2 3 4 5 6 7 8 9 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 公用设施专用基金 财务费用 销售费用 合 计 2,557 50,104 7,017 2,633 317 3,708 5,994 8,186 203,269 236 4,626 648 243 29 342 553 756 18,767 1.3% 24.7% 3.5% 1.3% 0.2% 1.8% 2.9% 4.0% 100.0% 注：上表中的单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价 3、项目损益表
根据项目的市场定位、售价和租金的定位、及项目销售和出租投资计划，我部测算得到该地块的利润估算表：
序号 (1) (1.1) (1.2) (1.3) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) 项 目 经营总收入 销售收入 商业出租收益 商业出租净收益结转 总投资成本 销售费用 销售税金及附加 商业出租经营成本 商业出租税金及附加 预征土地增值税 财务费用 利润总额 所得税 净利润 成本利润率 成本净利润率 计算公式 (1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) -(7) -(8) (9)×25% (9)-(10) 利润/总投资 净利润/总投资 金额（万元） 460,618 233,873 140,655 86,091 189,090 8,186 12,278 15,827 7,455 2,339 5,994 219,450 54,862 164,587 107.96% 80.97% 4、项目动态经济测算和财务指标评价
通过对项目动态经济测算，我们得到本项目主要的评价指标，具体如下表：
序号 1 2 3 4 4.1 5 项 目 占地面积 总建筑面积（含地下面积） 计容建筑面积 项目总投资 资本金投入 项目总经营收入 指标 7,736 126,877 108,310 203,269 126,557 460,618 ㎡ ㎡ ㎡ 万元 万元 万元 —6—
5.1 5.2 5.3 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 项目销售收入 商业出租净收益 商业出租净收益结转 期间经营成本和税金总计 利润总额 税后利润 投资利润率（税前） 投资净利润率（税后） 资本金利润率 财务净现值（FNPV；Ic=8%） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期 静态投资回收期 贷款偿还期 233,873 140,655 86,091 37,899 219,450 164,587 107.96% 80.97% 130.05% 17,161.43 9.71% 19.02 5.2 3 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 年 年 年 4.1 通过对项目财务分析，本项目静态财务指标上：
? 本项目总投资20.3亿元，期间经营成本和税金总计3.8亿元，总经营收入（含出租收
入）为46亿元，因此项目的静态利润为21.9亿元，税后利润为16.5亿元。税前投资利润率为107.96%，税后利润率为80.97%，资本金利润率为130.05%。
? 本项目贷款3.7亿元（以贷款不用于补交地价为操作前提），贷款偿还期为3年。 同时，本项目的动态财务指标主要为：
? FIRR为9.71%，FNPV（Ic=8%）为1.72亿元，动态投资回收期19.02年，静态投资回
收期5.2年。
从上述指标分析，本项目静态指标较好，即在不考虑时间价值情况下，项目收益绝对值较高。但是，对于项目动态指标，相对于12.6亿元的自有资本金，1.7亿元的财务净现值收益就显得较差，同时19年的动态投资回收期也是不符合财务评价标准，并且9.71%内部收益率也是无法与房地产行业平均内部收益率相比的。
4.2 另一方面，从绝对收益分析，本项目的写字楼和公寓销售所得的23.4亿元，基本可回收项目20.3亿元的总投资和近1.5亿元的销售税费，但仍不足以缴纳相应的销售所得税和后期商业运营的启动资金。因此，在通过销售回笼资金后，本项目将获得一个17000平方米的苏宁旗舰店商业、6000平地下一层商场及350个停车位。
综上所述，本项目从商业价值角度分析，在业主方报价6.6亿元土地地价情况下，本项目整体收益较差，仅达到资金使用的盈亏平衡点，因此该地价较高，市场风险抵抗力弱。同时，对于12.7亿元的自有资金使用，不如用6亿元收购一宗同区位17000平方米的商业物业（该商业平均价格可达35000元/平方米），同时用剩余6.7亿元自有资金操作一个20亿元总投资的住宅项目，所能获得收益和时间价值均将超过本项目。
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四、投资分析结论
综上所述，本项目地块外部区位好，符合公司旗舰店核心商圈的要求，具有一定投资价值。但项目自身存在较多瑕疵，其中产权和土地性质可通过谈判和操作解决，但四周道路造成类“内街”瑕疵则将成为项目未来发展的硬伤。
附件一：城市基本宏观经济信息
人口 城市总人口 市区人口 备选址能辐射的人口 备选址周边消费人群构成特点 城市消费品零售总额 消费力 城市GDP总额 人均GDP 1500万 861.55万 500万 高收入阶层居多 1915.03亿 6765.41亿 79221元 附件二：项目宏观区位图
附件三：区域周边商铺租金水平一览表
位置 福田华强北近兴华华联大厦市中心华强北附近 深圳福田八卦岭八卦商铺 面积（平米） 40（使用面积） 150 租金（元/天.平米） 18.33 55.56 —8—
福田深南大道大厦 华强北大厦地铁站口 华强北大厦 华强南中医院附近 福田上沙天安数码大厦 华强北知名专业为儿童商场 新世界百货大厦 华强北京华美食街旺铺 福田上沙惠联发商场附近 福田上沙附近 华强北旺铺 天安数码城上沙中心 华强北都会100附近 福田CBD中心区商铺春晖苑 福田华强北赛格附近 300 45 108 20 50 63 31 10 60 80 22 50 45 1000 10 5.56 11.11 18.52 10.00 33.33 15.22 48.39 30.00 11.11 14.58 34.85 40.00 14.07 75.00 33.3 附件四：楼盘销售信息
项目名称 地址 福田区滨河大道新洲区域 福田区石厦北一街与滨河大道交汇处 福田区新洲南中城天邑花园 路福田区委西南 福田区皇岗路西侧 福田区上梅林 福田区景田南路 福田保税区桂花路五号 福田区燕南路燕南路88号 与振华路交汇处 福田区福田华强北路 福田深南中路与上步南路与东园路交汇处 商住 33340.1 168744.39 22000 3.4 类型 地上建筑面积 总建筑面积 售价 物业管理费 （元/平米.月） 五角大厦 商住 4118 38450 葵花公寓 商住 3000 22331.58 36000 4.5 半山御景华庭 嘉鑫阳光雅居 橄榄绿洲家园 家福广场 商住 商住 商住 商住 10060.28 8083.58 8253.92 21000 1期：9500平米 36733.4 40218.14 14857 187000 1期：30000平米 2期：79009平方米 66000 16980 15000 16500 18000 2.8 2.84 3.2 4.5 商住 2期：4428.94平米 商住 公寓、商住 6500 55000 东方时代广场 13000 3.98 白金汉宫 6306 98096.54 18000 4.5 —9—
世界金融中心B座 罗湖区深南东路与和平路交汇处 酒店式公寓 20969.93 24000 附件五：办公楼盘销售信息
项目名称 鹏城大厦 金运世纪大厦 中国港中旅大厦 荣超中心 现代国际 华强广场 卓越时代广场 区域 地址 深南大道与农林路交汇处西北角 福田 深南大道深航锦江酒店东侧 福田 深南路与益田路交界 深南路与益田路交界 金田路和福华路交汇处 振中路与华福田 强北路交汇处 福田 办公 办公 5145.25 53483.02 24000 9.8 类型 地上建筑面积 总建筑面积 租金（元/平米.月） 售价（元/平米） 15000 物业管理费 10 福田 办公 143328.6 71915.31 230980 5.33 福田 福田 办公 办公 办公甲级 14316.2 4025 6 36000 26032 27000 益田路与福办公华路交汇处 毛坯 7295 118790 24000 16
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