“新希望大厦” 项目可行性研究报告
项 目 损 益 表
单位：万元 项目 1.收入 销售收入 租金收入 其他收入 2.成本 建设成本 营业成本 合计 第一年 第二年 0.00 0.00 第三年 3811.07 0.00 3811.07 1127.75 920.05 207.70 第四年 4763.84 4763.84 1341.65 1082.02 259.63 3422.19 1129.32 第五年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 第六年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 第七年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 第八年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 第九年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 第十年 5716.60 5716.60 1555.54 1243.99 311.55 4161.06 1373.15 42874.52 0.00 0.00 42874.52 0.00 0.00 41689.71 20920.93 8966.11 29887.05 20920.93 8966.11 9466.00 营业税(租金收入) 2336.66 3.本年营业利润 4.所得税 5.税后利润
1184.81 -20920.93 -8966.11 2683.32 10253.71 -9068.90 0.00 0.00 885.49 -20920.93 -8966.11 1797.82 2292.87 2787.91 2787.91 2787.91 2787.91 2787.91 2787.91 第 41 页 共 51 页
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项 目 现 金 流 量 表
单位：万元 序 号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 项 目 1 10000.00 0.00 2 0.00 0.00 3 3811.07 3811.07 4 4763.84 4763.84 5 5716.60 5716.60 6 5716.60 5716.60 7 5716.60 5716.60 8 5716.60 5716.60 9 5716.60 5716.60 10 5716.60 5716.60 现金流入 项目收入 回收固定资产余值 回收流动资金 其他现金流入 10000.00 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 现金流出 24662.03 12707.21 8966.11 5482.18 2198.80 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 2656.53 开发建设总投资 20920.93 流动资金增加额 经营成本 营业税 支付 所得税 647.88 207.70 3741.10 885.49 809.85 259.63 1129.32 971.82 311.55 1373.15 971.82 311.55 971.82 311.55 971.82 311.55 971.82 311.55 971.82 311.55 借款本金和利息3741.10 0.00 3741.10 0.00 1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 1373.15 3 4 5 6 净现金流量 -14662.03 -12707.21 -1671.11 2565.03 1927.15 3060.08 2090.07 3060.08 1900.07 3060.08 1727.33 3060.08 1570.30 3060.08 1427.55 3060.08 1297.77 净现金流量现值 -14662.03 -11552.01 -1381.08 累计净现金流量-14662.03 -26214.04 -27595.12 -25667.98 -23577.90 -21677.84 -19950.51 -18380.20 -16952.66 -15654.88 现值 净现值（NPV） -15654.88 第 42 页 共 51 页
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? 财务评估结果分析
1.关于第一提案的财务评估结果分析
· 从静态指标来看，项目总投资为29887.05万元，项目在建设期之后第一
年（即表中第三年）就可开始盈利，息税后利润为1797.82万元，第四年息税后利润为2292.87万元，从第五年开始稳定在2787.91万元；经营期会计收益率达8.7％。
· 采用10％的基准贴现率计算，项目前十年净现值（NPV）为－15654.88
万元，动态投资回收期也远远超过十年，但考虑到是全租模式，投资回收期通常较长，而且上述财务表中并未反映出项目产品的价值及增值部分，因而从这个意义上讲，在此提案下主要应以经营期会计收益率来衡量及评估项目的盈利水平。
注：经营期会计收益率＝经营期年平均净收益/原始投资额×100％ 小结：
从以上模拟评估结果可以看出，在第一提案模式下，项目的投资回收
期较长，对开发机构的资金要求比较高；另一方面，在有稳定、较高的出租率的前提下，项目的长期收益比较理想。因而，在该提案下，项目获取预期收益的前提是开发机构雄厚的资金实力及物业稳定且高的出租率，前者是基于本项目开发机构及投资商的实力，可预控性较高；后者是基于项目的竞争力、市场的供求关系及特征变化，预控性相对较低，这种不可确定性令开发机构的决策有一定风险。
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2. 关于其它租售组合的测算
基于以上测算方式，还分别测算三种租售组合模式（具体测算过程略），财务评估分析结果如下：
（1） 租售并举
写字楼部分按8000元/平方米定价，按照70%的销售率的计算（假设第一年预售30％，第二年建成后销售40％），商场及车库全租，商场平均租金100元/平方米·月，车位租金350元/个·月。
提案财务评估结果：
· 从静态指标来看，项目总投资达30671.25万元，前十年息税
前利润为8055.83万元，税后净利润为1797.15万元，经营期会计收益率为3.85％。
· 从动态指标来看，以10％的贴现率计算的净现值（NPV）为
-1553.06万元，内含报酬率（IRR）为5.03％，比基准贴现率（10％）及同行业收益水平低得较多；同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。
小结：
从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加；IRR值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期的净收益率有3.85％的贡献。总的来说，该提案对开发机构的资金实力的要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取一定长期收益，投资风险在于市场供求、竞争状况的变化可能使销售速度、售价、出租率或租金降低。
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（2） 租售并举：
写字楼部分按9000元/平方米定价，按照30%销售计算，商场及车库全租，商场平均租金100元/平方米·月，车位租金350元/个·月。假设写字间第一年预售20％，第二年销售10％。 财务评估结果：
· 从静态指标来看，项目总成本为30288.45万元，前十年息税前
总利润为6241.36万元，经营期会计会计收益率为6.8％。
· 从动态指标来看，以10％的贴现率计算的净现值（NPV）为-7064.34
万元，内含报酬率（IRR）接近于零，比基准贴现率（10％）及同行业收益水平低得较多；同时，动态投资回收期（Pt）也超过十年，期限较长；当然，上述数据不理想也有出租体量较大的原因，因而其经营期会计收益率达到6.8％。 小结：
从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目的现金流量分别为－7023.01万元、－8867.63万元、－1175.17万元，三年累计现金净流出达17065.81万元，对项目开发机构的资金实力要求较高，项目的主要收益还是要依赖经营期的租金收入，因而租金及出租率的变化对项目的投资回收期及投资收益率的影响就显得比较重要。
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