小区停车位调查报告
小区停车位调查报告
小区停车位调查报告 上海立信会计学院 经贸学院 徐瑛 顾柳 丁晓庆 张莲花 黄国庆 2010-12-1（注：本报告只取了一部分）
一．引言
随着我国城镇居民生活水平的不断提高， 家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据，07 年上海轿车拥有量为 72.81 万辆，08 年上升到 82.96 万辆，09 年达 到 95.1 万辆。 但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时， 也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其 中业主与业主之间、 业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题 而产生的矛盾与纠纷也日益增多。 这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制 度加以消除或缓解。 我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。 停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法， 不少物业服务 企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者 由于历史原因导致物业服务费用标准比较低， 如果依靠物业服务费用 收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履 行物业服务合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车 停放为物业服务企业创造了大量的市场空间， 停车场经营收入起到重 要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物
业服务企 业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避 经营风险，扩展停车场地。 近年来,越来越多的小汽车进入城市普通家庭,如何解决汽车停 3 放问题已经成为一个不容忽视的问题。 “汽车易买,车位难求” “,有车 方知停车难” ，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题 对于物业服务企业来说却是一个难得机遇， 合理利用住宅小区资源可 以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上 解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车 场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。
二．小区停车现状及停车难的原因分析
（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势， 小区汽车将呈刚 性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑 的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增 加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。 1. 车位需求急剧扩大 住宅小区停车位供不应求。1 车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。 住宅小区停车位供不应求住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车 位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼 前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况， 但不能从根本上解决问。小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备指标长期偏低住宅
小区停车位配备的情况来看， 车位配备指标长期偏低是停车 位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经 济水平等因素都密切相关， 各小区的停车规划指标并没有一个统一的 标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平 参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结 构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机 的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、 少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全， 停车难还带来了许多社会问题。 住宅小区停车位不足有历史原因， 是开发商在设计建设初期对车 位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大 众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公 共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导 致住宅小区车位紧张， 也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市 场机遇。 、停车管理体制不顺 （二）.车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“ 生的重要原因。2 生的重要原因。对当前小区停车难， 从城市管理层面上反映了政府对城市停车管 理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏， 致使停车位供应严重不足。 近几年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对 静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产 业看待，缺乏有主导意识的
停车产业政策，停车场还被作为普通的开 发建设项目来对待。 三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和 统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的 产权属性矛盾。 1.地上停车位纠纷产生原因3 地上停车位纠纷产生原因 地上停车位纠纷产生地面停车位产生的纠纷主要有两种形式， 第一种是开发商将配建 的停车位进行出售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以 牟取经济利益;第二种是将公共绿地同时作为地面停车位使用，即在 很多小区出现的“绿化停车位” ，这种做法看上去似乎没有什么问题， 事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯 业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用部分的用途， 规划部门应负相应审批不严的责任。 上述原因实质上就是由于小区停车位不足问题。 地面停车位纠纷 的另外一个原因， 也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确 而导致的。因为在从商品住宅区的开发建设到最后的出售过程中，很 少业主会在签订购买合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进 行明确的约定。商品住宅区的业主认为他们购买了小区的住房，小区 内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面， 所以包括 停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。 而商品住宅区开发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的 设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内 的停车位仍应当归开发商所有。 小区业主要想取得停车位的所有权或 者使用
权，必须支付相应的对价。 地下停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。 但是从我国现 行房地产法律法规看， 确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依 据， 关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性 的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越 来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是 建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付 建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物 应当依从主物(房屋)一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使 用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那 么 就承认了空间权被发展商保留， 但既然土地使用权都转让给小区 业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从而 认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。 另一种观点认为， 如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建 设，开发商付出了一定的成本，在业主没有证据证明开发商在出售住 房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算 分摊到了住房价格中， 则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。 而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共 有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主 的利益。因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。认为后一种观点