容积率 住宅/公寓的规模 批发市场规模 车库及库房配套规模 总体建设规模 备注 15万多M2 14万M2 11万M2 10万M2 8万M2 7万M2 7万M2 6万M2 4万M2（不计容积率） 约28万M2 4万M2（不计容积率） 约25万M2 4万M2（不计容积率） 约21万M2 3万M2（不计容积率） 约19万M2 该指标有可能实现 该指标有可能实现 该指标完全可实现 该指标为现有容积率 A方案 4.5 B方案 4.0 C方案 3.5 D方案 3.0
（四）、销售价格初步估计（根据区域市场调查，保守估计）
? 住宅建面均价 A方案2600元/m2 B方案2600元/m2 C方案2650元/m2 D方案2700元/m2
? 市场摊位建面均价 5500元/m2（该部分的收益按销售60%计，其余40%作为沉淀资产，用于经营及长远发展预留）
? 车库、仓库建面均价 1500元/m2 （该部分的经营权收益按销售35%计，其余65%作为沉淀资产，用于经营及持续发展所用）
（五）、项目额外开发成本估算 1700万
A、地块调规及专业市场税费等政府支持公关费用：200万； B、高压线迁移：1000万； C、土石方工程：500万；
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（六）、投资效益预估
1、不同投资方案的产值分析:
住宅公寓规模 建面均价 批发市场规模 摊位建面均价 5500元/m2 4.4亿元 计60%，约2.64亿元 5500元/m2 3.85亿元 计60%，约2.64亿元 2车库及库房 建面均价 总销售收入 8.9亿元 6.75亿元 8.09亿元 6.49亿元 7.37亿元 5.44亿元 6.45亿元 A方案 15万多M2 2600元/m2 8万M2 3.9亿元 100%计 4万M2（经营权） 1500元/m2 0.6亿元 计35%,约0.21亿元 4万M2（经营权） 1500元/m2 0.6亿元 计35%,约0.21亿元 4万M2（经营权） 1500元/m 0.6亿元 计35%，约0.21亿元 3万M2（经营权） 1500元/m2 2B方案 14万多M2 2600元/m2 7万M2 3.64亿元 100%计 C方案 11万M2 2650元/m 7万M2 2.92亿元 100%计 5500元/m 3.85亿元 计60%，约2.31亿元 2D方案 10万M2 2700元/m2 2.70亿元 100%计 6万M2 5500元/m2 3.30亿元 计60%，约1.98亿元 0.45亿元 计35%，约0.16亿元 4.84亿元 备注：（1）、根据以上A、B、C、D三个方案，现金总收益（总收益=可售面积×单价）分别为8.9亿元、8.09亿元、7、37亿元、
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6.45亿元；
（2）、而在实际中，考虑到商业设施肯定不会实现完销，会有部分成为固定资产沉淀，因此从最保守考虑，批发市场以资产沉淀40%计算，车库及库房以资产沉淀65%计算，对于以上三个方案，可实现现金总收益分别为6.75亿元、6.49亿元、5.44亿元、4.84亿元；
2、总投入： 直接成本
（1）、土地成本（含土地竞拍价格、转让契税、土地登记及其他费用,此费用为实际发生费用）=地块面积×地价=77.7亩×100万元/亩=7770万元 （注：地价是按开发商提供价格）
附:周边地价比较
? 与龙头寺片区C地块比较: C地块面积约251亩，地块性质为居住公建，竞得者为重庆仁安置业有限公司，竞拍得价为15660万元，拿地时
间为2004年9月，推算其地价约为75万/亩，地价中不否含出让金、契税等费用。
? 与北部新区经开园金山片区B01-5号宗地比较 : 金山片区B01-5号宗地面积约1834亩，地块性质为公建，建筑密度≤41643平方米，土地
级别商业6级，竞得者为重庆润江置业有限公司，竞拍得地价为73万/亩，拿地时间为2006年10月，地价中不含出让金、契税等费用。 ? 与北部新区经开园金山片区B01-3号宗地比较: 北部新区经开园金山片区B01-3号宗地面积约4022亩，地块性质为公建，建筑密度≤91098
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平方米，土地级别商业6级，竞得者为浩辉地产，竞拍得地价为79万/亩，拿地时间为2006年10月，地价中不含出让金、契税等费用。
（2）、相关规费一（环评报告—施工许可证阶段） 序号 项目名称 1 2 3 4 项目核准申请报告 环境影响评价报告 地质勘测费 金额（万元） 20 30 20 备 注 暂估 含报告书、监测费、专家审查费等 暂估 暂估 地质灾害评估及专家审5 查费 5 人防异地建设费 A方案840 B方案750 C方案630 按照建筑面积，30元/㎡ 第 49 页 共 63 页
D方案570 6 7 8 9 10 防震设计审查费 施工图审查费 放线/验线费 工程交易服务费 城市建设配套费 5 10 8 30 A方案1239.84 B方案1107 C方案929.88 D方案841.32 11 规划许可证执照费 A方案81 B方案72 按照重庆市相关规定，总投资大于1000万元的按照千分之1.8取费，本项目暂估A方案4.5亿，B、C方案4亿，D方案3个亿投资 暂估 鉴于本项目的特殊性，暂估 暂估 暂估 按照《重庆市城市建设配套费征收管理办法》第五条取费建筑面积44.28每平方米 第 50 页 共 63 页