建筑费?10000000?60000000?40%?0.51.5（1?10%）（1?10%）?6000000?0.9534?4000000?0.8668?9187600(元)专业费用=9187600×6%=551256(元) 税费=26444800×5%=1322240(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9187600+551276)×20% =(地价×20%)+1947771
地价=26444800－9187600－551276－1322240－(地价×20%)－1947771
地价=13435913÷1.2=11196594(元) 单位地价=11196594÷2000=5598.3(元)
利润=1947771+0.2地价=1947771+0.2?11196594=4187090（元）
(九)、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。 相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。 (要求：估算以下两种情况的土地单价和总价 （1)无限年期土地使用权价格；
(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。 (计算结果以“元”为单位，保留两位小数) 第四章房地产评估P134-138
答：（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 土地取得费=500元/平方米 土地开发费=80元/平方米 税费=5元/平方米
利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米
11
利润=（500+80+5）×20%=117元/平方米
土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米 1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米 2）无限年期土地总价=973.2×15，000=14，598，000元
(2)、??11)50年期土地单价?973.2??1??964.91元/平方米50??(1?10%)?2）50年期土地总价?964.91?15，000?14，473，650元/平方米
(十) 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)
解：（1）土地取得费=460×（1+2%）=469.2（元/平方米） （1分） （2）土地开发费=300（元/平方米） （1分） （3）税费=15（元/平方米） (1分)
(4) 利息=(469.2+15) ×5.4%+300×5.4%×0.5=34.25（元/平方米） (2分) (5) 利润=(469.2+300+15) ×15%=117.63(元/平方米) (1分)
(6) 土地增值收益=(469.2+300+15+34.25+117.63) ×25%=234.02(元/平方米) (1分)
(7) 无限期土地价格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10(元/平方米) (1分) (8) 45年期土地价格=1170.10×[1-
1]=1085.09(元/平方米) (1分) 45(1?6%) (9) 土地评估价格=1085.09×5.4=5859.49(万元) (1分)
（十一）某厂房建筑面积5000平方米，，占地面积6000平方米。该厂房所占土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造价1500元，经济使用年限为60。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8%；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80分，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物残值为0。要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
1?(1?8%)?43解：（1）计算年限修正系数 =0.9844 （2分）
1?(1?8%)?50
（2）求土地价值 0.21×6000×0.9844=1240.34 （2分）
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（3）计算综合价格指数
（1+1.2%）×（1+0.8%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（1+1.2%）×（1+0.5%）=1.0332 （4分）
（4）求建筑物的重置成本
0.15×1.0332×5000=774.9（万元） （2分） （5）计算成新率
年限法成新率=（60-6）÷60×100%=90% （2分） 打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）÷100×100%=88% （2分） 成新率=90%×50%+88%×50%=89% （2分） 建筑物评估值=774.9×89%=689.66（万元） （2分） 房地产评估值=1240.34+689.66=1930（万元） （2分）
(十二)某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1 800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2．5％，维修费为重置价的1．5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的O．2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整) 解:(1)总收入=90×12×20000×(1-5%)=20520000元 (1分) (2) 总费用：管理费=202520000×2.5%=513000 税金=202520000×18%=3693600 维修费=3000×20000×1.5%=900000 保险费=3000×20000×0.2%=120000 折旧费=
3000?20000?1250000元/年
48总费用=513000+3693600+900000+120000+1250000=6476600元 （2分） 总收益=20520000-6476600=14043400元 （1分） 建筑物纯收益=（3000×20000-1250000×2）×10%=5750000元 （1分） 土地纯收益=14043400-5750000=8293400 （1分） 土地总价=8293400×（P/A，8%，46）=100660386元 （2分） 土地单价（地面价）=100660386÷5000=20132元/平方米 （1分） 土地单价（楼面价）=100660386÷20000=5033元/平方米 （1分）
三、无形资产评估
（一）A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况： (1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。
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要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。 解：
1．该商标权每年新增利润： 第一年新增利润=9×10=90（万元） 第二年新增利润=9×10=90（万元） 第三年新增利润=10×10=100（万元） 第四年新增利润=10×10=100（万元） 2．A企业每年可分得净利润
第一年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25(万元) 第二年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25(万元) 第三年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5(万元) 第四年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5(万元) 3．商标权使用权价格=20.25×（1+15%）＋20.25×（1+15%）
＋22.5×（1+15%）＋22.5×（1+15%） =60.58（万元）
（二）某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为25%，折现率为10%。试估算该专利技术的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位数）
解：企业目前年利润=100×（2300-2000）×（1-25%）=22500（万元）
使用该技术后年利润=100×（1+10%）×【2300×(1+5%)-2000×(1-2%)】×（1-25%） =110×（2415-1960）×（1-25%）=37537.5（万元） 每年新增利润=37537.5-22500=15037.5（万元）
-3
-4
-1
-1
1?(1?10%)?5评估值=15037.5×=57007.16（万元）
10%（三）甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料： （1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。 （2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。
（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。
（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。 要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；
（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；
（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。（计算结果以万元为单位，取整） 解：
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1．无形资产重置成本=400×（1+10%）=440（万元） 2．无形资产成新率=
9=75% 3?9300=30%
700?3003．无形资产重置成本净值=440×75%=330（万元） 4．无形资产成本分摊率=
5．最低收费额= 330×30%+（80+20）=199（万元）
（四）X机械厂现每年生产X型机器1万台，每台售价5万元，成本4万元，现准备引进一项先进技术。该技术可以提高产品品质，因此该机器售价可以提升至5.5万元，年产销量可达1.2万台；同时可以降低生产成本2000元／台。请计算该技术的利润分成率。 解：
原利润=10000×（50000-40000）=10000（万元） 新利润=12000×（55000-38000）=20400（万元） 利润分成率=
（五）A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。该企业所得税率为25％。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数) 解：
原利润=10×（100-80）×（1-25%）=150（万元） 新利润=12×（110-75）×（1-25%）=315（万元） 每年新增利润=315-150=165（万元）
20400?10000×100%=50.98%
204001?(1?10%)?5该专利技术评估值=165× =625.52（万元）
10%（六）A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况： （1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。
（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。
（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。 要求：
（1）计算专利权各年的收益。 （2）计算专利权使用权的评估价值。 （计算结果以万元为单位，保留两位小数） 解：(1)专利权各年的收益：
第一年=9×(100-70)×（1-25%）×30%=60.75万元
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