山东正诚土地房地产评估有限公司东营地区评估报告
年11月被省政府批复为省级服务业重点园区，成为全省十大商贸物流园区之一。黄河水城北城区，实施“东扩、南延、西联、北优”战略，加快融入东营中心城步伐，高起点修订完成城市总体规划和33项控规编制、24项单体项目设计，高标准实施了新区道路、水系、绿化、亮化工程和拆迁改造工程，成功创建国家卫生县城。
（3）市区产业发展布局
突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。重点围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。
引导企业加快发展高新技术产业，落实国家、省市加快培育发展战略性新兴产业实施意见，以新能源、新材料、生物医药、高端装备制造、海洋开发等产业为重点，重点实施6万吨/年PET光学膜、维生素A产业化等12个战略性新兴项目。加强科技创新能力建设，新建省级重点实验室2家，市级工程实验室、工程研究中心3家、2家。着力发展高新技术产业，申报高新技术企业3家，达到14家，预计上半年，全县高新技术产业产值达到300亿元以上。加快两化融合进程，实施垦利石化管理信息系统（PE-MIS）等两化融合和信息产业项目10个，工业素质得到进一步提升。西郊现代服务区进入新的发展阶段，发展定位、重点、政策明确。基础设施建设加快完善，和盛路、美盛路等6条道路完工通车，总投资1.2亿元的路网二期工程全面开工。中凯汽车后市场产业园、万坤国际建材城、万通金顺物流等总投资56.4亿元的24个项目加快推进。园区招商引资带动产业规模，营海集团汽车零配件仓储物流、金辰公司风尚国际大厦等项目落地开工。沿黄旅游产业带渐成规模，黄河人家国际旅
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游度假区、天宁寺文化旅游区已形成雏形，蓝镇、蓝湖等旅游项目加快推进，开辟了“一日游”“二日游”精品线路。
5、城市社会经济发展状况
2014年前三季度，全县实现生产总值(GDP)290.7亿元，同比增长12.8%。 工业方面：工业生产稳中有增，产业结构不断优化。深入实施“双轮”驱动战略，改造提升传统产业，加快推进高端项目发展，推动产业向高端化、产品向高附加值延伸。全县规模以上工业总产值1724.9亿元，增长17.0%；增加值增长16.2%。一是大中型企业产值占比较高。26家大中型企业完成工业总产值1205.1亿元，占全部规模以上工业总产值的69.9%。主营业务收入1195.8亿元，增长18.5%，拉动主营业务收入增长12.6个百分点，贡献率81.3%；利税合计147.7亿元，增长22.3%，拉动利税增长13.7个百分点，贡献率80.8%；利润总额117.1亿元，增长23.0%，拉动利润增长13.9个百分点，贡献率79.7%。二是产业聚集效应明显。按照项目集中布局、产业集中发展的思路，以垦利开发区和胜坨精细化工园为主阵地，着力打造精细化工、石油装备、石油化工三大新型产业集群，两大园区各项指标增速高于全县水平，规模以上工业总产值1147.4元，增长19.1%，增速高于全县2.1个百分点。三是高新技术产业发展较快。不断加快科技创新平台建设，引导企业开展技术研发，目前拥有国家级创新平台2家、省级22家、市级40家，院士工作站2家，博士后工作站2家。高新技术产业企业51家，比上年多4家，实现工业总产值546.4亿元，增长18.9%，高新技术产业产值占全部规模以上工业总产值比重31.7%，比年初提高5.7个百分点。
固定资产投资237.6亿元，同比增长17.8%，增速分别比一季度和上半年下降2.4个百分点和1.1个百分点。一是三次产业投资结构日趋合理。三次产业投资结构由去年的4.3：65.9：29.8优化为4.5：62.7：32.8，第三产业比重持续提高。二是非公有制投资比重进一步提高。民间资本对市场未来预期信心增强，非公有制投资完成216.7亿元，增长21.8%，高于全县投资平均增长
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水平4个百分点，占投资比重为91.2%，提高2.9个百分点。三是新开工项目规模趋大，大项目充分发挥引擎作用。新开工项目已完成投资163.1亿元，增长23.2%，占全部投资比重为68.6%。亿元以上项目60个，完成投资128.1亿元，占全部投资比重为53.9%，其中，本年新增亿元以上项目35个。
（二）区域因素 1、区域概况
垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。其位臵为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长142.78公里。
2、区域基础设施条件
待估宗地所在区域基础设施开发程度达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。
给水：市政供水
排水：待估宗地区域周围采用市政管网排水。
通电：待估宗地所在区域供电状况较好，能满足区域供电的需要。 通路：待估宗地一面临路，西临裕丰路。
通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 3、交通状况
待估宗地西临裕丰路，该路为一条混合型次干道路，道路通达性好，距东青高速较近，交通状况好。
4、环境条件
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根据环境质量综合评价成果，环境质量评价分成五类，即重污染区、较重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。待估宗地所在区域为无污染。
5、产业集聚度
待估宗地位于垦利县开发区工业园内，该区域内已入驻多家企业单位，待宗地周围工业用地连片,距离较近,相互无限制,辅助设施状况一般。
6、规划限制
待估宗地所在区域作地类型及用地强度均有限制。 （三）个别因素
影响待估宗地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型等）宗地所在区域中的位臵、宗地临街位臵等，本报告仅对待估宗地土地价格产生影响的个别因素进行分析。
1、宗地位臵、用途：待估宗地位于垦利县开发区裕丰路以东，纬三路以北，为工业出让用地。
2、宗地形状、面积：待估宗地形状规则，宗地证载面积为26644.7平方米，面积适中，有利于地上建筑物的布臵。
3、基础设施条件：评估宗地在估价基准日的开发程度为“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），红线内土地平整。
4、地质状况：宗地地质状况好对宗地利用无影响。
5、土地使用所限及容积率：根据现场勘察，待估宗地已开发建设，待估宗地地上在建厂区建设工程规划许可证编：建字第 ，建设项目名称公寓楼3756平方米，1#车间7440平方米，2#车间4557平方米，建设规模15753平方米。
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建筑工程施工许可证编：工程名称 公寓楼、1#、2#车间，建设规模15753平方米。合同开工日期2014年9月1日是，合同竣工日期2015年9月1日。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，待估宗地容积率不低于1.2，土地利用率一般。
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