁费用。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。
　　开发模式 新模式中，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其它类型住宅的开发。
　　销售模式 新模式中，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。
　　租用模式 允许租用经济适用房。政府根据本地的情况，在捆绑开发时规定一定比例的经济适用房按一定比例出租。开发商可以作为这些经济适用房的业主，也可以转让给别人。用于出租的经济适用房免缴土地年租费，用于降低租费。业主只能是接受住房保障协会审查合格的租户。例如，北京地区2004年就已经出现了针对低保贫困人群的廉租房政策。
　　退出机制 住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。对于那些用于出租的经济适用房，业主可以在出租满一定年限的条件下，将经济适用房出售。
　　
　　新模式的可行性分析
　　从政府的角度来讲，土地批租的完全市场化和土地年租制不但没有减少政府获取的土地出让金，而且还可能增加政府从土地获取资金的连续性，同时消除了土地划拨中的权力寻租行为。
　　从中低收入者的角度来看，新模式可以有效地降低经济适用房的价格，提高中低收入者的购买能力；经济适用房的捆绑开发为中低收入者提供大量的低价经济适用房，又可以保证这些经济适用房的质量和配套设施的完善，同时使他们有了更大的选择范围，不必再拘泥于几个大型的经济适用房小区；把销售环节从开发商手中收回，可以避免开发商通过掌握销售环节获取不当得利，从而降低中低收入者的购买成本。