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1 引言
随着房地产业的发展，二手房中介行业也随之蓬勃发展起来，由于房改政策的出台，购房、售房、租房的居民越来越多，这对二手房中介部门无疑是一个发展契机。但是与国外成熟的房产市场相比，我国的房产中介行业的发展还存在较大的差距，比如行业管理不健全、政策咨询信息方面层次低、技术含量不足、经营活动不规范等，并且许多管理还停留在手工操作上，原始的手工操作方式导致数据的重复率、出错率升高，效率低下，各种数据查询不便，给客户带来了不少的麻烦。近几年随着信息技术的快速发展，许多管理系统出现，但是对于二手房中介的售房、购房、租房方面的应用还很少。所以二手房租售管理系统应运而生。
1.1 课题的研究背景与意义
1.1.1 课题的研究背景
在传统的各大中型二手房出租管理过程中，主要存在以下问题：
⑴二手房出租过程中的工作人员的工作量大，工作效率低。在房屋出租管理的工作流程中，要填写大量的单据。例如，房屋名称、房型信息、客户信息及房屋租售信息等，这些信息的重复性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。
⑵房屋公司各部门之间沟通困难。现代房地产企业在营销管理的过程中，有大量的数据无法在多个部门之间有效的沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控，无法满足集团公司多级管理的需求。
⑶查询、统计困难。每天的房屋出租情况，客户信息，房屋信息等这些数据的大量产生，都会加重查询统计工作的负担。
二手房的租售是房地产行业的重要组成部分。由于二手房的租售形式复杂、业务种类繁多，早期的手工出租出售方式已经不能适应现代房地产出租出售的需要，在这种情况下，二手房的租售管理系统应运而生。 1.1.2 课题的研究意义
二手房租售管理系统是对二手房屋租售信息进行管理，涉及到客户信息、房屋信息、租售等信息的管理，方便中介机构租售二手房屋和客户通过查询及时了解到租房信息。该系统的开发能够达到提高我的综合分析问题和解决问题能力及掌握数据库应用系统开发基本技术的目的。本软件为一MIS系统，主要目的是提高管理水平，实现信息的共享，实时查询、更新等，它的优点如下：
⑴可为中介机构等管理部门提供大量的基础数据，加强对中介业务的管理。 ⑵软件功能涵盖了二手房屋租赁和销售管理，把房屋管理人员从繁重、乏味的房屋数据管理、资料查询统计、资料输出、租赁等体力劳动中解脱出来，以最短时间、最快速度、最少的人力高效地完成房屋租赁管理的各项工作，真正成为房屋管理的好助手。
⑶数据统计。对中介费用进行有效统计，根据房型，户型等统计收费情况。
1.2 问题的定义及内容简介
1.2.1 问题的定义
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本系统是为中介机构开发的，系统是为出租、出售二手房人员和租住、购买二手房人员提供一个获取房源信息、出租、出售二手房的方便快捷的中介平台。求租、购买二手房人员可以通过该中介平台查询房源信息、有合适的房屋信息,交纳中介费后可以同中介机构人员进行联系、洽谈，出租、出售二手房人员可通过该中介平台发布出租、出售二手房信息，若交易成功管理人员可进行相应的处理。 1.2.2 内容简介
二手房租售管理系统是对二手房屋租售信息进行管理，涉及到房屋信息、客户信息、中介费信息、等信息的管理，中介公司的主要业务是房屋买卖、租赁、和咨询，信息大部分来自客户，二手房租售管理系统主要提供如下管理功能：
⑴基础信息管理：包括数据录入、修改和删除。录入：要建立房源、客户、买卖、租赁信息库，在房源信息库中主要有房屋名称、地段、房型、户型、朝向、面积、房屋设施、出租/出售价格等信息。客户信息库存客户的姓名、联络方式等，收费信息库存了收费标准、收费日期等，数据修改和数据删除是对数据库的正常维护。
⑵信息查询：信息查询功能主要为客户提供中介公司日常信息查询、房源信息查询（包括售房或租赁房源的房型、地段、朝向、面积、设施、价格等信息的查询）、客户可以查询到符合条件的房源信息。
⑶业务处理、统计：这一部分功能是对看房统计、费用信息进行分类统计，包括已看房的房屋信息、打印输出、为用户提供方面、快捷的查询方式，也为领导了解公司的运作情况提供方面。
⑷系统管理：系统维护功能要为系统正常运行提供服务，包括用户权限的设置、数据管理、用户密码等。
⑸帮助：关于本系统的帮助文件和关于文件。
需求分析简单地说就是分析用户的要求，是设计数据库的起点，需求分析的任务是通过详细调查现实世界要处理的对象，充分了解手工工作概况，明确用户的各种需求，然后在此基础上确定系统的功能。
2.1 业务流分析
业务流程图（transaction flow diagram，简称TFD），就是用一些规定的符号及连接来表示某个具体的业务处理过程。在对系统的组织结构和功能进行分析时，需从一个实际业务流程的角度将系统调查中有关该业务流程的资料都串起来作进一步的分析。业务流程分析可以帮助我们了解该业务的具体处理过程，发现和处理系统的调查工作中的错误和疏漏，修改和删除原系统的不合理部分，在新系统基础上优化业务处理流程。
二手房租售管理系统的业务流程：首先由操作员根据需要将房源信息保存到数据库中，然后再进行发布。然后需求客户查询或查看发布的房源信息，也可以让中介帮助查询。查询到合适的房源信息后，获得客户资料，并交纳一定的信息费。同样，房源主人也可以查询发布的需求信息，找到满意的承租或承购人，如果有意向，也可以和中介联系，中介与需求者联系，洽谈。在此过程中，房屋和客户的资料应予以保留，以供统计分析。
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本系统的业务流程图如下图2.1所示：
提供 需求 中介公司 提供房源 业主 需求客户 发录布入 租/售房信息 求租/购信息 收费标准 日常信息客户 查询权限管理数据管理用户密码 看房 统计 图2.1 系统业务流程图 交纳中介费
2.2 数据流分析
数据流程分析主要包括对信息的流动、传递、处理、存储等的分析。数据流程分析的目的就是要发现和解决数据流通中的问题。现有的数据流程分析多是通过分层的数据流程图（data flow diagram，简称DFD）来实现的。其具体的做法是：按业务流程图理出的业务流程顺序，将相应调查过程中所掌握的数据处理过程，绘制成一套完整的数据流程图。
二手房租售管理系统的数据流程：首先由系统管理员根据不同用户的需要将某些信息录入并保存到数据库中，然后再进行发布。系统管理员可以对这些信息进行添加、修改和删除处理。不同权限的用户可以查询房屋的租售信息。通过对本系统的需求分析，系统的基本功能已经大体确定。
系统数据流图如图2.2所示：
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客户信息 1 录入客户信息 2 录入房源 客户信息 房源信息 房源信息发布 3 录入日常信息 日常信息 日常信息发布 信息 需求信息 管理员 操作员 身份验证信息 收费标准信息 1 功能 选择 费用交纳信息 4 发布需求信息 需求信息发布 5 记录收费标准信息 6 记录费用信息 7 管理系统信息 系统信息 收费标准信息统计 系统信息 费用统计 普通用户 身份验证信息 4 查询 图2.2 系统顶层数据流图 第7页 共53页
2．3 正确填 检验基 写的信息 本信息 系统 2．1 待发布的 录入基 租售信息 本信息 保存 2．2 显示信息 的错信误息填 2．5 出错 提示 信有息效的 无效的信息 2．4 基本信息的发布 图2.3 房源信息发布数据流图
查询条件 3.1 选择条件 有效的 查询条件 无条 效件 的 3.2 查询结果 3.3 显 示 查 询 3.4 错误提示 图2.4查询数据流图
2.3 数据字典
数据字典是关于数据的信息的集合，也就是对数据流图中包含的所有元素的定义的集合。
二手房租售管理系统的数据流 ⑴ 名字：房屋信息
别名：无
描述：管理人员发布房屋基本信息，帮助客户找到需要房屋基本信息
定义：房屋信息=房屋编号+地址+房屋位置+房屋类别+房屋面积+房型+户型+装修+房
屋朝向+房龄+设施+建档日期+建档人+楼层+楼号+坐落+状态+客户编号+客户姓名+备注
位置：供录入房屋基本信息使用 ⑵ 名字：客户信息