房地产基本制度与政策 房地产基本制度与政策 房地产基本制度与政策
积。
9、受理登记申请，7日内决定是否登记，暂缓登记、不予登记应书面通知权利人。 10、面积计算：计一半面积：有上盖无柱走廊、檐廊；独立柱、单排柱的门廊、车棚；未封闭阳台、挑廊；无顶盖室外楼梯；有顶盖未封闭的永久架空通廊。
不计面积的：突出墙外的无柱雨蓬、骑楼、底层作通道的活动房、与房不通的屋间伸缩缝。 11、补发房产证应作出补发公告，6个月无异议方可补发。
第八章 房地产中介服务管理制度与政策
1、评估机构分123级，有限责任（合伙）注册资金200万（120万）、100万（60万）、50万（30万）。
2、一级15名、二级8名、三级3名以上评估师；法人是注册3年以上评估师，评估师出资不低于60%。
3、房地产估价机构资格等级每二年重新评定一次。 4、中介服务人员违规，可处1—3万元罚款。 5、普通咨询报告，每份收取300—1000元。
6、房产评估收费，100万以下5‰；1000万以下2.5‰；2000万以下1.5‰；5000万以下0.8‰；10000万以下0.2‰；10000万以上0.1‰。
7、土地评估收费，100万以下4‰；200万以下3‰；1000万以下2‰；10000万以上0.1‰。 8、租赁代理收费按半月至一月成交租金收取。
9、买卖代理收费成交价的0.5%—2.5%，独家代理不超过3%。 10、估价师注册有效期3年，期满前3个月应申请续期
11、一个城市只设一个担保公司，以行政区内城镇个人为服务对象。
12、估价师考试由建设部和人事部共同负责，注册由建设部负责，继续教育由估价师学会负责。
13、取得经纪人资格是进入经济活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。 14、担保公司的组织形式为有限责任和股份有限公司。
15、担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有资本的30倍，超过30倍追加资本。 16、估价机构业务范围：二级除上市、破产清算以外；三级除上市、破产清算、司法鉴定以外；暂定除上市、破产清算、司法鉴定、拆迁、在建工程抵押以外评估业务。 17、行政处分不满2年，注销注册不满5年的，不予注册。
第九章 物业管理制度与政策
1、有偿、委托是物业管理的两基本特点；社会化、专业化、市场化是物业管理的基本特性。 2、物管的基本内容：公共服务、专项服务、特约服务。
3、业主大会会议可采用讨论形式，也可采取书面征求意见形式，应有1/2以上业主参加。 4、业主大会作决定，须经与会业主1/2以上通过；重大决定须经全体业主2/3以上通过。 5、20%以上业主提议可召开临时业主大会会议；召开业主大会会议，应在15日前通知全体业主。
6、1/3以上委员提议或主任决定，可召开委员会会议。
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7、二级资质物管企业承接30万平米以下住宅和8万平米以下非住宅项目；三级承接20万平米以下住宅和5万平米以下非住宅项目。
8、物业共用部位设备大修更新改造费用，通过专项维修基金列支，不计入物业服务支出或成本。
9、商品房销售，购房者应按房价2%—3%向售房单位交维修基金。
10、公房出售，售房单位提取维修基金（多层住宅20%、高层住宅30%以上）属售房单位所有；购房者按2%向售房单位交，属业主所有，不计入住宅销售收入。 11、业主转让房地产时，结余维修基金不退，随房过户。
12、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
13、物业管理用房所有权属业主。
14、业主需装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业。 15、业主委员会一般由五至十一名单数业主担任。
16、物业服务收费包干制费用包括物业服务成本、税费、利润；酬金制费用包括物业服务支出、酬金。
第十章 房地产税收制度与政策
1、税收具有强制性、无偿性（关键特征）、固定性。 2、税种：流转税、收益税、财产税、资源税、行为目的税。 3、加成只对特定纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
4、房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
5、房产税采用比例税率，非出租房产原值一次减10—30%的余值，税率1.2%；出租房产，租金的12%。
6、城镇土地使用税采用幅度定额税率：大城0.5—10元;中城0.4—8元;小城0.3—6元；县乡0.2—4元/平米。
7、耕地占用税采用定额税率，征占用耕地超两年不使用的加征2倍以下税，农村居民占耕地建住宅，减半征收。纳税期限30日，免税范围：军学幼老医铁飞炸。 8、土地增值税采用超额累进税率。 ⑴增值≤扣除项目50%的，税率30%；
⑵增值＞扣除项目50%，≤100%部分，税率40%； ⑶增值＞扣除项目100%，≤200%部分，税率50%； ⑷增值＞扣除项目200%部分，税率60%
总税额速算公式①增值×30%；②增值×40%－扣除×5%；③增值×50%－扣除×15%；④增值×60%－扣除×35%
建普通住宅出售，增值未超过扣除金额20%的，免征土地增值税；1994年1月1日前签定转让合同，不论房地产何时转让，免征土地增值税；转让原自住5年以上住宅，免征土地增值税，居住满3年不满5年的，减半征土地增值税。7日内申报纳税。 9、契税税率3—5%，转移合同签定10日内申报纳税。
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10、两税一费：营业税销售不动产为5%；城建税为营业税的（城市）7%、（县镇）5%、1%；教育费附加为营业税的3%。
11、企业所得税实行比例税率,法定33%。年所得额≤3万元按18%收,年所得额＞3万元＜10万元按27%征收。
12、从2001年起，个人出租住房，营业税3%、房产税4%、所得税10%。 13、职工个人上市出售已购经济适用房，原则上不再缴所得收益。
14、城镇职工按规定第一次购买公房的，法定继承人继承房地产，免契税。 15、个人转让自住5年以上生活用房免征个人所得税。
16、从1999年8月1日起个人购买并居住超过一年的普通住房,销售时；个人自建自用住房销售免征营业税。
17、居民个人拥有的普通住宅转让时暂免土地增值税。
第十一章 住房公积金制度与政策
1、住房公积金本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。
2、公积金管理的基本原则：管委会决策、管理中心运作、银行专户、财政监督。
3、缴存公积金的工资基数：计时工资、计件工资、奖金、津贴、补贴、加班工资、特殊工资。 4、公积金汇缴年度为上年7月1日至当年6月30日。 5、个人公积金有效凭证有：凭条、存折、磁卡。
6、公积金提取条件：①消费：购建大修住房还贷支超（10—15%）房租；②丧失缴存条件：离退休、终止劳动关系、户口迁出、死亡。
7、公积金利率：当年缴存的，按结息日公告的活期存款利率计息；上年结转的，按结息日公告的3个月整存整取存款利率计息。
8、公积金贷款利率一年一定，每年1月1日定下年利率。
9、按规定比例缴存的公积金不计入当期工资，免征所得税；超过政府规定比例部分并入当期工资，计征所得税；提取公积金，免征个人所得税。
10、公积金提取使用原则：定向使用、安全运作、严格时限的效率原则。 11、公积金制度实行低存低贷原则。
12、管理中心发放贷款取得的收入，免营业税。
13、管理中心对公积金收支一般采用权责发生制原则进行核算。
14、公积金增值收益用于建立贷款风险准备金、管理费用、建设廉租住房的补充资金。 15、公积金特点：义务性、互助性、保障性。