金沙湾酒店商业计划书
CNAM工程与设计项目管理硕士 FINAL REPORT
第12小组
组 长 洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论 组 员 黄 晖 贡献：背景分析、市场分析
孙陇平 贡献：经营策略
曾秋容 贡献：建筑规划、功能划分 蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析
日 期 2007年10月
中国成都金沙湾酒店商业计划书
目 录
1 概要 ____________________________________________________________3 2 导论 ____________________________________________________________4
2.1 2.2 2.3
主要内容简介 __________________________________________________________4 策划原则______________________________________________________________4 研究方法说明 __________________________________________________________5
3 项目背景分析 ____________________________________________________7
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11
中国经济概况 __________________________________________________________7 中国的休闲度假市场 ____________________________________________________7 成都市城市概况 ________________________________________________________8 都江堰区域概况 ________________________________________________________9 项目所在地旅游状况调查及分析__________________________________________ 10 项目地点_____________________________________________________________ 13 周边环境_____________________________________________________________ 14 交通便捷程度 _________________________________________________________ 15 项目能见度 ___________________________________________________________ 15 项目地点优劣势分析 _________________________________________________ 15 对项目地点的综合评价 _______________________________________________ 16
4 酒店市场分析 ___________________________________________________17
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
项目所在地高星酒店发展状况调查及分析 __________________________________ 17 项目所在地高星级酒店客源市场调查及分析 ________________________________ 22 酒店主要竞争对手优劣势分析 ___________________________________________ 23 对项目所在地酒店业的整体评价__________________________________________ 25 成都酒店业的现状给项目酒店的启示 ______________________________________ 25 项目酒店的市场前景 ___________________________________________________ 25
5 酒店战略定位 ___________________________________________________27
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
酒店市场定位及分析 ___________________________________________________ 27 酒店品牌定位 _________________________________________________________ 27 酒店客源定位及分析 ___________________________________________________ 28 酒店的规模及功能比例定位 _____________________________________________ 30 酒店功能定位 _________________________________________________________ 32 特色酒店文化主题定位 _________________________________________________ 33 酒店绿色环保定位 _____________________________________________________ 36
6 酒店建筑规划和功能划分 _________________________________________38
6.1
酒店建筑规划 _________________________________________________________ 38
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6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13
室外设施及园林布局规划 _______________________________________________ 39 园林及建筑绿化面积分配 _______________________________________________ 39 客房面积分配 _________________________________________________________ 41 餐饮宴会会议面积分配 _________________________________________________ 42 娱乐面积分配 _________________________________________________________ 43 健康水会面积分配 _____________________________________________________ 43 机电设备用房面积分配 _________________________________________________ 44 后勤及员工生活区面积分配 _____________________________________________ 44 服务区域休息区布局规划 _____________________________________________ 44 公共区域___________________________________________________________ 45 交通 ______________________________________________________________ 45 相关技术指标汇总 ___________________________________________________ 46
7 酒店经营策略 ___________________________________________________48
7.1 7.2 7.3 7.4
酒店管理模式 _________________________________________________________ 48 酒店目标任务 _________________________________________________________ 53 酒店营销策略 _________________________________________________________ 54 人力资源战策略 _______________________________________________________ 58
8 财务分析 _______________________________________________________59
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
酒店投资估算 _________________________________________________________ 59 酒店营业损益表 _______________________________________________________ 59 项目收入预测 _________________________________________________________ 66 财务投资决策评价 _____________________________________________________ 66 酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析） ________________________________ 67 财务分析结论 _________________________________________________________ 68
9 风险分析 _______________________________________________________69
9.1 9.2
投资风险_____________________________________________________________ 69 经营风险_____________________________________________________________ 70
10
10.1 10.2 10.3 10.4
结论 _______________________________________________________73
项目的市场前景和竞争力 _____________________________________________ 73 项目具有良好的盈利能力 _____________________________________________ 73 项目具有极佳的社会效益 _____________________________________________ 73 结论 ______________________________________________________________ 74
11 附页 _______________________________________________________75
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概要
随着中国经济的稳健发展，新一轮的酒店投资热在中国各级大中城市又掀起，受四川****有限公司委托，本团队为其位于中国成都市下辖的都江堰地区的酒店项目进行专业的市场分析、项目定位及策划。
该酒店项目地处国内知名的旅游城市，开发商为资金雄厚的房地产商，该酒店项目性质为大型房地产项目中的配套项目，也是当地政府所要求的该地块必需建设一间高级别的休闲度假酒店。
该酒店项目将以五星级酒店标准建设；建筑风格未园林式建筑，装饰风格将以金沙文化为主题，辅以水城的概念；按照中国绿色环保酒店的最高级别去设置酒店的各项功能和环境；委托国际品牌酒店管理公司经营管理；以休闲度假、旅游会议作为其主要客源市场；以合理的投资回报分析设定酒店的整体投资。
本团队将在报告中论述以上内容的市场依据和各项内容实施。
本策划团队组成人员：
组长： 洪亚妮 贡献：概论、导论、战略定位、结论 组员： 黄 晖 贡献：背景分析、市场分析 孙陇平 贡献：经营策略
曾秋荣 贡献：建筑规划、功能划分 蔡旭民 贡献：财务分析、风险分析
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导论
2.1
主要内容简介
2.1.1
酒店的综合条件和经营环境的调研
对项目的背景条件及项目所在地的经济环境、旅游环境、酒店市场、项目地块条件作出客观的调研分析。
2.1.2
项目酒店的战略定位
在市场调研的基础上，确定项目酒店的客源定位、市场定位、功能定位、建筑及装修风格定位、绿色环保定位等。
2.1.3
项目酒店的经营策略
在搭建的功能框架上确定管理模式策略、目标任务设定、营销策略、人力资源策略等。
2.1.4
项目酒店的投资和财务分析
根据当地酒店市场的特点，以投资和回报在合理范围内作出以下范畴的财务分析：投资估算、经营预测、现金流量表、投资决策评价、敏感性分析、风险分析等。
2.2 2.2.1
市场导向性
一个酒店最终成功与否，完全基于此产品与市场需求的结合度，我们的策划案合理结合了项目所在地的优势资源，同时充分考虑了本土市场的消费特点及未来发展趋势。
共79页 第 4 页 策划原则