目 录
第一章 背景分析 .................................................................................................................... 2
1.1 项目背景 ........................................................................................................................................................................ 2
1.2 相关规划解读 ................................................................................................................................................................ 3 1.3 发展影响因素 ................................................................................................................................................................ 4
第二章 现状概况与建设发展条件分析 .................................................................................... 4
2.1 工程地质条件 ................................................................................................................................................................ 4 2.2 建设现状 ........................................................................................................................................................................ 4 2.3 现状用地类型及权属 .................................................................................................................................................... 5 2.4 现状建设发展条件分析 .................................................................................................................................................. 5
第三章 规划总则 .................................................................................................................... 5
3.1 规划依据 ........................................................................................................................................................................ 5 3.2 规划指导思想 ................................................................................................................................................................ 5 3.3 规划原则 ........................................................................................................................................................................ 5 3.4 规划目的 ........................................................................................................................................................................ 6 3.5 规划定位 ........................................................................................................................................................................ 6 3.6 总体思路 ........................................................................................................................................................................ 6 3.7 规划目标 ........................................................................................................................................................................ 7 3.8 开发策略 ........................................................................................................................................................................ 7
第四章 规划地区整体性控制 .................................................................................................. 7
4.1 土地利用的建设强度控制 ............................................................................................................................................ 7 4.2 道路红线 ........................................................................................................................................................................ 7 4.3 市政用地 .......................................................................................................................................................................... 7
4.4 建设高度控制 .................................................................................................................................................................. 8
第五章 道路交通控制 ............................................................................................................. 8
5.1 道路工程控制 .................................................................................................................................................................. 8
5.2 道路交通的特殊控制 ...................................................................................................................................................... 8
第六章 配套设施 .................................................................................................................... 8
6.1 公共服务设施的配置 .................................................................................................................................................... 8
6.2 市政公用设施的配置 .................................................................................................................................................... 9
第七章 综合防灾规划 ........................................................................................................... 10
7.1 消防工程 ...................................................................................................................................................................... 10 7.2 防洪排涝工程 .............................................................................................................................................................. 11 7.3 抗震工程 ...................................................................................................................................................................... 11
7.4 人防工程 ...................................................................................................................................................................... 11
第八章 城市设计 .................................................................................................................. 12
8.1 城市设计的目标 .......................................................................................................................................................... 12 8.2 城市设计内容 .............................................................................................................................................................. 12
第九章 地块控制 .................................................................................................................. 13
9.1 地块划分及编码 .......................................................................................................................................................... 13 9.2 地块用地性质 .............................................................................................................................................................. 13 9.3 地块控制体系 .............................................................................................................................................................. 13 9.4 控制指标 ...................................................................................................................................................................... 14 9.5 控制要素 ...................................................................................................................................................................... 16
第十章 规划实施措施与建议 ................................................................................................ 18
第一章 背景分析
1.1 项目背景
1.1.1合肥构建“141”城市发展空间，建设现代化滨湖大城市
合肥作为安徽省会，是全省政治、经济、文化中心，全国重要的科研教育基地，重要的交通枢纽及现代制造业基地。
《合肥市城市总体规划（2006～2020年》中确定了合肥市“141”城市空间发展战略，即是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海工业区、庐阳产业园、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山产业园、科技创新示范基地）；西南组团（包括经济技术开发区、上派镇）。一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势高爽地段建设滨湖新区（包括包河产业园）。在城市各组团之间保留有城市生态廊道和绿色过渡空间。发展战略总结为：新区开发、老城提升、组团展开、整体推进。合肥市提出“141”城市空间发展战略，为合肥市城市建设和住区建设提供了新的发展机遇和广阔的发展前景。
安徽徽商集团物资三库规划地块位于合肥市庐阳内，用地北侧为北二环、西靠昆仑路、南靠凤台路，东面为界首路，义井路南北贯穿地块内部，固镇路和茨河路东西向从基地穿过，交通便利。总用地面积24.9197公顷。
安徽省徽商集团物资三库地块控制性详细规划——说明书
1.1.2城市规划建设规范化、法制化的要求
1、实施“招拍挂”制度需要控制性详细规划
新版城乡规划法要求土地出让需编制控制性详细规划，提出相关控制指标，作为土地上市的依据。
在国家的城镇化发展战略指导下，合肥市近年来积极经营城镇，改革土地使用体制，严格执行“招拍挂”制度，有效引导了旧区改造与新区开发，体现了政府宏观调控下市场对土地资源配置的基础性作用。城市财力的增强使政府有能力加快道路等基础设施的建设，城市发展速度大大加快。“招拍挂”制度规定，出让地块必须根据控制性详细规划提出规划设计条件，以推动城市建设、开发有序地进行。
2、依法行政需要增加规划供给
《行政许可法》的颁布实施使规划管理走上法制化轨道，控制性详细规划是法定体系的规划，是日常规划管理的主要依据，因此从配合依法行政的角度，要推进控制性详细规划的编制。
多年来，合肥市主要依靠总体规划和《合肥市城市规划管理技术规定》进行城市规划管理。但总体规划因其宏观、原则性内容较多，在指导微观、具体的城市建设时存在一定局限性，《合肥市城市规划管理技术规定》主要是针对具体单个项目的规划建设，由于缺少中间层次的规划，导致城市建设中出现一些问题，比如支路网不够完善，学校、菜市场等与群众生活密切相关设施配置不到位等等；这些问题的出现，在一定程度上是由于总规以下层次规划不完善，在中观层次规划管理缺少技术支撑造成的。
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1.2 相关规划解读
1.2.1 上位规划解读
1、《合肥市城市总体规划（2011-2020）》 （1）.城市性质：
合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。
（2）.中心城区规模：
近期2010年，中心城区城市人口300万人，建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；
远期2020年，中心城区城市人口360万人，建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。
（3）.居住用地规划：
建立完备的住房供应体系，满足不同层次的住房需求。重点解决好中低收入家庭的住房，运用新的技术手段，提高住房舒适性和安全性，推动智能住宅和生态住宅建设。
重点改善二环路以内地区城市居住环境，结合产业用地置换对现有住宅区进行改造或改善，加强配套设施和环境建设，提高居住舒适度。重点发展二环路以外区域，结合城市的拓展，增加居住用地，引导人口集聚。重点建设面向中低收入群体的住宅和社区。
（4）.庐阳区分区建设指引
安徽省徽商集团物资三库地块控制性详细规划——说明书
功能定位
城市新型工业区、仓储物流区和环境优良的城市综合功能区。 发展要点
重点加强城市水源的保护，建设水源涵养及生态林工程，严格控制好城市西北部的开敞空间；进一步改善生态环境，加快森林公园和新型城市住区建设，提高人居环境质量；加快城市分区中心建设；工业以无污染类型为主导，有效利用铁路北站积极发展物流业；加快蔡田铺污水处理厂等基础设施建设。
依据总体规划本区是庐阳区重要的综合居住片区之一，包括配套金融、文化娱乐、邮政、信息、商业零售等功能。主城北部一环与二环之间已经形成以居住、商业、文化娱乐为主的生活社区，各项配套设施完备、生活舒适、便捷。
2、《合肥市城市近期建设规划》
安徽省徽商集团物资三库地块位于合肥中心城区，北二环以南，是近期建设规划确立的城市改造提升区域。 1.2.2专项规划落实
合肥市城市总体规划修编过后，三十多个专项规划陆续编制，部分专项规划编制已经完成，本次控规需要把各专项规划在本区的布点落到具体地块中，用地进行控制，保障专项规划落到实处。
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1.3 发展影响因素
1.3.1开发强度提升空间较大
随着合肥城市建设的不断发展，城市土地级差地租不断明显，规划地块为了达到一定的经济效益，要求地块内主要以高层建筑为主。本项目地块土地产权为国有。 1.3.2城市道路的建设
凤台路、义井路、固镇路的建设，对本区域内的道路网和用地布局产生重要影响。
1.3.3 城市景观要求
规划地块应体现合肥市现代大都市景观形象。树立庐阳区城市形象，成为庐阳区的一个新的、优美的、生态型居住社区的亮点。 1.3.4城市建设发展的内在要求
近年来，庐阳区一批上规模、上档次的居住小区相继建成，如领域、北美印象、枫林雅苑等，城市景观大大改观。总体上该区发展还处于初期阶段，新建小区与原有单位宿舍形成落差，区内交通需要与外部城市主干道有良好的衔接，城市品质和内涵需要加速提升，本次控规确立的修建性详细规划的建设是一个具有鲜明特色、城市功能完备、具有优秀品质、具备辐射合肥市其他区域能力的城市综合体，从而确立区域中心的地位。树立一个居住与商业物业品质的标杆，大大提升区域的整体形象和人民生活品质。
安徽省徽商集团物资三库地块控制性详细规划——说明书
第二章 现状概况与建设发展条件分析
2.1 工程地质条件
该区地处江淮丘陵地带，地质构造为中生界侏罗系地层，由砂岩、粉砂岩组成。第四系由冲洪积的粘土组成，主要为粘土、轻亚粘土和夹透粉细砂层。区内地势较为平坦。区内地震烈度为7度设防，地下无不良地质构造。
2.2 建设现状
2.2.1 空间特征
中心城区建设提升地区。
地块内土地平整，城市道路现已经逐步建设完善，城市界面的空间特色亟需塑造。
2.2.2 公共设施
公共设施分散于周边的已建小区中，主要公共服务设施有小区会所、及小区配套幼儿园、道路沿线商铺、农贸市场等。 2.2.3 道路交通
本区对外联系方便，现状与外部联系的道路有固镇路和凤台路与区外联系。
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2.3 现状用地类型及权属
基地内部为国有土地。
2.4 现状建设发展条件分析
地块的优势
1. 地块位于二环内,为合肥远期规划建设的热点，具有非凡的发展潜质和有利的政策基础。
2. 项目总量较大，能形成规模效应，有利于系统地规划城市居住与商业服务配套，为政府的规划建设主旨提供良好的实践范畴。
3. 区域内二环北路建设贯通，交通条件比较便利。 地块的不足
1. 地块地理位置相对偏僻，打造优质商住综合类项目的外部条件较为不利。 2. 地块东侧固镇路沿线已经形成较好的商业氛围，存在较大的竞争力。 3. 地块周边多为新建高层安置房，建筑色彩较为杂乱，规划地块与周边建筑环境的协调较为困难。
第三章 规划总则
3.1 规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》2007年国家主席令第74号
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2、《中华人民共和国土地管理法》1999年国务院令第256号 3、《城市绿化条例》（国务院1992年100号令）
4、《城市绿化规划建设指标的规定》（建设部建城[1993]784号）
5、《城市规划编制办法》2005年建设部令第146号 6、《城市居住区规划设计规范》（2002年）
7、建设部《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日） 8、建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（2002年） 9、安徽省地方标准《城市控制性详细规划编制规范》DB34 10、《合肥市城市规划管理办法》（2007年修改） 11、《合肥市城市总体规划（2011-2020）》 12、《合肥市城市近期建设规划（2006-2010）》 13、《合肥市城市规划管理技术规定》（2008年） 14、《合肥市控制性详细规划技术管理规定》（2008年） 15、其他有关标准、规范
3.2 规划指导思想
贯彻“以人为本、全面协调可持续发展”的科学发展观，结合合肥市城市发展的需求，推进城市建设步伐、实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
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