租金水平的。因此从价值的角度来看，对于国有租赁土地的使用权价值是介于零和土地纯收益价值之间的数值。当租赁土地的使用权人每年交纳的租金少于正常市场年租金时，其差额的折现值即为租赁土地使用权的价值。 在此种情况下，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，由于是一级土地市场的租赁行为，其土地使用权的剩余使用年限可不受合同法中20年的约束；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。 应该提醒的是，此种情况下，评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。 2、二级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估 在土地二级市场上，假设国有租赁土地的使用者将土地以相同的租赁期出租，那么，前者从土地获得的收益就只有租金收益。从使用价值角度分析，无论是对于土地使用权人还是承租人来讲，同一块土地在同一时间内所产生的价值应该是相同的。因此，在合同租金为正常的市场租金的情况下，出让土地使用权价值与以租赁方式获得的土地使用权价值是相等的。作为国有租赁用地的使用权人，与出让用地的使用权人相比，在土地使用权的权利上缺少了土地使用权转让变现的权利，抵押担保等其他权利也受到相应的限制。权利上的差异表现在价值的巨大差异上。 在此种情况下，公式中的折现率应选取土地收益率，公式中的剩余使用年限按
租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，但根据合同法的规定，其合同租赁年限不应超过20年；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。 应该提醒的是，对于承租方在土地二级市场通过租赁方式获得的土地使用权，一般情况下，其土地使用权的租金水平应该与市场租金相当，在这种情况下，不存在租赁土地使用权的价值。对于承租方一次性交纳的土地租赁费，应该作为长期待摊费用按租赁合同期限摊销后的余额确定评估值，并在报告中披露租赁合同中超出合法期限的事项。对于承租方以按年方式交纳的土地租赁费的情况，将交纳的土地年租金按月摊销的余额确定评估值较为合适；只有当在二级市场上获得的租赁土地使用权的租金水平低于市场租金水平时，对于承租方来讲，才存在着租赁土地使用权价值。此时评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。如何评估承租土地使用权价格 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，并按规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，可以转租、转让或抵押，但必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续
后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及承租土地使用权的各种经济活动，尤其是转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。承租土地使用权的估价尚在探索之中。 估价思路 承租土地使用权的价格实际上是土地租赁权益的价格。土地租赁权益是在承租期内，承租人占有和使用承租土地所获得的收益现值高于合同土地租金现值的部分。从价格构成上看，包括已付土地费用和合同权益两部分。因此，估价的基本思路，首要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，亦可从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料极少，目前还难于应用市场法估价。 估价方法 租金差额还原法。租金差额还原法是从土地市场租金与合同租金的差额出发，求取未来租期内租金差额现值的一种方法。具体可根据市场租金和合同租金各自的变化规律，以一定的数学模型加以拟合，选用适当的数学模型计算出市场租金和合同租金各自的现值。两者之差就是承租土地使用权的价格。 承租土地残余法。承租土地残余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并将其出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，以适当的土地资本化率将该土地纯收益进行还原，得到承租土地使用权的价格。 出让金扣除法。出让金扣除法是以承租土地假定办理出让手续后的出让土
地使用权价格扣除应补交的土地使用权出让金后的余额作为承租土地使用权的价格。出让金扣除法以承租土地在租期内可优先办理出让手续转变为出让土地这一规定为出发点。 承租土地成本法。承租土地成本法是以承租人取得并开发土地所耗费的费用之和为依据，再加计适当的利息、利润以及可能分享的土地增值，估算承租土地使用权的价格。承租土地成本法相似于土地估价中常用的成本逼近法，要对发生的土地取得和土地开发费用，以估价期日的客观费用标准进行重置。 相关链接 《中华人民共和国土地管理法实施条例)第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股。 国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第三条规定：国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。 正确估算补交出让金
的数额。各地补交出让金的方式不同，要根据当地的有关规定，正确估算应补交出让金的数额。特别应注意补交出让金后的出让地价的内涵，与应补交出让金的内涵的一致性。例如，补交出让金后的出让地价中包含了城市配套费等费用，则应补交出让金的数额内就应当包括城市配套费等费用。应注意结合估价目的进行分析判断。例如，在抵押估价时，考虑到实现抵押权时以拍卖方式处置抵押物，此时补交出让金的数额可能取高限。 注意估价技术的特殊性。承租土地残余法的估价思路与通常的土地残余法相似，两种方法的主要区别在于：第一，承租土地残余法的总费用中多了一项内容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地残余法中的收益年期、资本化率等主要参数的确定，必须综合考虑租赁合同以及有关土地管理法规、政策对承租土地的权利、义务的配置。 承租土地成本法与通常的成本逼近法的主要区别在于它不能全额计算土地增值收益，因为土地增值收益一般被视为土地所有者权益。但承租人有可能分享土地增值收益，其数额由承租土地使用权价格与土地成本价之差决定。 慎重对待资本化率和收益年期。由于承租人须按期支付租金才能继续使用土地，而且其转让、转租、抵押等处分权要受到限制。从投资者角度看，承租土地使用权与出让土地使用权相比权利受到较大限制，因而投资风险率较高，总体来说，其资本化率比出让土地使用权高一个百分点左右较为适宜。对其个别风险，要结合具体租赁合同进行分析。例如，合同约定允许处分时，其资本化率相对低一点；再如，合同约定按地价指数对租金标准进行调整时的风险，往往会大于按固定比率或数额