保利地产应收账款管理存在的问题及解决对策
重庆工商大学派斯学院会计学院 会计学 2012级会本（7）班张恋 指导教师：丁大军
摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济迅速发展，给企业带来了良好的
发展机遇，但同时也使得企业之间的竞争越发激烈，为了扩大营销，减少存货，许多企业都选择了赊销的方式来增加产品销量，然而这样的销售方式，就会使得企业产生大量的应收账款，而当企业产生信任危机时，若是账款不能及时收回，这对企业的资金周转会产生极大的影响，甚至最终还会导致企业的落败。应收账款是企业一项重要的流动资产，应收账款管理在现代企业的发展中也占着至关重要的位置，而且关系着企业的经济效益，因而为了更好的巩固企业在市场竞争中的地位，要求现代企业在发展过程中必须采取相应的措施来提高自身应收账款管理的水平，且由此解决应收账款管理中的问题。保利地产股份有限公司作为一家大型的房地产公司，应收账款管理水平的好坏直接关系到公司的发展效益。本文以保利地产公司应收账款管理为研究内容，对应收账款的理论进行一系列概述，阐述了保利地产应收账款管理的现状，提出了公司应收账款管理存在的问题，并列出了一些解决其应收账款管理问题的解决措施。
关键词：
Abstract: Since the reform and opening up, the rapid development of China's socialist
market economy, to the enterprise brought good opportunities for development, but at the same time, the competition between enterprises becomes more and more fierce, in order to expand marketing, reduce inventory, many enterprises chose the way credit to increase the amount of products sold. However, this way of sales, will enable enterprises to produce a large amount of accounts receivable, and when the enterprises have a crisis of confidence, if receivables can not recover in time, this to the enterprise funds weeks of the transfer have a great impact, even in the final will be a leading enterprises of defeat. Accounts receivable is the enterprise important current assets, accounts receivable management in the development of modern enterprises also accounted for a crucial position, and the relationship between the economic efficiency of enterprises, thus to better to consolidate its position in the market competition, modern enterprises in the development process must take corresponding measures to improve their level of the
management of the account receivable, and so as to solve the problems in the management of accounts receivable.. Poly Real Estate Limited by Share Ltd as a large Real Estate Company, accounts receivable management level is directly related to the development of the company benefits. In this paper, Poly Real estate company should be accounts receivable management as the research content, theory of accounts receivable for a series of overview, expounded on the poly real estate should the status of accounts receivable management, the company should problems existed in the management of the account receivable, and lists some solutions to its accounts receivable management measures to solve the problem.
Keywords:
一、应收账款管理的概述
1、应收账款的概念及特征
应收账款是指企业对外销售商品、材料以及提供劳务而应向购货方或接受劳务方收取的款项。包括企业在销售过程中代购货方垫付的包装费用、运杂费用以及应向购货方收取的增值税款。应收账款是伴随企业的销售行为发生而形成的一项债权。应收账款表示企业在销售过程中被购买单位所占用的资金。企业应及时收回应收账款以弥补企业在生产经营过程中的各种耗费，保证企业持续经营；对于被拖欠的应收账款应采取措施，组织催收；对于确实无法收回的应收账款，凡符合坏账条件的，应在取得有关证明并按规定程序报批后，作坏账损失处理。应收账款的特征：（1）应收账款是一种商业信用。（2） 应收账款是由于企业与外单位之间，由于产品销售和劳务提供而产生的。（3）企业产生应收账款，一般表明产品销售和劳务提供过程已完成。（4）应收账款按实际发生的金额记账。（5）应收账款是指流动资产性质的债权。 2、应收账款管理的定义
应收账款管理是指在赊销业务中，从销售商将货物或服务提供给购买商,债权成立开始，到款项实际收回或作为坏账处理结束，授信企业采用系统的方法和科学的手段，对应收账款回收全过程所进行的管理。其目的是保证足额、及时收回应收账款，降低和避免信用风险。应收账款管理是信用管理的重要组成部分，它属于企业后期信用管理范畴。应收账款的管理是一个多元的、复杂的管理过程，涉及多部门、多环节。广义的应收账款管理分为两个阶段：第一个阶段是，从债权开始成立到应收账款到期日这段时间的管理，即拖欠前的账款管理；
第二个阶段是，应收账款到期日后的账款管理，即拖欠后的账款管理。信用管理机构为了对这两个阶段的管理加以区别，往往将账款被拖欠前的管理称为应收账款管理，即狭义的应收账款管理，而将逾期后的账款管理叫做商账追收。对它的管理应从全局出发，除增强企业的内部控制环境和竞争能力、探索风险转移等方式外，改善企业的外部环境，建立完善的社会信用机制，以政府立法、行业组织订立行规等方式引导社会对信用评级的需求、完善监督体系等也是目前面临的主要任务，宏观环境的改善和企业主观意识的提升有机结合，才能有效地改善应收账款管理现状。
3、应收账款管理的重要性
应收账款是每个企业进行生产经营活动，商品与劳务赊销的产物，是企业以信用方式对外销售商品、提供劳务等所形成的尚未收回的被购货单位、接受劳务单位所占用的本企业的资金，属于商业信用的一种形式。企业为了扩大产品销路，提高产品销售收入，或多或少，都有一定的商品赊销，商品的赊销也就形成了应收账款，增加了企业经营的风险。因此，企业必须采取切实可行的措施，制定合理有效的管理方法，做好应收账款的事先预防、监督回收等管理工作，以保证应收账款的合理占用水平和收款安全，尽可能减少坏账损失，降低企业经营风险。应收账款是企业的一项重要流动资产，也是一项风险较大的资产。完善企业应收账款管理机制，对加快货款回收、防范财务风险、提高经营效益具有重要意义。企业加强应收账款的管理能促进销售的良性循环，加速资金的周转率，防止坏账呆账的积累，保持现金流的通畅，是经营与财务密切合作的有效途径。而如果企业的应收帐款管理不到位的话给企业将会带来致命的危机，造成债务纠纷的产生，同时增加企业的讨债成本和管理成本，而部分企业本身的财务风险抵抗能力较差，将会给企业带来直接的打击。
二、保利地产应收账款管理现状
1、保利地产公司简介
公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房
地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。
公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。
保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。
2、保利地产公司应收账款管理现状 （1）应收账款的账龄分析
账龄是指负债人所欠账款的时间。账龄越长，发生坏账损失的可能性就越大。账龄分析法又称“应收账款账龄分析法”，是指根据应收帐款的时间长短来估计坏
账损失的一种方法。采用账龄分析法时，将不同账龄的应收账款进行分组，并根据前期坏账实际发生的有关资料，确定各账龄组的估计坏账损失百分比，再将各账龄组的应收账款金额乘以对应的估计坏账损失百分比数，计算出各组的估计坏账损失额之和，即为当期的坏账损失预计金额。保利地产股份有限公司主要经营房地产产业，公司在2014年度实现主营业务收入 万元，实现利润 万元。坏账准备按应收账款余额的5%计提，其2014年年末应收账款总额为 万元，根据报表附注，其应收账款的账龄构成如下表所示：
期末数 账龄 金额 比例 1年以内 1-2年 2-3年 3年以上 合计 坏账准备 期初数 金额 比例 坏账准备 从应收账款的期初数和期末数对比中可以看出，保利地产股份有限责任公司
2014年初2-3年账龄的应收账款几乎没有收回，在年末的资产负债表上成了3 年 以上的应收账款，这类高龄应收账款长期停滞在资产负债表上，形成坏账的风险很大。而公司对这些账龄在3年以上的应收账款仍按5%计提坏账准备，风险储备明显不足。
（2）应收账款回收情况分析
在房地产企业中，保利与万科地产是两家发展战略非常相似的企业，他们都强调快速开发，快速周转的发展战略，而且也因为同时在上海证券交易所上市交易而采用相同的会计准则，因此在研究保利地产的财务数据的同时将其与万科地产相对比，也可以让我们更加清楚的了解保利地产。下面对万科与保利地产的财务数据进行对比分析来研究保利地产应收账款的回收情况，如下表：