华中师范大学成人本科 学年第二学期 《房地产金融学》试卷（B卷） 考试时间：90分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩： 一、单项选择题(本大题共15小题，每小题2分，共30分) 1.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( ) A.回收期长 B.运行的地域性 C.保值增值性 D.风险性 2.下列机构属于银行型房地产金融机构有( ) A.住房合作社 B.住房信贷保险机构 C.二级抵押贷款机构 D.房地产抵钾银行 3.房地产的( )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。 A.单件性 B.不可移动性 C.使用的长期性 D.资金占用量大 4.下列哪种方法是减少风险通常的用法( ) 订 A.对贷款进行保险 B.应用多种信用方式贷款 C.保持一定比例流动性较高的资产 D.将银行持有的证券转让出去 5.由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的( )大大提高。从而也激励了银行贷款的积极性。 A.流动性 B.安全性 C.增值性 D.重要性 6.下列哪个房产可以用于抵押贷款( ) A.学校教学楼 B.医院门诊大楼 C.职工宿舍 D.工厂厂房 7.下列哪种方式的投资属于股权式投资( ) A.契约式投资 B.房地产投资 C.合资经营 D.合作经营 8.房地产代理业务与狭义的房地产信托业务的一个主要区别在于，房地产代理人并不取得( ) A.收益人 B.财产权 C.回赎权 D.所有权 9.下列房地产股票属于无效的是( ) A.记载一定的事项 B.经主管机关批准的 线 C.董事长签名盖章 D.经主管机关核定发行登记机构批准后 10.如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为( ) A.直接发行 B.间接发行 C.私募发行 D.公募发行 11.当房地产典当发生法律争执时，( )成为最重要的裁决依据。 A.典价数量 B.典当合同 C.谈判能力 D.行业协会 1
12.( )是以自己的信用为保险标的，要求保险人担保自己的作为或不作为的一种保险，承
保的是自己不能履行合约时给债权人造成的损失。
A.保证保险 B.房地产信用保险 C.职业责任保险 D.预付款保险 13.汇票必须经过下列的( )这项程序才能生效。
A.承付 B.汇兑 C.承兑 D.承保 14.单位卡的持卡人不得将信用卡用于( )万元以上的交易结算。
A.5 B.10 C.20 D.没有金额限制 15.房地产金融市场的主体构成要素包括政府、企业、( )和银行等金融机构。
A.中介公司 B.居民 C.监管机构 D.房地产企业 二、多项选择题(每小题2分，共14分)
1.房地产资金按企业资金的性质来划分可分为( )
A.自有资金 B.固定资金 C.负债资金 D.储备资金 E.流动资金 2.以下行为属于房地产金融机构的筹资任务的有( )
A.吸收个人的闲置资金 B.归集住房公积金 C.归集旧公房出售积金 D.房地产开发与经营贷款 E.房屋抵押贷款
3.房地产项目决策者要对两个或两个以上的筹资方案的哪些方面进行权衡比较( )
A.流动性 B.安全性 C.经济性 D.收益性 E.可行性 4.以下关于房地产银行于信用与其他银行信用不同处正确的是( )
A.专门性 B.政策性 C.长期性
D.盈利性
E.资金管理的集中性
5.下列属于独立的房地产信托机构主要办理的信托业务有( )
A.联建参建商品房住宅开发 B.代理房地产证券业务 C.代理商品房出售 D.直接进行房地产投资 E.代理买卖房地产 6.房地产典权是一种复合权利，其主要内容有( )
A.所有权 B.担保权 C.用益物权 7.最大诚信原则的内容主要是( )
A.诚实 B.告知 C.信用 三、简答题(每小题5分，共15分) 1.房地产抵押贷款运行的前提是什么?
D.保证
E.弃权与禁止反言
D.处置权 E.使用权
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2.房地产资金的特点是什么?
3.简述房地产典当与房地产租赁的不同点。
四、计算题(每小题7分，共14分)
1.某一项目第一年年初投入15000元，第一年年末即收入2000元，第二年到第四年都有5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分别考虑5%，10%的折现率计算项目的可行性。(保留整数)
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2.现欲转让临街的一宗土地，对其进行估价。距街15～20米的地段为标准地段，单价为1500元/平方米。待估的这宗土地距街0～5米间面积为100平方米，距街5～10米间面积为50平方米，距街10～15米间面积为70平方米，距街15～20米间面积为80平方米。 该路线价区段深度百分率表如下表
深度百分率表
临街深度(米) 深度指数 0～5 135% 5～10 125% 10～15 110% 15～20 100%
五、论述题(共14分)
1、房地产金融机构的业务是采取混合经营、统一管理，还是分业经营、分业管理?为什么?
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以下为本试卷的参考答案
一、单项选择题(本大题共15小题，每小题2分，共30分)
答案：1-5 ：CDBCB 6-10:DCBCC 11-15：BACBB 二、多项选择题(每小题2分，共14分)
答案：1 BE 2 ABC 3 BCD 4 ACD 5 BDE 6 BC 7 BDE 三、简答题(每小题5分，共15分) 1.房地产抵押贷款运行的前提是什么?
答：以房地产作为抵押担保物借贷双方：即借贷双方具有债权债务关系和受押出押关系由借贷双方拟订的，具有法律效力的文件，违约处理借贷双方的权利及其保护。
2.房地产资金的特点是什么?
答：房地产资金投入数额大； 房地产资金周转慢； 房地产资金有保值性和增值； 房地产运行有一定的区域性。
3.简述房地产典当与房地产租赁的不同点。
答案：(1)出租人自始至终对房地产享有所有权，出典人对出典的房地产在出典前和出典期内都享有所有权。 (2)典价在典期届满后要偿还于承典人，承租人使用房地产的代价是一次或按期地付出租金，不能要求出租人归还租金。 (3)出典的房屋的维修保养一般由承典人承担，在典价中扣除维修的费用。出租房屋的维修一般由出租人负责，费用由出租人自负。 四、计算题(每小题7分，共14分) 1.不考虑资金的时间价值
P=2000+5000×3-15000=2000元 该项目可行 考虑5%的折现率
P=2000/(1+5%)+5000/(1+5%)2+5000/(1+5%)3+5000/(1+5%)4-15000=78元 该项目可行 考虑10%的折现率
P=2000/(1+10%)+5000/(1+10%)2+5000/(1+10%)3+5000/(1+10%)4-15000=-1877元 该项目不可行
2.已知标准地价A=1500元/m2
地段分为四段 i=1, 2, 3, 4
各段指数k1=135%, k2=125%, k3=110%, k4=100%, 各段面积：M1=100m2, M2=50m2, M3=70m2, M4=80m2, 这宗土地使用权价格为
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V=路线价×深度百分率×宗地面×修正率
=1500×(135%×100+125%×50+110%×70+100%×80) =1500×354.5
=531750 (元)
五、论述题(共14分)
房地产金融机构应该采取业务性的分离。因为：
(1)从房地产金融的发展趋势来看，应该建立健全房地产金融组织。商业银行下设的房地产信贷部应该主要从事商业性的房地产金融业务。而将政策性的房地产业务分离出去由专门的政策性的房地产金融机构来办理。
(2)政策性房地产金融业务和商业性金融机构房地产业务分离后，有利于商业银行按照国际惯例，按照《巴塞尔协定》的要求动作。有利于中央银行加强对商业性金融机构的资产负债管理。有利于中央银行运用准备金等货币政策工具调控商业性金融机构。有利于避免非房改类金融列入房改资金而不缴纳准备金。有利于商业性公平。
(3)建立政策性房地产金融机构也有利于规范金融企业登记制度，改变承担政策性房改金融业务的银行房地产信贷部既不办理注册资本登记手续，又不具有法人资格，但又按照地方企业就地纳税的状况。
(4)建立健全房地产金融组织体系有利于城镇住房改革制度的改革。
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