《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》解 读（一 ）
《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》解 读（一）
市物价局、市住房局联合下发的?关于印发<南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则>的通知?（南价格〔2014〕42号），以下简称?实施细则?）于2014年12月2日起正式实施。
一、?实施细则?出台的背景
南宁市原适用的物业服务收费管理政策是2000年12月出台的?关于印发<南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则>的通知?（南价〔2000〕49号），以及2009年9月出台的?关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知?（南价格〔2009〕200号）。这些政策的实施，对引导企业提升物业服务质量和水平、规范物业服务收费行为及维护业主权益起到了积极的促进作用。但是，随着社会的进步、经济的发展，原有物业服务收费管理政策已不适应。为了规范物业服务收费行为，缓解业主和物业服务企业的矛盾纠纷，维护业主和物业使用人的合法权益，市物价局、市住房局根据相关法律、法规和?广西壮族自治区物
价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〖广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〗（试行）的通知?（桂价格〔2013〕62号）规定，在深入调研、广泛征求社会各界意见和建议的基础上制定了?实施细则?。
二、?实施细则?主要涵括了什么内容？
答：一是明确了物业服务收费的价格管理方式；二是明确了收费项目、收费范围、计费方式；三是明确了物业服务实行等级收费；四是明确了物业服务等级评定的相关规定；五是明确了办理物业服务收费备案的程序；六是明确了利用物业共用部位和共用设施设备进行经营并收取费用应履行的程序；七是明确了物业服务收费成本构成要素；八是明确了新旧政策衔接的规定。
三、物业服务收费有哪几种价格管理方式？
答：物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价。依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费（除停车收费外）实行市场调节价。业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。
四、物业服务企业可收取什么费用？
答：?实施细则?规定，依法成立业主委员会之前的住宅小区，其物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
物业服务企业除可按上述规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。
五、住宅小区物业服务等级如何认定？
答：?实施细则?规定，对成立业委会之前的住宅小区的物业服务实行等级收费管理。市房产行政主管部门参照?广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见?，根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布；同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。
首次申办物业服务收费备案的住宅小区，经招投标的，物业服务企业可在招投标约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续；经协议选聘的，物业服务企业按物业服务合同约定的服务等级办理收费备案手续。首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认
其物业服务等级。
市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。
六、对成立业委会之前获优秀管理荣誉称号的住宅小区给予什么政策支持？
答：成立业委会之前的住宅小区，荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号后，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。
七、住宅小区要求调整物业服务等级或物业服务收费标准应履行哪些程序？
答：成立业委会之前的住宅小区，需申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等
级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。
八、对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区如何处理？
答：成立业委会之前的住宅小区，达不到原评定的物业服务等级标准的，市房产行政主管部门将责令其物业服务企业进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低物业服务等级处理；物业服务企业须在降低后的物业服务等级相对应的住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。
九、对达不到房屋买卖合同明确交房时的交付条件和标准的住宅小区，其物业服务费用应由谁承担？
答：开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住