表1-2-1：万科
运营性比率： 资产周转率 固定资产周转率 存货周转天数（天） 应收账款回收期（天） 资金周转周期（天） 日销售现金比 2015 0.24 41.58 1618.3 -524.0 1105.3 272.18 2014 0.36 36.05 952.7 -231.6 640.7 171.76 2013 0.34 32.40 1253.9 -205.0 906.7 177.89 2012 0.35 61.76 1177.4 -213.3 914.2 175.14 2011 0.36 35.83 1090.0 -172.6 801.4 218.90
表1-2-2：保利地产
运营性比率： 资产周转率 固定资产周转率 存货周转天数（天） 应收账款回收期（天） 资金周转周期（天） 日销售现金比 2015 0.24 111.15 1696.4 -141.3 1319.5 194.75 2014 0.26 111.47 1510.3 -239.1 1283.2 241.80 2013 0.29 82.26 1596.8 -180.9 1552.1 128.56 2012 0.20 57.48 2053.8 -385.9 1955.5 208.15 2011 0.24 97.11 1589.3 -379.6 1539.4 83.42 对于一家企业来说，并不是资产越多越好，事实上正好相反，除非一个公司想要退出经营，否则，公司的价值体现在它所产生的收入里面，而资产仅仅是仅仅达到这一目的的必要手段而已。实际上，一家理想的公司应该是那种不用任何资产就能取得收入的公司，无需任何投资，回报便是无穷的。企业的战略会对资产周转率产生重要的影响，同时管理层在资产运营上的勤勉程度及创造力也是决定资产周转率的重要因素。因此资产周转率是考察企业运营的重要性比率。总体来看万科的资产周转率远高于保利地产。
具体的，从存货周转天数来看，万科的存货周转天数高于保利地产的存货周转天数，这从一方面体现了万科高效的产品开发效率，也一定程度上反映出万科产品价位以及类型贴近市场而相对其他企业更受到市场欢迎的情况。万科与保利地产的应收账款回收天数都为负数，这是由于房地产企业的行业特性所决定的。对于地产企业来说，只有在房屋完工，完成验收并符合交房条件以后，才把由预售房屋而得到的预收款由预收账款转入营业收入，因此在地产企业的资产负载表上我们可以看到大量的预收账款，正是由于大量预收账款的存在让地产企业的应收账款为负数。从应收账款回收天数来看，保利地产应收账款回收天数远低于万科，但是这一情况在2015年得到改变。从这一指标反映的数据来看，保利地产一直以来更多的利用了客户的资金以支持其企业运转，而万科似乎在2015年也意识
到了这一问题，加大对客户资金的利用力度，在这一年应收账款回收天数甚至小于保利地产，说明其对客户资金的利用超过保利地产。 （3）应收账款周转率分析
应收账款周转率是指在一定时期内(通常为一年)应收账款转化为现金的平均次数。又叫收账比率，是用于衡量企业应收账款流动程度的指标，它是企业在一定时期内(通常为一年)赊销净额与应收账款平均余额的比率。公司的应收帐款在流动资产中具有举足轻重的地位，公司的应收帐款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。用时间表示的应收帐款周转速度为应收帐款周转天数，也称平均应收帐款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收帐款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。下面分析保利地产2011-2014年的应收账款周转率，如下表：
表1-3： 保利地产应收账款周转率分析 财务指标 2011年 2012年 2013年 2014年 应收账款周转率 45.76 81.51 68.35 68.10 行业平均值 13.15 20.78 23.79 29.49 由表1-3所示，2014年保利地产应收账款周转率保持在68%左右，企业的应收账款回收速度较2012年减慢，资金滞留在应收账款上的数量增多，资金使用率有所下降，增大了发生坏账损失的风险。从表中可以看出，保利地产的应收账款收回放缓，但与同行业相比，应收账款有很大程度的提高，应收账款回收能力较强，营运趋势也不算太差。
三、保利地产公司应收账款管理存在的问题
1、应收账款数额大，回收周期长
应收账款是现代企业发展普遍存在的，保利地产属于房地产企业，房地产企业销售的产品是房产，价值较高，受市场行情、地理位置、货币政策、客户自身原因、企业管理等因素影响，房地产市场总是起伏不定，企业间的竞争越来越激烈，保利地产为了扩大市场规模，提高市场占有率，增加产品销售量，公司相方设法进
行广告宣传，大多数房产通过赊销的方式来扩大楼盘的知名度，吸引更多的客户。随着近年来房价的不断攀升，许多普通的客户很少通过一次性付款来支付房款，大多数通过银行按揭方式或分期付款方式来购买房产。因此，保利地产在这期间存在大量的应收账款，其客户多且分散，导致了应收账款周转缓慢，资金回收周期长，资金回收困难的问题，这也严重制约了保利地产公司的发展。 2、信用销售资信评估薄弱，缺乏规范程序
由于信用管理体系建设尚不成熟，房地产企业与客户之间信息沟通不断，保利地产公司迫于扩大销售，增加市场份额，在制定销售策略时根本没有考虑对客户进行事前资信评估。在销售房产时仅仅凭客户口头告知是否可办理按揭，由于很多客户隐瞒自己的银行征信记录及房产记录，导致客户在真正办理按揭贷款时出现很多不符合按揭贷款的要求。另一方面，由于公司把房产销售业绩作为营销人员提取佣金的考核指标，但是没有明确规定考核依据。类似这些由于资信评估薄弱又缺乏规范的销售程序，这最终导致应收账款的回收困难的客户占据了相当大的比例。
3、应收账款风险控制不足，坏账可能性大
随着现代社会经济的不断发展，企业之间开展的各种商品交易都是在商业信用的之上来完成，而赊销的方式则是完成交易的方式方法。商业信用在拓展市场，扩大销售，将其经营发展成本，强化企业市场竞争力和地位以及实现企业规模经营等都表现出一定的优势。保利地产公司，作为房地产企业，赊销业务众多，但是由于赊销业务的出现，应收账款出现的问题也比较多了。排除社会信用和宏观经济环境因素的影响，导致公司应收账款风险控制不足的主要原因还是由于公司没有对各个阶段的应收账款风险状况进行及时管理和掌控。通过赊销的交易方式虽然能够获得较多的账目收入，但是回收金额受到企业自身以及外部环境因素的影响出现较大的折扣。所以，最终公司获得的收入并不能够用应收账款来表示，而是实际的回收额度。这样，公司出现坏账呆账的可能性也是很大，必然会存在一大笔账款收不回的风险。在回收应收账款之前，公司必须要明白这部分资产的实际价值具有较大的不确定性，这种不确定性必然会引发各种风险，若公司管理和领导阶层不能够从根本上认识到这种资产风险，则会导致应收账款出现严重的经营危机。
4、关联单位协调机制不完善
由于房地产企业应收账款的特殊性，它不仅需要企业自身加强对其管理，其回收
还必须加强与外部关联单位的沟通协调，但是这种沟通协调机制保利地产公司做的也不是很到位。主要表现在两方面，首先，客户贷款手续方面，公司应收账款主要有两种形式，即商业银行的商业按揭贷款、公积金按揭贷款。这两种按揭贷款都需要银行或公积金管理机构的严格审批。但是公司与审批部门缺乏良好的沟通与协调，大量客户的按揭手续无法及时审批，造成审批手续滞后，应收账款大量积压在审批环节。其次，按揭贷款额度配置方面，由于房地产市场是国家重点调控的行业，金融机构对房地产市场预期风险加大，银行对流向房地产市场的资金严加管控，银行按揭贷款规模受到严格限制，公司没有完全建立好与银行的良好沟通协作关系，被动等待银行放款，从而导致大量应收账款积压在银行。另一方面，公积金贷款的客户更是受公积金规模的影响，由于公积金贷款利率较低，其存贷比较高，公积金节余额比较小，有限的资金也很难满足客户的需要。
四、强化和提高保利地产公司应收账款管理水平的对策
1、定期汇报应收账款数额，建立催收制度
对于应收账款，保利地产公司应该对应编制一套明细表，对于销售房产的合同编号、金额、账龄、开户银行、电话、地址、客户名称等都定期详细地列明给销售部门。销售部门则应该对应收账款的回款期限予以注明，组织相关人员对账款进行催收。应收账款发生后，公司应采取各种措施尽量争取按期收回货款。一般情况下，大多数客户目的非常明确，愿意迅速付清货款，因此，公司对信用期内的应收账款一般不过问。而对于逾期的应收账款，应按其拖欠的账龄、金额进行深入分析。因为应收账款账龄越长，收不回来的可能性就越大，产生坏账的可能性也就越大。通过分析，确定优先收账的对象，尽量在发生欠账的初期就采取有效的收账措施，同时应分清债务人是否故意拖欠账款，对故意拖欠的债务人公司一定要采取强有力的收账措施来收回账款，公司可以组织专门的清理小组予以催收，尽可能地把应收账款坏账风险控制在最低程度。 2、规范信用销售程序，完善资信评估
保利地产公司在销售房产时，应根据银行及公积金管理机构的按揭贷款政策制定一套完整的信用销售程序，并根据政策的变化及时作出调整。在销售过程中严格执行规范的信用销售程序，对客户进行严格的资信评估。例如2014年9月30日央行及银监会调整了商业银行按揭贷款的政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融
机构执行首套房贷政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业，金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。根据上述政策对于需要办理银行按揭贷款的客户，在签约时应要求客户提供银行征信记录及房产证明，银行征信记录一方面反映客户是否结清购房贷款，另一方面可反映客户的信用状况及偿债能力，结合客户房产证明中住房的套数就可判断适用何种按揭贷款政策。在销售环节中要把好第一关，用规范的信用程序进行严格的资信评估，使得客户无法隐瞒自己的信用记录及房产记录，从而更好地引导客户选择合理的付款方式，避免因信用销售不规范及资信评估不到位造成应收账款难以回收，从而提高应收账款质量。 3、