2．房地产界出现的新事物
（1）两个新名词：经济租用房 二手房 所谓“经济租用房”又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。 优点：1）这些房屋租金和居住条件都好于廉租房，是专为特定人群解决居住问题所设定。2）有利于解决低收入人群的住房问题
3）缓解城市人口激增需求与房产供给之间的矛盾
4）充分利用了二手房，并加快其流通，减少了城市房屋的空置率
缺点：二手房交易风险偏高，手续较多，贷款最多是六～七成，旧，有人住过总购房者感觉舒适度降低，税费高． （2）律师导购
? 一种新的维权声音、一种新的维权理念、一种新的维权力量、一种新的维权模式。 ? 律师导购，简单地说就是在专业律师（专家顾问团）的指导和组织之下而实施的团购。律师导购其实就是住房消费者和投资者在购房整个过程中的的综合专业顾问团队，包括法律顾问。
维权
律师导购——————————》消费者 《—————————— 信赖 优点：
? 可以更快地便捷地方便销售商品房，增加商品房的销售量 ? 与房地产开发商双方利益互补，可实现利益上的双赢
? 是购房者对开发商产生信任感，提升了房地产开发企业的诚信力度 缺点：1）目前中国老百姓的法律意识还很匮乏
2）律师导购作为新生事物，消费者对律师导购了解不深甚至未知
3）律师导购运行机制不成熟、不完善，在许多环节都存在缺陷，还处在幼年阶段，其发展还需一个完善过程。
4）针对的购房消费群体较窄，只要集中在中高层消费者
5）与中介机构相比所突出的特点比较少，而仅仅体现在消费者的维权方面，不利于律师导购的长远发展
（3）TOD理念的城市房地产开发
? TOD是将忠告密度的住宅、适当的公共设施、充足的工作机会、零售与服务性空间、依据地区发展的定位，混合地集中在公共交通廊带及车站周边一定范围内的土地 ? TOD理论已在美国应用，由美国学者peter caithorp提出。 优点：
? 提供更多的交通选择 ? 增加公共安全性 ? 提高公共交通搭乘量 ? 降低轿车的使用 ? 增加家庭可支配收入 ? 减轻环境污染保护 ? 保护土地资源和空间 ? 促进经济发展
? 降低居住成本 缺点：
? 我国房地产业主要还是采用的是传统的发展模式 ? 政府在规划方面增加了难度 ? 房地产配套设施不健全
? 以分区为单位规划建设的交通系统，不能很好的适应整个城市运营的需要 （4）我国房地产信托投资的引入
1.信托方式相对于银行贷款而言，可以降低房地产产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展 。
2.在攻击方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目，设计个性化的资金信托产品，以多种方式提高房地产业绩，从而增加了市场供需双方的选择空间。 3.优点：
1）有利于完善中国房地产金融架构。
2）有利于分散与降低系统性风险，提高金融安全。 3）有利于疏通房地产资金循环的梗阻。 4.缺点：（1）决策的管理环节
战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学 （2）业务经营环节
挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、异地经营集合资金信托业务及风险管理不到位等
分析律师导购的现状，展望它的未来
我们认为：律师导购作为一个新生的事物，虽然现在面临着诸多的困难，这些困难有自身带来的，也有当代中国大的法制背景带来的，但是我相信如果它不断完善自身，就会有一个光明的未来。理由如下：
首先，消费者面对错综复杂，鱼龙混杂的房地产市场，面对铺天盖地的房地产宣传广告，面对实力强大的开发商的霸王条款时，如果选择了妥协和让步，置自己于法律上非常不利的境地，合同双方的权利义务显失公平，一旦发生纠纷，极有可能导致败诉的结果。而这一切原本是可以预防和避免的，只要大家积极维护法律赋予自己的权利，而律师导购就是一个很好的维权方式。 现实告诉我们： 购房合同的签订注定是购房人与开发商既斗争又妥协的结果，购房人要签订一份令自己满意的购房合同，离开了专业律师提供的法律支持，将是不可能的事情。而谁能够给购房人一双识别合同陷阱的慧眼，这就是专业律师提供的律师导购法律服务。专业律师不但能够有效的预防、避免购房过程中可能产生的潜在的法律风险，帮助购房人实现商品房买卖合同的顺利履行，而且一旦商品房买卖合同履行过程中发生纠纷，专业律师的法律介入对购房人实现依法维权，同样是至关重要的，但是单个律师的力量又过于弱小了。这样律师导购——以群购为优势，对于消费者群体的必要就显而易见啦！即使律师导购并不能绝对避免购房纠纷，但是，专业律师的团队的介入有利于及时化解纠纷，依法维护消费者的合法权益，帮助购房人真正的享受生活的乐趣。
其次，就房地产商而言，他们的目的就是盈利，希望在最短的时间内以最优的价格卖出房子，以减少银行利息，使利润最大化。而律师导购为房地产商与消费者之间架起了一座桥梁，让房地产商的房子能够更快的、更合法的卖出，同时也可以为部分商家增加商誉，甚至促进房地产事业结构不断优化，质量不断提高，构建不断创新，市场不断优胜劣汰。
再次，就政府而言，律师导购强调了专业律师的主动地位，强调了组织与引导功能，强调
了集体维权、集体优惠，强调了持久的集体保障机制和长远的居住环境，因此是一种新的合作方式。这既与政府一直倡导的和谐社会不谋而合，也推进了法制的完善，增强了人们的法制意识；同时还可以减少政府由于规划房地产业、解决房地产纠纷而付出的执法成本，可谓好处多多。
当然作为一个新生的事物，它现在仍然处于一个探索的阶段，存在着很多的不足，如：收费制度、维权期限、监督机制、专业人员的培养与供应等等，这些问题都有待完善。 认为：律师导购应该以一个大的律师事务所为依托，拥有一批专业的房地产专家和高素质（既包括专业知识，更包括职业操守）的律师队伍，以律师导购网为平台，同时创建多种服务机制，深入房地产一手和介入二手市场，接受政府、银行、中介监管和配合的四方监管模式的团购。
律师导购第三小组总结 话题：律师导购事宜及律师导购产生背景（历程）？
日前，广州三家著名的房地产专业律师事务所联合宣布，正式成立以“事前预防性集体维权保障机制为基础的律师网”----这是广州房地产业首家成立的律师导购网（www。lsdg。cn）。 参与律师导购网的律师联合提出了共同主张：维护房地产业的和谐发展，把应有的合法权益还给消费者，把财富送给诚信的发展商。以一名人民律师的公正立场，协助消费者与开发商、物业管理公司建立平等、和谐、共赢的甲乙方关系。 这标志者继合作建房、专家陪购、一般团购、律师陪购等之后一种全新置业模式的诞生。在拥有一般团购的优惠措施基础上，律师导购使得以集体力量为支撑的专业律师拥有了与强势发展商对话的权利。而对话权：包括购房定金问题、自由选择按揭、是否能按时交楼等等，正是目前大多数购房者除了房价外最为关注的问题。 省时省力省钱的购房
律师导购理念的发起人之一、广州南国德赛律师事务所主任彭清正如是定义律师导购：“就是在房地产投资消费领域，由房地产专业律师（律师导购专家顾问团为后盾）精心组织并予以专业指导的团购，通过这种团购方式建立起集体保障的机制，从而达到”集体维权、集体优惠“的初级目标，进而通过专业律师社区法律顾问的”一条龙“服务方式，营造”和谐、平安“的社区环境。”对于消费者而言，通过律师导购既可以减少购房风险，还可以让开发商与购房者直接对接，消除产品流通过程的中间环节，降低开发商的销售成本。此外，业主可以用最少的精力、最低的费用买到质优价廉的楼盘。 实际上，“律师导购”就是大家“团结”在一起找到代表律师去购房，或是由房地产业律师根据专业分析和理性考察帮助大家一起买楼。人多自然力量大，就像所有的商品购买原理一样，批量购买总能得到一定的实惠和折扣。另外人多还有专门负责解决纠纷的律师在，就算发生纠纷也不会势单力薄，自然少了许多被别人“欺负”的可能。 在广州目前的市场条件下，单个业主向开发商交涉根本引不起重视，只有联合集体的力量才有可能迫使开发商正视业主利益，重新修订合同。从长远来看，律师导购（或是大规模的集体陪购）不仅尽可能地保证了业主利益，而且能让一些实力雄厚、操作规范的开发商得到公众认可，是一件买卖双方都有益的事情。 不同于一般团购等置业模式
近年，我国一些大城市多次出现了合作建房、专家陪购等新的消费模式。其中，合作建房只解决了一小部分人的消费诉求，从根本上讲，毕竟违背了社会分工、社会进步的潮流，因而多半不了了之。而曾经参加了轰动一时的“专家看楼”的上海消费者，更有受骗的感觉，出场的一些专家和商业机构竟然成了收受发展商“回扣”的“帮凶”，楼盘出现的明显不合理问题“专家”反倒做起了消费者的工作。
此外，在深圳名声很大的“律师陪购”前景也很困惑，有关律师介绍说，由于个体陪购成本高并且没有市场规模，一些律师经常吃力却不讨好。据调查，此前风行于北京、上海的
一般团购，其中90％是由一些商业机构组织，从发展商处收取0.5％左右为佣金。从乙方收钱的中介公司能全力为甲方服务一直以来颇受各界质疑。 与上述相比，律师导购又所不同的是，创建了一种新的置业新模式－－基于大规模集体权利保障机制下的集体优惠购房，诞生了一种新的维权理念－－事前的预防性集体维权，形成了一种新的维权力量----以集体力量为支撑的专业律师拥有了与强势发展商对话的权利。而对话权：包括购房定金问题、自由选择按揭、是否能按时交楼等等，正是目前大多数购房者除了房价外最为关注的问题。 超前的预防型共赢式维权
广东省消委会有关负责人在参加律师导购网成立仪式时介绍，去年广州房地产投诉依然呈上升趋势，主要是消费者与发展商信息不对称、专业能力不对等、签约地位不平等。 律师导购网的另一名资深法律顾问周百灵律师介绍说，律师导购主要从上述三方面着手，帮助消费者安心置业。首先将成立专业律师团队并以专家顾问团作为后盾，逐步建立客观公正的数据库信息，解决个体消费信息不对称的问题；其次，专业律师团队将事先一一考察，并从消委会、银行、媒体等机构核实有关情况，确定诚信规范的发展商和符合团购要求的侯选楼盘（出具相应的调查报告、专业法律意见书及专家论证），从而解决个体消费者专业能力不对等的问题；第三，按照民主与集中的法治原则组织团购、形成规模优势和群体财富力量，从而解决弱势个体谈判、签约地位不平等的问题。 彭清正律师认为，在律师导购有组织的团购情况下，“拥有了上述有利条件，通过平等的协商与合理的市场竞争手段，最后就能达成消除房地产业广泛存在的‘霸王条款’，同时也获得集体优惠实实在在的权益。”而把置业购房的有关事项，包括未来长久居住的权益，如物业管理、业主委员会等，用合同的形式赋予其法律效力，这不仅是消费者未来权益的保障，还有利于借助集体保障机制来营造和发展商、物管公司和谐、共赢的良好关系。 据了解，目前只要登陆律师导购网，对于已有心仪楼盘的广州购房者均可享受免费的律师陪购，包括从签订认购书到买卖合同全过程的法律服务。在此之前还要与律师签订委托协议，里面注明律师的职责范围以及委托权益，具体内容可由双方自由平等约定。 种新的维权声音、一种新的维权理念、一种新的维权力量、一种新的维权模式 中国的房地产行业以其资本高度集中、资源高度集聚和上下游产业链高度延伸而成为国民经济的重要支柱行业。中国的房地产市场以其交易容量庞大、交易环节繁复和参与方角度交织多元而成为足以推动和影响一个国家、一座城市和千千万万家庭和公民生存、生活和生命质量的第一大市场。房地产市场的理性、健康和繁荣为人们打开了畅想幸福和未来的无限空间。
然而，在当下社会经济发展的特定阶段，“诚信缺失、交易欺诈”却成为多年来困绕房地产发展的一大诟病。形形色色的交易欺诈、交易陷阱，让人防不胜防而又无可奈何，许多消费者甚至对“客户就是上帝”这一历史命题产生了怀疑。客观上消弱和延缓了消费热情和消费冲动，为房地产行业的长期发展带来不利影响。追求阳光、透明、稳健的交易秩序，追求舒适、温馨、和谐的人居环境，仍然仅仅是许许多多置业人士的梦想。经过广泛而深入的市场调查研究，经由对发展商、消费者、政府、行业协会等涉及房地产交易各方利益群体消费心理和欲望的专业分析，我们郑重推出全新的“律师导购”创新型服务模式，以其为中国的房地产行业发展和市场繁荣做出积极的贡献。
“律师导购”秉承“诚信、合法、专业、维权”的全新理念，是继“专家看楼”“集体诉讼”“律师陪购”“律师代理购房”“个人合作建房”之后一批有志于行业发展的地产理想主义者所提出的又一令人注目的房地产战略新思维模式： —— 律师导购倡导诚信与规范；
—— 律师导购倡导集体维权、集体优惠；
—— 律师导购倡导理性消费、稳健投资；
—— 律师导购倡导尊重商业法则与消费者权益； —— 律师导购倡导共赢的持久的和谐地产人居环境；
—— 律师导购倡导把民主和法治的理念引入每一个家庭，引入每一个社区，引入到我们共同的和谐社会！
律师导购专业联盟是以“集体维权、和谐地产”为核心理念而创设的专业团队。我们将与各界有识之士共同探索“消费者成为真正的上帝”的可行之路。也许，这条路还很漫长??同时，我们也坚信，“团结就是力量”，只有“全中国的购房者团结起来”，律师导购这一新路才能越走越宽广！??
随着上海房地产市 场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有： 1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。 2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议： 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等 一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下—— 1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。 尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不