开发商一旦拥有土地，银行又给予贷款，加上政府逐步加大力 度收回闲臵土地，开发商为了免被政府收回土地，便不断上新项目， 又造成新的空臵。有的开发项目选址不当，选择了离市中心较远的 芳村、白云区太和镇和竹料镇等地段，也造成了大量的楼房空臵。 加上房地产开发企业发展过快，数量急剧膨胀，房地产投资增长过 快，导致市场上的供应量大于消费者的有效需求量。
第三、银行体系不规范。在八十年代末九十年代初，一些银行没 有充分考虑市场的发展前景，轻率放款，甚至参与投资开发，大量 资金流入开发领域，是造成空臵的另一个原因。特别是90年代初， 随着房地产热的不断升温，几乎各级商业银行及地方金融机构，都 成立了房地产开发公司，并很容易地从其所属银行或金融机构得到 资金，大规模地投入房地产开发。其他部门和私营房地产开发公司， 也比较容易获得贷款，用于房地产开发，使房地产开发规模迅速膨 胀，严重脱离了市场需求，导致商品房空臵。
广州市商品房空臵严重，而且结构性矛盾也十分突出，一方面， 大量的写字楼、大中型商业用房、小区内商铺和规划设计不好、户 型不合理、通风采光不好、配套不完善、环境不好的住宅空臵严重： 另一方面，符合市民需求、价格合理、规划设计较好、配套较为完善、环境较好的商品住宅却太少了。 3．2、商品房质量有待提高
随着房地产市场的不断发展和市民生活水平的不断提高，市民对 商品房质量的要求更高，加上在住房分配货币化、住宅已日益走向 买方市场的今天，消费者对于住宅的关注将越来越具体全面，不仅
要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今 后改造余地以及升值潜力等等。但是，广州市商品房质量虽然有了 一定程度的提高，商品房质量问题存在仍较为普遍，大部分住宅小 区规划设计水平不高，空间分隔、平面布局不够合理，住宅建设缺 乏规模经济效益，密度较大、绿化面积较少，缺乏大型现代化环境 优美的居住小区，住宅建设科技含量低，对新技术、新材料的应用 较少，住宅产业的现代化水平不高。甚至有些楼宇交楼后不久就出 现批荡脱落、墙体列开、漏水等严重问题。商品房的质量问题严重 影响了市民的购房欲望，制约了商品房有效需求的进一步扩大，降 低了房地产业的信誉，也不利于房地产业持续、健康、稳定发展。 商品房存在的问题主要与商品房的建设管理有关，也体现了我们 在商品房建设时眼光不够长远，未能坚持商品房建设中的适度超前。 商品房建设的超前性最重要的是体现商品房功能与质量的超前。另 外，一些房地产开发企业眼光短浅，信誉不强，意图谋取暴利，而 且政府也对商品房的质量缺乏有效的管理，部分设计单位设计水平 不高、施工单位施工质量差、监理单位把关不严，也是造成商品房 质量不高的主要原因之一。3．3、商品房价格不合理，影响商品房有效需求的扩大
广州市的商品房价格是我国大城市当中最高的几个城市之一，广 州市的房价收入比在7．8．5之问。国际上一般把3_6倍的房价收入比
视为合理指标，超过6倍居民就承受不起，销售困难，我国虽有自 身的国情，但广州市的房价收入比仍相对偏高。所以广州的房价无
论是从每平方米的房价还是从房价收入比，都是各大城市较高的。 目前商品房价格主要表现在：
第一、商品房价格构成不合理，消费者承受的进入商品房价格的 各种不合理费用过多，如水、电的增容费等各种不合理的收费，过 高的征地费用、拆迁费用、土地转让、炒卖用地?红线?所导致的 成本增加，以及发展商不合理的利润等。
第二、商品房价格相对于普通市民的收入水平仍然过高。一些发 展商的暴利心态较浓，市场观念较为薄弱，把楼价抬得高高的，销 不出去宁愿空臵也不肯降价发售。商品住宅依然只是高收入阶层的 的高档消费品，广大的老百姓仍然无法成为商品房市场中的真正消 费者。目前商品房的价格问题实际上制约了商品房市场的有效需求， 是房地产市场进一步发展的重要障碍。
3．4，房地产税费过重，影响房地产市场的健康发展
广州市房地产税费过多、过高，加大了商品房开发成本，加重了 消费者和开发公司的负担，对住宅与房地产业持续健康发展产生负 面的作用，影响了广州市房地产市场的健康发展。
据广州市物价局调查，在我市的房地产开发建设中，土地出让金占10％，拆迁补偿占15％，税费占25％，三者合计为50％，其他包 括土建在内的成本也是50％。对周门商住楼、东晓路小区、金碧花 园(2期)等三个项目的调查数据也与此接近。
房地产税费存在的主要问题是：第一，重复收费。房地产开发 经营的主要税费负担是土地出让金、配套设施建设费和以实物提供 的配套设施，占了全部税费负担的80％以上，这三项有重复征收的
问题。房地产企业除了交土地出让金和配套设旋费之外，还要按规 划要求投资建设配套设施。第二、政策法规过分偏重经济手段，以 经济约束代替行政管理，过分依赖没收保证金或罚款。第三、近期 颁布的部分条例，不但没有减轻反而加重了房地产开发企业的负担。 第四、垄断行业的经营缺乏监督机制，水、电等垄断性行业收费缺 乏透明度。第五、二手交易税费过高，制约流通，不利市场健康发 展。
3．5、房地产市场的法规仍不健全
近几年来，广州市虽然出台了许多房地产法律法规，制定了有关 土地使用、商品房预售、房屋租赁、抵押、房地产中介、城市房屋 拆迁、、物业管理等方面的政策法规，对广州市房地产市场起了规范 和管理的作用。但是，房地产市场的法规建设仍滞后于房地产业的 发展，房地产法规的实施情况较差，有法不依的现象较为普遍，房 地产纠纷不断，烂尾楼仍时有出现，中介市场仍较为混乱，中介从 业人员流动性过大，房地产虚假广告多，物业管理收费不规范。3．6、房地产市场服务体系不完善
广州市房地产市场的中介服务、金融服务、法律服务仍不完善， 房地产中介从业人员流动性过大，队伍不稳定，中介机构整体素质 不高，收费过多、服务不规范的现象较多，房地产咨询、评估、经 纪人的服务体系不完善，从业人员和中介机构的信誉不强。金融服 务体系不完善，银行按揭审批手续烦琐，银行之间缺乏良性竞争， 金融对房地产的支持力度不足。法律服务体系还没有形成，老百姓 有关房地产交易的法律问题没有得到及时有效的解决。
4、广州市房地产市场的发展前景 4．1、广州市房地产市场的发展机遇
(1)、广州经济快速增长有力地支持了房地产市场的发展
近几年来，广州市国民经济保持了13％左右的速度增长，市民 的收入稳步增长，生活水平不断提高(见表8)，购房能力不断增强， 对商品房的需求不断扩大，有力地支持了广州房地产业的健康发展。 近几年广州市大力引进高层次的人才，加大对城市基础设施的投资， 积极进行产业结构的调整和产业的升级，用高新技术改造传统产业， 大力发展电子信息、通讯、生物工程等高新技术产业。而且广州市 政府采取了一系列促进经济增长和社会进步的政策措施，宏观经济 运行保持了持续稳定增长的良好态势，经济运行质量有所提高。?一 年一小变?和?三年一中变?工程的实施使城市面貌焕然一新，各项 社会事业蓬勃发展，人民生活水平继续提高。
进入二十一世纪，广州市面临更加良好的发展机遇，发展前景 广阔，经济会得到更大的发展，预计到2010年，国内生产总值达 到16606亿元，平均年增长l】％，人均国内生产总值达到228222 元，平均年增长。10％，广州市将提前实现基本现代化。
广州经济的增长，人民生活水平进一步提高，一方面市民对住 房的环境和质量要求更高，另一方面市民的支付能力提高，购买商 品房的能力增强，将会有力地推动广州房地产市场的进一步发展。 (2)国际化大都市的建设推动房地产市场的进一步发展 经过十五至二十年左右的努力，把广州建设成为空间布局合理， 生态环境良好，基础设施完善，工作和生活条件舒适，城市风貌体