深圳华强北项目投资分析报告
一、项目基本情况
1、区位概况和项目四至
项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到80万平方米，日均客流量达到53万人次。
项目地块详细小区位图：
低档餐饮 士多店
嘉华批发市
女人世界名
中高档 餐饮区
地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场，36层； 南面：新亚洲国利大厦，32层； 西面：中航鼎诚国际，30层；
北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。
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2、周边环境和交通配套 ? 办公环境：
项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； ? 居住环境：
华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 ? 酒店市场：
该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。 ? 交通配套：
华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。
除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标
根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下：
序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 总用地面积 其中：建设用地面积 规划指标 容积率 建筑密度 绿地率 限高 计容建筑面积 楼面地价 项目指标 数值（㎡） 7736.4 7736.4 14 44% 20% —— 108310 6094元/㎡ 按对方6.6亿元报价计 基底面积3404㎡ 备注 4、项目现状
项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日）。
项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约3.3万平米，期间经过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为22000㎡，地上建筑物
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登记价为2.5亿元）。
5、项目属性特点界定
通过分析，本项目具有如下几点特点：
5.1 隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量50万人次，是深圳目前营业额最大的综合性商业区；
5.2 地块周边人流量巨大，但外部交通很拥堵，特别是项目北面和东面道路；
5.3 地块属内街性质，使该项目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均为30层以上建筑，
这给项目昭示性带来较大影响；
5.4 项目占地小，单层面积受制约。项目总占地仅有7736.4平，而44%建筑密度使项目单
层面积最大仅能为3400平，这使得项目无法与大型商业体、Shopping-MALL相抗衡； 5.5项目产权复杂，谈判成本高。项目产权关系复杂，存在3方业主，这都大大增加了项
目谈判成本和最终不确定性；
5.6 地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩20年，因此本项目若想合法开发商业
办公性质物业，需通过变性、补交地价和招拍挂重新取得，这均给项目增加很大成本。
二、项目物业定位和投资规划分析
1、项目定位
根据对项目特点和属性分析，我们对项目整体定位为：
以商业为核心的中型复合地产，复合业态包括商业、商务写字楼、SOHO商务公寓。 定位诠释：
1.1 市级商圈的属性和地块自身素质，都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产；
1.2 在业态上，该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的SOHO公寓都具有很大市场； 1.3 而本项目的商业业态，则存在较大难点：交通和人流拥堵，动线较难组织；四周被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和运营产生较大影响。 2、项目市场分析： 2.1 商业市场租金分析
华强北商圈内商铺出租率良好，其中华强北沿线的临街街铺及百货商场的一层商铺的月租金可达到500-1200元/平方米，特别是比较成熟的赛格广场、华强电子世界、赛博广场等。
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根据市场租金情况，及我司华强北群星店租金情况，并结合项目自身位置及其他属性的综合考虑，我们对本项目苏宁旗舰店的起始月租金定位270元/平方米，每年递增3%，直至租金达到350元/平方米的经营稳定期为止。
2.2 写字楼市场售价分析
华强北中小企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求，因此该区域内写字楼市场存在大量需求且市场风险小。
对比近期该区域在售写字楼华强广场的售价及深圳全市近期写字楼项目销售情况，我们对本项目的写字楼售价定为26500元/平方米。
2.3 商务公寓市场售价分析
华强北内众多中小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，区内此类产品亦长期处于供不应求的局面，无论租金还是售价均较高，具有很大的市场消化力和支撑。
此类公寓的主要客户为华强北私营企业主、IT创业者，罗湖金融中心区和福田CBD工作的白领。根据目前在售和已售的华强广场、新亚洲国利大厦、东方时代广场、群星广场等项目，对本项目的公寓定价为24000元/平方米。
3、项目投资规划分析
根据项目定位，我们对本项目物业规划、售价、租金和经营方式等进行分析，如下表：
类型 面积 售价/租金 经营方式 楼层 1-5F （6F是设备层） 9F-42F 9F-38F 苏宁电器旗舰店 17000 计容积率 写字楼 SOHO公寓 不计容积率 小计 地下商业 地下室 合计 57000 34310 108310 6189 以月租金270作为平均数 自营 均价26500元/平方米 保留30%物业 其余销售 精装均价24000元/平方米 销售 平均月租金400 自营及街铺招商 地下1F （若可售则出售） 自用收租 地下2-3F 12378（350每个车位月收益1200 个车位） 126877 注：1、本方案是在2个投资规划方案比较后建议优选的方案，虽然商业面积有所减少，但
整体投资收益和市场风险控制均更优；
2、该方案中各物业业态的产品形象档次定位、规划面积、产品设计定位、市场租金和
售价定位等分析详见市场分析报告。
附：项目规划方案示意图：
楼层 总建面积(㎡) 写字楼 单层建筑面积层高 SOHO公寓 单层建筑面积层高(m) 建筑高度 —4—
(㎡) (m) (㎡) 44F 43F . . 37F 36F . . 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F -1F -2F -3F 1500 4m 1500 4m 1500 4m 办公38层,1500 4m 建面570001500 4m ㎡； 1500 4m 公寓31层，1500 4m 建面343101500 4m ㎡。 1500 4m 1500 4m 1500 4m 6F为设备 层和部分电器3400 4.5m 露台 电器3400 4.5m 商业5层，电器3400 5m 苏宁电器电器3400 5m 旗舰店6m 17000㎡ 电器3400 地下商业商业6189 6189㎡ 停车及设备6189 停车12378㎡ 停车及设备6189 180米 1310 1100 1100 1100 1100 1100 1100 3.2m 3.2m 3.2m 3.2m 3.2m 3.2m 3.2m 3m 4.5m 4.5m 5m 5m 6m 4.5m 127.2米 28米 25米 4.5m 3.4m 3.4m 三、投资测算分析
1、投资测算前提和假设条件说明
1.1 本次测算是以“改变土地用途，从工业仓储变性为商业办公的综合用地；增加项目容积率；土地使用年限可延长至法定最高年限（深圳综合用地是50年）”为测算前提。这三方面，需要通过补交部分地价、通过重新招拍挂获得。根据前期所得资料显示，该区域商业补交土地出让金为5500元/平米，办公、公寓补交土地出让金为4800元/平米。因此按我司初步业态规划，需补交土地出让金约5.3亿元。
另一方面，根据业主方提出的项目现有房地产转让对价6.6亿元，另加上土地契税，则本项目的土地综合成本为12.3亿元，折合楼面地价为11334元/平方米。
1.2 本项目的SOHO商务公寓带精装修销售，装修标准1200元/平方米。 2、项目开发总投资估算表
根据测算，本项目投资总额为20.3亿元，平摊到计容建筑面积上每平方米为18767元。这其中土地成本12.2亿元占到全投资的60.4%，建安成本5亿元，占到24.7%，明细见下表：
序号 1 项目名称 土地成本 总额（万元） 122,754 单价(元/㎡) 11,334 占总投资比例 60.4% —5—