透视珠三角
珠三角地区房地产投资环境评价
□
周飞
陈士银
吴雪彪
(广东海洋大学农学院,广东湛江524088)
摘要：房地产投资环境评价是房地产投资决策的重要环节之一。通过建立评价指标体系，采用层次分析法，对珠三角地区房地产投资环境进行定量评价。评价结果表明，珠三角地区房地产投资环境差异较明显，广州、深圳的房地产投资环境属于优，东莞、佛山、珠海、中山的房地产投资环境属于较优，江门、惠州、肇庆的房地产投资环境属于一般。
关键词：房地产投资环境;层次分析法;珠三角地区
Abstrat:Investmentenviromentevaluationofrealestateisanimportantpartofthedecision-makingofrealestateinvestment.TakingPearlRiverDeltaasacasestudy,thispapersetsupindexsystem,andapoptsthemethodofAHPtoevaluatequantiativelytherealestateinvestmentenviromentofallthecitiesinPearlRiverDelta.Theresultsshowtherealestateenviron-mentofGuangzhouandShenzhenisthebest,thereales-tateenvironmentofDongguang,Fushan,ZhuhaiandZhongshanisthebetter,andtherealestateenviron-mentofJiangmeng,HuizhouandZhaoqingismoderate.
Keywords:realRiverDelta
estateenviroment;AHP;Pearl
投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。它是一个复杂的大系统，由若干相互影响及制约的子系统构成。既包括自然资源、地理条件、基础设施等硬环境，也包括政治、经济、文化、政策等软环境。对某一项投资而言，投资环境的优劣直接影响投资效果。由于房地产投资价值量大、周期长、流动性差、投资不确定因素多，使得房地产投资与其他投资相比，对投资环境的要求更高。因此，在投资之前，必须进行房地产投资环境评价。国内已有不少学者对投资环境评价进行了研究，但专门针对房地产投资环境评价的研究尚不多见。珠三角地区位于广东省中南部，南临南海，毗邻港澳，是华南地区、东南亚经济圈的中心地带，包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门和肇庆共9个城市。珠三角地区作为我国最主要、最具发展活力和最有发展潜质的经济区之一，在现在和将来很长一段时间内，仍是我国房地产投资的热点区域。本文以珠三角地区为例，对其9个城市的房地产投资环境进行定量评价，可为投资者选择投资区域提供决策信息，同时对改善珠三角地区房地产投资环境，促进房地产业健康发展具有重要意义。
一、评价方法与过程1.评价指标体系构建
建立评价指标体系是进行房地产投资环境评价的基础。根据
房地产投资环境的内涵，在遵循系统性原则、客观性原则、动态性原则、可比性原则的基础上，从珠三角地区实际情况出发，借鉴前人的有关研究成果，从经济环境、基础设施、社会环境、自然环境等4个方面选取44项指标，构成珠三角地区房地产投资环境评价指标体系。
经济环境：包括经济发展水平、产业结构、居民消费和市场状况等方面。具体包括以下指标：国内生产总值P1、人均国内生产总值P2、GDP年增长率P3、固定资产投资总额P4、社会消费品零售总额P5、人均地方财政收入P6、城市化率P7、第二产业比重P8、第三产业比重P9、城镇人均可支配收入P10、农村居民人均纯收入P11、恩格尔系数P12、人均年底储蓄额P13、房地产开发投资完成额P14、房地产企业数P15、房地产从业人员数P16、商品房销售面积P17、商品房空置率P18、收入房价比P19。
基础设施：包括交通条件、生活设施和环境质量等方面。具体包括以下指标：运输线总长度P20、交通网密度P21、客运量P22、货运量P23、人均住房面积P24、人均供水量P25、人均供电量P26、每万人拥有公交车辆数P27、人均绿地面积P28、建成区绿化覆盖率P29、空气污染指数P30、工业废水达标率P31、工业固废综合利用率P32。
社会环境：包括人口状况、科教水平、医疗卫生水平和社会治安状况等方面。具体包括以下指标：人口总量P33、人口密度P34、人口自然增长率P35、万人拥有高校学生数P36、万人拥有科技人员数P37、万人拥有高校学生数P38、万人拥有科技人员数P39、刑事案件数P40、犯罪人数P41。
自然环境：包括区位条件和资源条件等方面。具体包括以下指标：地理优势P42、人均耕地面积P43、建成区面积P44。
2.指标权重确定
多指标的综合评价，指标权重的确定是整个评价过程的关键。确定指标权重的方法有很多，大体上分为主观赋权法和客观赋权法。本文采用层次分析法确定指标权重：先对各指标两两比较重要程度而逐层进行判断打分，构造判断矩阵；然后用方根法求得最大特征根对应的特征向量，得到各指标对总目标的重要性权值；并检验是否具有满意的一致性。计算结果见下表1。
3.数据标准化处理
本文所使用的数据均来自《广东统计年鉴》(2007年)。由于评价指标体系中各评价因子的计量单位不一致，因此有必要对原始数据进行标准化处理。根据各指标与房地产投资环境的关系，所有指标可分为两类：一是正向指标，如国内生产总值、城市化率等；二是负向指标，如恩格尔系数、商品房空置率等。正向指标采用极大值法处理，负向指标采用极小值法处理。计算公式如下：
月特区经济35