土 地 估 价 报 告
项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于
垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估
受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号： 号 电子备案编号：
提交报告日期：二○一五年五月二十九日
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方
名 称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住 所：垦利县 法定代表人姓名：
注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整 公 司 类 型：有限责任公司 三、估价目的：
东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。
四、估价基准日：二○一五年五月二十五日。 五、估价日期：二○一五年四月二十五日至二○一五年四月二十九日。 六、地价定义：
至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。
?使用权证［垦国用（2003）字第020］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照
２
证载用途将用途设定为工业。
②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整）。
③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。?国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0，本次评估设定容积率4.0。
④根据委托方提供的国有土地使用权证［垦国用（2003）字第020］，待估宗地的使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8年做为设定的土地剩余使用年期。
综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015年5月25日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地剩余使用年期37.8年，面积19992.6平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果：
经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015年5月25日的土地使用权价格为：
（1）评估土地面积：19992.6平方米；
（2）评估单价：223元/平方米，合15万元/亩； （3）总评估价值：4458350元
３
人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。
说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处臵时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
货币种类：人民币 详见《土地估价结果一览表》 八、土地估价师签字：
石唤平 （资格证书2004370096）签名：
杨 英 （资格证书2007370106） 签名： 九、土地估价机构：
估价机构法定代表人签字：
山东某土地房地产评估有限公司
二○一五年四月二十八日
４
土地估价结果一览表
估价机构：山东某土地房地产评估有限公司 报告编：鲁正（2015）（估）DY003 估价基准日：2015年5月25日土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：无
估价期日宗地 的土地使编 用者 宗地名称 编 证载 实际 设定 划 东营市某石油科技发展有限责任公司 合计 3705东营开发区2110国有出让商0200业用地 3010 19992.6 4458350 020 4.0 “一平” “一平” （2003）第工业 工业 工业 - 0 4.0 通”；红线内通”；红线内37.8 19992.6 223 4458350 垦国用3.0红线外“五红线外“五际 定 规实设度 度 剩余年限 米 土地使用证际土地开发程土地开发程使用权 平方米 元／平方元 估价期日的用途 容积率 单位面积估价期日的实估价设定的土地 面积 地价 总地价 备注 2、红线外基础设施条件： 表-1 基础设施开发程度设定表 地面平整状况 供电状况 周围道路状况 通畅，临路 排水状况 市政排水网 供水状况 市政供水 供气状况 无 供热状况 无 电讯状况 邮电经营区 场地内部平整 接入城市供电网 3、规划限制条件：不确定
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。
山东某土地房地产评估有限公司
二○一五年五月二十九日