无序等问题，甚至使居民要求对居住小区实行封闭式管理。其实，这就反映出如何有效地解决“旅游地产”模式中旅游、商务、商业等外向性功能与要求安全感、静谧氛围、活力和适度开放性兼备的居住功能之间可能存在的矛盾，而又激发出两者之间相得益彰的融合与和谐共处。 5、出路何在？
5.1拓展和转变获取土地的思路
土地公开交易制度的建立，标志着土地出让方式逐步走向规范化，土地供应和交易透明化，土地供应成为政府除了投资政策以外的另一个控制社会固定资产投资的重要的宏观调控手段。土地出让方式的转变，尤其是停止经营性项目国有土地使用权协议出让的做法，促使华侨城集团要适时调整思路。在获取土地时采取更为积极的态度和更灵活的方式，如参与一级土地市场的招标、拍卖或挂牌，或着眼于二级土地市场，通过资产运作的方式，如投资参股、公司收购、土地使用权置换等多种方式，进行土地储备。
5.2 尽快制定企业的产业营运标准以提升核心竞争力
土地公开交易制度的建立对华侨城协议获取低成本用地的方式产生了影响，但同时也为企业提供了整合市场资源、提升核心竞争力的机遇。土地公开交易意味着开发商机会均等，有实力的开发商会得到新的发展机遇，没有实力的开发商将逐渐淡出。为了适应这种市场资源分配的新方式，并在透明的土地市场中形成竞争力，房地产企业走向专业化并提升土地营运能力是关键。对于华侨城集团而言，在土地公开交易的制度化建设所带来的优胜劣汰的竞争不断加剧的情况下，如何在旅游地产理
念的基础上，进一步提升房地产营运的综合能力，建立自己的营运标准是今后发展的核心问题。
对于房地产业来说，地产综合营运能力比土地资源储备更重要。营运标准的几个要素中具有代表性的是多元化物业组合、项目判断能力、营销能力、综合服务能力等。房地产企业应该从资源组合、地段评估、资本融合、项目开发、产品营销、相关服务等方面来确立营运标准，以帮助企业在项目开发上保持水准。而无营运标准可言的公司项目的质量往往参差不齐，令市场很难放心。因此，营运标准才是核心竞争力。 5.3 强化集团的经验与优势
在对华侨城区十多年的精心营造过程中，华侨城集团在规划、建设、管理、经营等方面积累了大量丰富而宝贵的经验。这些经验在得到进一步强化后，能为企业在向外拓展市场的过程中提供有力的支持。这些经验和理念包括：
（1）规划意识。在城区建设的不同阶段，华侨城集团一直坚持以先进、持续、统一的规划作为城区发展的指引，坚持规划先行、建设在后的指导思想。坚持突出高起点、有特色、高标准的开发建设定位和规划方针，通过统筹规划，来形成对城区建设的有效控制和指引。 （2）文化意识。构筑华侨城人的精神，促进华侨城企业文化和华侨城的社区文化相得益彰，这是华侨城集团不懈追求的目标。
（3）稳健、务实的经营态度。华侨城集团对城区采取了二十年磨一剑的谨慎、稳健的开发建设策略，完成了一场精彩的造城运动，体现出务实的经营态度。
（4）环境与生态意识。城区开发始终秉承着早年所选择的对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的理念，在开发的同时重视对自然的保护。
（5）重视公众参与。寻求企业发展与社区居民的良好合作。 （6）创新意识。创造性地利用华侨城集团的优势产业，使旅游业和房地产业形成良好的优势互补，互动发展的成功模式，并获得产业发展的双赢。
参考文献
1、华侨城总体规划（1986-2010），华侨城集团。
2、《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》，华侨城集团，1995年。
3、《华侨城工业经济结构调整规定》，华侨城集团，1996年。 4、《华侨城城区总体规划》，华侨城集团，1996年。
5、《华侨城集团2001-2005年发展策略》华侨城集团，2002年。
注释
旅游地产如何界定与分类，在房地产和旅游等行业中仍然存在不少分歧。目前市场上比较认可的一种观点认为，旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游
区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。来源：中国别墅网http://www.villas.com.cn/zhuanti/dujiabieshu/ 引自华侨城地产公司官方网站
2002年5月，国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性开发的项目用地，一律进入土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌的方式进行公开交易。各地方政府也结合实际情况，针对国家及有关部门的文件制定了地方性土地政策。以北京为例，北京分别于2002年制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(京政办发〔2002〕33号)，2004年2月10日，北京新土地政策《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(京政办发〔2004〕4号，以下简称4号文)正式出台。今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。这标志着北京市已经根据中央文件精神，建立起一套比较完备的土地公开交易的制度体系。由此可以预见以招标、拍 卖、挂牌为主要出让方式的土地公开交易将成为北京土地交易的主渠道。