进行租金调整时的风险。 未来的收益年限，一般为估价期日以后的剩余租期；但是如果租赁合同有约定或其他确切证据表明，在当前租期届满后，能续签合同，并且续签合同的租金在一定期间内低于市场租金时，可以考虑增加收益年限或者将上述租金差额的现值追加上去。这样，估价中的收益年限就可能大于租赁合同的实际剩余租期。 合理选用估价方法、科学确定估价结果。比较前文所述几种估价方法也有一些不同： 一是着眼点不同。租金差额还原法和承租土地残余法着眼于可能的获利能力，出让金扣除法以补办出让手续时的权益分配为依据，承租土地成本法则建立在资本重置的基础上。二是适用范围不同。租金差额还原法的适用范围较广，承租土地残余法适用于有收益能力的承租土地使用权，出让金扣除法适用于应补交的出让金易于确定时的承租土地使用权，承租土地成本法适用于承租人为原划拨土地使用者且土地用途为工业、仓储类的承租土地使用权。 综上所述，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。国有租赁土地使用权评估 国有土地租赁是指土地使用者与土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有租赁土地使用权是指国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。根据国家有关规定，国有租赁土地使用权可以转租、抵押和转让。在国企改制中，若国有企业原租赁土地经土地部门批准仍保留租赁形式，则该宗地的评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。国有租赁土地使用权价格等于承租土地使用权合
同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。 估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 1、市场比较法：选择相邻地区的类似国有租赁土地使用权可比案例，经情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正后得出其价格。在情况修正时应特别注意与政府签订的合同内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对其价格的影响。 2、收益还原法：国有租赁土地使用权价格是承租土地使用权合同租金与市场租金差值在租期内的资本化。用公式表示为： V=（a'/r）[1-1/（1+ r）n] 式中： V---- 国有租赁土地使用权价格 a'---国有租赁土地使用权的纯收益，即盈余租金，为市场租金与合同租金的差额 r----国有租赁土地使用权还原利率 n----收益年期 在实际操作中需注意的两点： （1）国有租赁土地使用权还原利率的把握，由于国有租赁土地使用权是市场租金与合同租金差额的资本化，受市场变化影响较大，收益不确定性高，投资风险比出让土地使用权大，因此，其还原利率一般比出让土地使用权高，经验数值为高出1个百分点。（ 2）收益年期的确定，收益年期应为合同年期内的剩余年期。