远洲集团房产管理公司制度 编号YZCB-XZ001 版本：2.1 房产项目公司 目标成本管理实施细则 编制人 审核人 批准人 柏松 日期 日期 日期 2011.8.1 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
第一章 目标成本编制
第一条、定义
目标成本测算表：指集团房产管理公司统一颁布的，各项目公司用于项目目标成本测算的标准表单。 第二条、目的
指导和规范目标成本的编制，明确目标成本编制的要求。 第三条、适用范围
适用于按照远洲集团模式运作的项目的目标成本编制。 第四条、责任归属
4.1项目公司成本部：负责组织编制、上报、调整目标成本测算表。
4.2 集团房产管理公司成本部：负责组织编制重要项目的目标成本测算表，审核项目公司上报的目标成本测算表。 第五条、编制程序
5.1目标成本编制必须在集团房产管理公司成本部提供的测算表上进行，测算表填写说明如下：
5.1.1本表适用于可研阶段新项目成本测算、项目定位成本测算、实施方案阶段
目标成本测算的统一格式；
5.1.2本测算表填报的主要责任部门为成本部，且需公司其他部门及项目部紧密
配合，建造标准按公司讨论结果确定；
5.1.3成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路；
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况；
5.1.4 B规划指标表中的数据是由规划设计部提供的，数据来源包括规划图纸
和纸质文件；
5.1.5 B规划指标表中备注栏‘可分析业态’是指后面有此业态的目标成本明
细表，如果想对无明细表的业态进行分析，则把此业态的数据写入有成本明细表的业态行中，并删除原先本业态的行数据；
5.1.6 E*目标成本明细表中的标记说明：■一级科目/★二级科目/▼三级科目/
△四级科目/↑五级科目，上级科目是直接下级科目之和；
5.1.7 E全项目目标成本表中六项成本[ABCFGH]均以当期分析的项目全部内
容作为计算基础，而主体建安成本[DE]是各个分业态的明细表中相应主体建安成本[DE]的总和；开发间接费中只分析‘项目营销设施建设费’，其他费用由财务部确定；
5.1.8 F业态成本分析表/G税费及利润分析表只用作进行经济指标测算，不列
入本表中；
5.1.9 可销售的商业网点为独立的核算对象时，应作为一种产品类型单独计算其
主体建安成本和收益情况；
5.1.10 地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安
成本，如其不售时，其建安成本应作为配套费全部摊销；
5.2 科目拆分：在项目实施过程中，目标成本是一个从粗到细的持续的细化过程，即科目要根据合约分类进行拆分，并作为招标控制的依据。
5.3项目定位阶段(设计概算)目标成本编制：
5.3.1在规划设计方案获得政府部门审批通过后的30天内，根据当期方案批复
的规划指标进行编制，编制深度至少细化到目标成本二级科目（5001.**），宜细化到目标成本三级科目（5001.**.**）。
5.3.2如果项目分期存在大期之下又分成若干小期的情况（如一期之下又分成
1.1、1.2期），每个小期都要独立编制目标成本，其编制要求同大期。各小期目标成本汇总不得超过该大期总目标成本。
5.4实施方案阶段(施工图预算)目标成本编制：
5.4.1 在保证目标成本二级科目（5001.**）不突破项目定位阶段(设计概算)对应
科目的前提下，在实施方案阶段(施工图预算)目标成本编制后，对实施方案阶段(施工图预算)目标成本进行必要的持续调整和科目细化。
5.4.2在施工图设计完成后3个月内，形成实施方案阶段(施工图预算)目标成本。
实施方案阶段(施工图预算)目标成本作为指导和监控后续成本管理工作的依据，特别是作为招投标工作中各项科目目标成本控制的依据。
5.5 成本控制工作总结：开发项目竣工结算完成后，项目公司成本部探讨成本控制过程中的得失，完成《项目成本控制工作总结》，报集团房产管理公司成本部备案。 第六条、相关表单
6.1 YZCB-FB001《目标成本测算表》
第二章 目标成本审批与调整
第一条、目的
指导和规范目标成本的审批与调整，明确目标成本使用的要求。 第二条、适用范围
适用于按照远洲集团模式运作的项目的目标成本审批及调整过程。
由集团房产管理公司或项目公司其他部门发起的其他有关目标成本的经济活动可参照本细则执行 第三条、责任归属
3.1项目公司成本部：负责组织审批、调整目标成本测算表。
3.2 集团房产管理公司成本部：审核项目公司上报的目标成本测算表。 第四条、审批程序
4.1项目定位阶段(设计概算)目标成本测算表编制完成后，项目公司成本部把《目标成本测算表》电子版发给集团房产管理公司成本部，共同审核及完善。项目定位阶段(设计概算)目标成本测算表暂不进行审批，只实行备案制。
4.2 实施方案阶段(施工图预算)目标成本测算表编制完成后，项目公司成本部在规定的时间内发起ERP目标成本测算表审批（A1）流程，经审批后，作为项目施工阶段目标成本。
4.3实施方案阶段(施工图预算)目标成本测算表一旦审批通过，原则上前两级成本科目（5001及5001.**）的总控成本（元）不许超越，除非特殊情况经审批调整。 4.4 在发起ERP招标采购启动审批（B1*）流程时，根据实际发生或估算标的金额，具实填写目标成本二级科目现状，在二级科目目标成本控制范围内进行下一步工作，目标成本二级科目一旦超越，不得发起B1*流程，必须按第五条进行目标成本调整。 4.5在发起ERP下列流程时，根据合同金额具实填写目标成本二级科目现状：
合同审批、工程预算编制申请、变更签证审批单、变更签证反馈单、工程结算定案审批
上述流程中一旦发现目标成本二级科目超越，除非进行结盘，否则下步经济活动开始前，必须按第五条进行目标成本调整。 第五条、调整程序
5.1 目标成本的调整分为目标成本追加和内部调剂两种。
5.1.1追加就是在实施方案阶段(施工图预算)目标成本审批后，增加目标成本。 5.1.2 调剂就是把某些科目用不了的目标成本减少，而把减少的部分用在必须增加目标成本的科目上。
5.2 目标成本追加和二级科目（5001.**）之间的调剂必须报集团审批。 5.3 如确需进行目标成本追加和二级科目（5001.**）之间的调剂，项目公司成本部及时发起ERP目标成本调整审批（A2）流程，经审批后，作为项目施工阶段新的目标成本。
5.4 目标成本三级科目（5001.**.**）及其下科目之间的调剂，只限制在二级科目（5001.**）内部进行，项目公司成本部可自行操作。
5.5 目标成本调整须在成本月报上进行反应。
5.6 项目公司成本部须把目标成本调整的原因、调整数额的来源等予以说明，如果是调剂，必须说明调入科目及调出科目目标成本情况，并说明可以调出成本的理由。 第六条、相关表单
6.1 YZCB-FB014《目标成本测算表审批》（ERP流程表单，在此只是举例） 6.2 YZCB-FB015《目标成本调整审批》（ERP流程表单，在此只是举例）