公寓住宅楼物业管理方案
开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”等。
5) 为便于今后管理，应要求施工单位对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6) 设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。
7) 绿化物种应有标识牌，绿化地应标有“请勿践踏”等警示牌。 8) 儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。 9) 施工场地应设有“施工危险，请绕行”的警示标志。 10) 车库车位按指定位置做标识。
2、各部位无乱搭建、乱堆放现象.为加强装修管理，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的交易、购物环境，凡业户进行室内装修，应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。
以下内容为禁止之列：
1) 擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面，在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。
2) 一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
3、建筑物外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
1) 主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。
2) 装修工程：门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致；挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。
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3) 楼地面工程：木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。
4) 屋面工程：屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。
5) 饰面工程：外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的，应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。
6) 油漆粉饰工程：木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。木地板原油漆褪落的，应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。
4、不得改变建筑物结构和外观。
以下内容为禁止之列：
1) 随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙）。
2) 在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。
3) 改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。 4) 随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5) 任意蚀凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线。
6) 破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施。
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7) 改动屋面的防水隔热层。
8) 改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管道。
9) 改变建筑的外观及造型，厅、房外阳台封闭或安装防盗网，改变外墙的颜色及窗的形式和颜色（更换窗玻璃或在其上喷漆）。
10) 改动进户门的位置；改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。
11) 安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，
不得损坏门洞四周的墙面。
12) 窗户允许在内侧安装防盗窗花，允许在厨房内阳台安装防盗网。
13) 空调支架符合国家有关规范要求，必须安装在管理公司指定的位置，必须使
用不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理，以确保建筑美观整齐。
二、共用设施的管理维护方案
1、共用设施完好，无随意改变用途。
1) 屋顶：每２年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，
并对面砖表面用白水泥勾缝；
2) 外墙饰面：每年对重点部位进行清洗；每年进行全面清洗；在清洗时，发现
有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，须作防水补漏后，恢复原样。
3) 内墙饰面：每2年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂
缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。
4) 楼梯间：楼梯间踏步每2年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面
粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补；
5) 门：对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，
对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6) 防盗网、##国际公寓围栏：根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每
２年应刷油一次，最长时间不超过4年。
7) 窗：每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁
脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8) 公共地砖：日常发现损坏及时维修，每2年进行全面保养一次，发现地砖损
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坏或裂缝严重的应更换。
9) 吊顶：日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每3年揭开石膏板
查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。
10) 玻璃幕墙(包括玻璃门)：每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻
璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。
11) 挡雨篷：每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；
在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。
12) 在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时
处理，以免发生意外。
2、共用管线完好无损，使用正常，无碍观瞻。
1) 管道：原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。
2) 污水井：每年揭盖检查并清理污泥一次。 3、院内路灯，公共照明完好。
1) 保证路灯及公共照明的完好，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序。
2) 对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。 3) 以恢复原正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。 4) 应达到原来照明标准，对物料需进行严格的验证。 5) 使电器能达到正常使用，保持原有外观并试用效果。 6) 使用方便、安全为标准，并把故障作好记录。 4、建筑物范围内的道路通畅，路面平整、无阻碍。
人行道、车行道：日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。
第三节 公共机电设备系统维护与保养方案及标准
一、设备管理模式
所有设备采用计划预修制，预防性保养，制定各设备的日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
1、对于符合磨损规律的机械设备，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。 2、 对于变配设备及机电控制设备进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
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3、其它机电设备，采取日常检查、事后维修，每年一次全面保养。 二、设备计划预修制 1．日常维护保养。
定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 2．一级保养。
对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．二级保养。
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 4．中修。
对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%～-30%，周期3～5年。 5．大修
对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6～10年。 6．设备更新和技术改造
设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 7．事后（故障）维修
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修 8．状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 三、公共机电设备维修与保养 1、计划
每年12月中旬按保养周期、级别编制出设备下年度保养计划并上报有关单位。 2、实施
按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求组织对设备进行保养
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