“新希望大厦” 项目可行性研究报告
（3） 全售模式：
写字间售价为7000元/平方米，商场均价为12807元/平方米（根据1楼2万元/平方米，2楼1万元/平方米，3楼0.8万元/平方米加权平均计算所得，计算过程略），车位售价为10万元/个，所有物业销售率为100％。假设写字间第一年预售30％，第二年建成后销售70％；商场、车位第二年销售30％，第三年销售70％。
提案财务评估结果：
· 从静态指标来看，项目投资达31382.68万元，为几种提案中最
大值，但相互间的差距并不大；息税前利润达11915.76万元，税后净利润达3829.56万元。
· 从动态指标来看，按10％利率贴现后项目净现值为1720.56万元，
内含报酬率为33％，动态投资回收期（Pt）为2.0年。
小结：
在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有一定可行度，但也存在较大风险，即：达到上述结果是基于市场的供求关系及特征变化、项目的竞争力等前提，存在部分不可预知的变数，因而假设的售价及销售率指标有可能因具体情形的变化而向反方向运动，结果就不一定是假设那样的乐观了。
?
财务评估结论：
本项目的经济价值不错，有一定的收益前景。
相对而言，采取以租赁为主的策略可能比较适合本项目的具体情况，有
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利于项目投资方的长期收益以及品牌的树立。
五、项目不确定性分析
（一）项目敏感性分析
说明：基于前面的分析，项目主要采取租赁为主的模式，因而在这里仅对第一提案（全租模式）进行敏感性分析；据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动的是建安成本及售价、租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本、租金、出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动5％、10％以及建安成本上下波动10％、20％对部分评价指标的影响并作出分析，计算结果见下表：
项目全租模式下的单变量敏感性分析
评价指标 经营期会计收益累计税后净利润（万净现值 （万元，变动因素 -10％ 7.78（-10.68％） 租 金 5％ 10％ 建安成本 -10％ 9.14（4.94％） 10％ 20％ 8.32（-4.48％） -7667.25（15.46％） -14291.45（8.71％） 9.17（5.28％） -7955.06（12.28％） -14994.12 (4.22％) -11296.6（-24.56％） -16976.42（-8.44％） 率（％） 元） i=10％） -5％ 8.24（-5.28％） -10182.75（-12.28％） -16315.65（-4.22％） 9.64（10.68％） -6841.21（24.56％） -14333.25（8.44％） -20％ 9.61（10.33％） -6265.59（30.91％） -12928.02（17.42％） -10470.56（-15.46％） -17018.31（-8.71％） 7.96（-8.61％） -11872.22（-30.91％） -18381.75（-17.42％） 成都汇高行市场研究咨询有限公司 TEL：86511030 FAX：86510778
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说明：1. 表中每行括号内数据指：该指标在其基准数据上的变化幅度（％）。
2. 上述经济指标的基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为8.71％、－9068.90万元、－15654.88万元。
? 诠释：
从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标的影响更大。租金浮动5％/10％，经营期会计收益率随之同向浮动5.28％/10.68%，累计税后净利润随之同向浮动12.28％/24.56%，净现值（i＝10％）随之同向浮动4.22％/8.44%；建安成本浮动10％/20％，经营期会计收益率随之同向浮动4.94％、4.48％/10.33％、8.61％，累计税后净利润随之同向浮动15.46％/30.91%，净现值（i＝10％）随之同向浮动8.71％/17.42%。
（二）项目风险分析 1．市场风险
市场风险指那些对所有的公司产生影响的因素引起的风险，如战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等，这类风险涉及所有的投资对象。
目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定、快速增长，产业结构得到不断调整、优化，东部继续保持良好发展势头，中部、西部快速跟进，东西部协调发展；并且，中国一直以来致力于世界和平，与他国发生战争的可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题的。对本项目而言，面对的市场风险可能会是利率的提高。
近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热的现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，2004年央行9年来首次加息，虽然只有0.27个百分点，但无疑是政府给出的一个信号：如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息
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后加大了开发商的资金压力，对于至少投入几亿元的写字楼项目，尤其是如此。当然，国家的政策导向以及加息后的经济数据表明，近两年再次加息的可能性不大，因此对于本项目来说，更大的风险是来自公司特有风险。
2．公司特有风险
公司特有风险是指发生于个别公司的特有事件造成的风险，发生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险（商业风险）和财务风险（筹资风险）两类。
? 经营风险
诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目的设计、配置及经营管理策略；然而市场始终处于不断变化之中，其中的变数很多，能否较为准确地预测到未来市场的变化将是规避经营风险的有效手段，但同时又是难点所在。
? 财务风险
本项目总投资约3亿元左右，如何确保项目的资金平衡，将是决定本项目开发能否顺利进行并取得成功的基础。
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