工业地产调研报告
1、工业地产的界定
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。
2. 工业地产的基本情况
2.1 工业地产的主要物业类型
表1：工业地产的主要物业类型 种类 物业特点 分布区域 未来发展 政策导向 1、物流仓储 目前主要分布选择交通比较于长三角、环渤发达地区，一般海和珠三角区集中建设在靠域中的主要城近海港、内陆港 市及沿海开放城市 未来物流仓储的市场需求量在年均增长政府扶持 20%以上，特别是陆路交通物流仓储 国家鼓励自主政府扶持，且对研发，一般以国高新园区有优家主导为主，发惠政策 展潜力较大 选择在经济中心城市建设，一分布于北京、天2、工业研发楼般在工业开发津、上海、苏州宇 园区能够形成等主要城市 专业化、产业化 选址无特殊要求 3、工业厂房 分布比较广泛，随着世界制造但目前政策对但在制造业较中心向中国加此类用地已限发达地区较集快转移，市场供制 中 不应求
2.2 工业地产的主要特征
工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、
区域性强、投资回报稳定的特点。
表2：工业地产的主要特性 主要特征 1、政策主导为主 具体表现 ? 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； ? 不受住宅政策调控影响； 2、专业性强，与? 产业客户为工业地产的目标客户； 产业化程度密切有关 ? 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； ? 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 ? 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； ? 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为3、区域性强，趋主； 于高端化 ? 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； ? 工业物业以出租为主； 4、投资回报稳定 ? 因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。
2.3 开发模式分类
表3：工业地产主要开发模式 模式 定义 主要特点 备注 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条1、工业园件营造园区与其他区开发模工业地产项目所具式 备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。 某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占2、主体企主导的前提下，是主体企业进行的业引导模借助企业在产业工业地产开发 式 中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。 及完善。 房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业全球最大的工业房地产开发土地项目，在进行商普洛斯即是模式代表。具体项目的道路、绿化由普洛斯打造一个设施平台，等基础设施建设乃3、工业地获取合理的地产吸引物流企业入驻，普洛斯只至厂房、仓库、研产商模式 开发利润。 作房地产投资开发和物业管发等房产项目的营理，日常物流业务仍由客户操建，然后以租赁、作，其本质是依旧是房地产开转让或合资、合作发商。 经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。 4、综合运是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商作模式 模式进行混合运用的工业地产开发模式。
纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
2.4 工业地产价格的影响因素
表4：工业地产投资与价格的影响因素 主要因素 具体表现 1、政策工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以性及当地政府对产业的优惠政策。 因素 2、地区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围理等直接影响物业价格。 位置 3、配套设园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受施优惠政策等影响物业价格。 及服务 3、工业地产行业分析
3.1 行业运行现状
（1）工业用地价格指数保持平稳
与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供
地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。
（2）工业厂房租赁价格稳定上升
工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑；再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。