物业服务费用测算技术报告（详细）(2)

1、 人工费 （1）项目自身正式员工编制33人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。 （2） 收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。 （3）涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。 表1-1 人员工资 序号 1 部门 职务名称 经理 行政助理 档案管理兼库管 财务部经理 人数工资标准计薪 （人） （元/月） 周期 1 1 1 1 1 1 1 3 年薪 78000 36400 32500 45500 32500 39000 45500 97500 52000 16250 249600 45500 270400 1186900 平均月薪 6500.00 3033.33 2708.33 3791.67 2708.33 3250.00 3791.67 8125.00 4333.33 13541.67 20800.00 3791.67 22533.33 98908.33 6000 2800 2500 3500 2500 3000 3500 2500 4000 2500 2400 3500 2600 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 2 行政 人事部 3 财务部 出纳 会计 经理 4 客服部 客服员 经理 1 5 5 工程部 工程维修 配电室值班 安保经理 8 1 8 33 6 安保部 监控值班 小计 管理面积分摊人工成本 841274.72 70106.23 6 表1-2 服装费 序号 1 部门 职务名称 项目经理 文员 财务部经理 人数 （人） 1 服装 套数 标准 600.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 500.00 1 300.00 1 300.00 1 500.00 1 总和 600.00 600.00 500.00 300.00 300.00 500.00 900.00 500.00 3900.00 2400.00 500.00 月平均 服装费 50.00 50.00 41.67 25.00 25.00 41.67 75.00 41.67 325.00 200.00 41.67 2 行政 人事部 2 1 1 1 1 3 财务部 会计 出纳 客户服务部经理 3 客服部 客服员 工程经理 3 1 13 8 1 33 4 工程部 工程维修 监控 5 安保部 安保经理 小计 11000.00 916.67 7796.80 649.73 管理面积分摊人工成本 表1-3 加班工资 序号 1 项目 法定节假日加班工资 管理面积分摊人工成本 月（元） 5891.95 3728.13 年（元） 63117.24 44737.50 备 注 表1-4 劳务外包人员费用 7 序号 1 人员类别 人数 费用标准（元/月） 2,600.00 计薪周期 年薪（元） 平均月薪 249,600.00 537,600.00 787,200.00 20,800.00 44,800.00 65,600.00 备注 含日常保洁用品300元每人 含餐费 保洁 8 12 2 小计 保安 16 24 2,800.00 12 表1-5员工餐费 项目 管理面积分摊 人工成本 人数 33 标准 10元/日 月工作日 21.75 月餐费 7177.50 1114.58 年合计 86130.00 61066.17 表1-6 企业上缴残疾人保障基金 残疾人保障金（2012年数据） 标准 总人数*1.7%*33636元 月 1572.48 1114.58 年 18869.80 13374.91 管理面积分摊人工成本 表2 办公费用 项目 办公用品及耗材费 交通费 通讯费 能源费 培训、 饮用水、证照年检、审计、法律顾问费 元/月 元/年.建筑平方米 单位 数量 19,011.14 19,011.14 19,011.14 19,011.14 12 标准 0.21 0.10 0.13 0.38 500.00 年费用（元） 3992.34 1901.11 2471.45 7224.23 6000.00 8 洗衣费 元/人.月 33人 10.00 3960.00 25549.13 表3 物业管理区域清洁卫生费 序号 项目 标准 7211.8平米。每年1次，外墙清洗费 首层大厅地面、墙面石材清洗费 灭“四害”消杀 化粪池清掏费 垃圾清运费 卫生间用品费（大卷卫生纸） 6元/平米 25元/平米。按300平米计算 600元/月 2个3000元/年个 5桶。120元/桶月 （每个卫生间每周2卷、25元/卷、24个卫生间） 小计 月费用（元） 年费用（元） 1 3605.90 43270.80 2 3 4 5 625.00 600.00 500.00 600.00 7500.00 7,200.00 6000.00 7200.00 8 5200.00 62400.00 133570.80 表4 物业管理区域绿化养护费用 序号 项目 测算依据 1420.36×12元/㎡.年 按北京市绿化养护标准(壹级) 五一、十一、元旦（圣诞）、春节 年费用(元） 1 绿化养护费 17044.32 2 节日装饰美化费 合计 6000.00 23044.32 9 表5 物业管理区域秩序维护费用 序号 1 2 3 项目 秩序维护费 消防演习及宣传费 对讲机占频费 小计 水费计量单价：6.2元/吨；电费测算单价：参考峰谷平时段和价格，再考虑线损后，综合价格1.15元/千瓦时 标 准 150个灭火器检测更新 每次600元，一年两次 6部，每年每部100元 年费用（元） 3000.00 1200.00 600.00 4800.00 表6 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 项目 序号 1 收费依据 设备间照明及能耗（配电室、中控室、泵房、设备机房） 楼内公共照明0.02KW×432×14H/天×1×365天×1..15元/kwh 性质 年费用（元） 31470.44 50772.96 7474.91 8784.53 30692.12 133920.00 6044.4 19543.56 2 楼外公共照明（道路、景观、绿化） 安全出口照明0.01KW×109×14H/天×1×365天×1..15元/kwh 楼内公共卫生间照明、排风等能耗 3 4 楼内公共用水（卫生间）6.2元/吨 污水泵 4KW×3×12H/天×0.1×365天×1..15元/kwh 生活水泵 7.5KW×1×12H/天×0.4×365天×1.15元/kwh 2.2KW×1×24H/天×0.2×365天×1.15元/kwh 能源费用 5 6 雨水泵 4KW×4×1H/天×0.1×60天×1.15元/kwh 电梯1-4号 共用 27.60 84621.60 7 （12KW×4部） 48KW×14H/天×365天×1.15元/kwh×0.3 8 设备机房送排风20kw×1H/天×365天×1.15元/kwh 8395.00 10 项目 序号 9 10 收费依据 污水井、雨水井维护 36个。10元/个月 给排水系统泵、阀门维护费（30个×50元/月） 避雷系统检测及维护费（参照北京地区《建筑物避雷检性质 年费用（元） 4320.00 18000.00 11 测收费标准》）70元/点。避雷装置高度超过20米的，每增加5米每检测点加收5元。。3个点，维护费20元/点 330.00 12 13 14 15 16 17 18 19 20 消防系统检测运行维护费（0.4元/㎡.月） 安防系统运行维护费（0.1元/㎡.月） 电梯维修保养费（7000元/部.年×4部=28000.00元/年） 电梯检测费（11站675元/部4部） 2700.00 绝缘用具和计量仪表、压力仪表检测费 土建、装饰、共用设施维护费（0.2元/㎡.月） 供电、照明系统维护费用（扣除地下车库分摊） 通风系统维护费（20个风机，300元/个年） 燃气调压箱维护检测费 共用 91253.47 22813.37 30700.00 1,000.00 45626.74 61304.24 6000.00 24000.00 687094.93 表7 固定资产折旧 测算依据 参考物业协会推荐定额，结合写字楼特殊性。测算单价0.30 元/年?建筑平方米 表8 物业管理区域公众责任险 项目 公众责任险 投保面积 6000 单价（元/月.㎡） 0.04 费用（元/年） 2880.00 年费用（元） 5703.34 注：包括服务管理区域内全部公共活动区域。 11