汕尾市城乡规划管理技术规定
第三章 技术经济指标界定与计算
第三十七条 依据国家和广东省的有关法律法规，结合本市城乡建设实际，对下列城乡规划技术经济指标予以进一步明确规定。
（一）规划项目建设用地：指规划项目的净用地，即规划用地红线范围内仅用于项目规划建设的用地，不包含用地红线范围内的城市道路、防护绿地、河涌水系等实施整体征收或者补偿的用地。具体应以城乡规划主管部门审批的建设用地红线图为准。
（二）绿地：指用于绿化的用地。在地块（住区或单位内部层面）的修建性详细规划及建筑设计阶段，绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路用地内的绿地），其中包括满足本地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿化及垂直绿化。
（三）绿地率：指规划项目建设用地内各类绿地面积的总和占规划项目建设用地面积的比率。反映的是绿化用地占建设用地的比例，不得以绿化率、绿化覆盖率等名词替代。
（四）建筑密度：指建（构）筑物的水平投影面积的总和与规划项目建设用地面积的比例（%）。
（五）总建筑面积：地上建筑面积和地下建筑面积之和。
（六）计容建筑面积：就是计算容积率的建筑面积，即规划项目建设用地内所有计算容积率的建筑面积之和。一般情况下，地下及半地下的建筑面积不纳入容积率计算，计容建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的建筑面积+特殊多倍计容积率的建筑面积。
（七）容积率：也称建筑面积密度或楼板面积率，指计容建筑面积与规划项目建设用地面积的比值。
（八）建筑高度：一般指建（构）筑物室外自然地坪计算至天面附属建（构）筑物顶的垂直高度。
因机场、气象、通讯、军事设施等保护有净空高度限制时，建筑高度应计至天面附属构筑物顶点。
计算建筑间距时，建筑高度应从被遮挡建筑首层地坪计至遮挡建筑女儿墙顶或檐口。 （九）建筑间距：指两幢建（构）筑物外墙勒脚以上外墙表面之间最小的垂直距离。建筑两端退距不等或碟式建筑、Y字型建筑等，按表面的最近点计算。
（十）架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。
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第三十八条 一般情况下，按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按其实际面积计容积率。结合本市城乡建设实际，依据国家和广东省的有关法律、法规，对建筑面积、容积率和建筑层数的计算规则进一步明确规定如下：
1、住宅建筑（包括公寓）
当住宅建筑中有一层或若干层的层高大于3.00m时，应对大于3.00m的各楼层按其高度除以3.00m进行层数折算，余数小于2.20m时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于2.20m时，多出部分应按1层计算。并按折算后的层数计算建筑面积和容积率。
跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。
2、办公建筑（含写字楼）
办公建筑标准层层高不应大于4.5m，不得大于6.6m。
当标准层层高大于4.5m且小于等于5.1m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率；当标准层层高大于5.1m且小于等于6.6m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。
3、商业建筑（含酒店和临街商铺）
商业建筑标准层层高不应大于4.5m，不得大于7.8m。
当标准层层高大于4.5m且小于等于6.0m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率；当标准层层高大于6.0m且小于等于7.8m时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。
单层面积达到2000㎡以上的大空间商业用房（如超市、大型商场功能集中布置的商业用房）建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围。
门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
4、地下空间
四面土层围合的地下空间界定为地下室；一面、二面、三面土层围合不界定为地下室，按地面以上建筑计算其建筑面积并计算容积率。
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建筑物地下空间设计为停车场时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0m的（不分面宽长度），按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；当其顶板面高出就近室外地面小于1.0m的，其建筑面积计入总建筑面积，不计算容积率。
建筑物地下空间设计为商业、娱乐、居住等其他经营性功能的部分按其水平投影面积计算容积率。
5、架空层
建筑底层架空层，应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞。 建筑底层架空作为公共通道（过街通道、骑楼等）、公共绿化、公共休闲、公共运动等公共开敞空间使用的，架空层计入建筑层次，其建筑面积计入总建筑面积，但架空层开敞空间部分不计算容积率（架空层内电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分计算容积率），若设计用于停车、杂物间等功能，则应计算容积率。
住宅建筑二层以上架空，为住户提供公共休闲、公共运动、公共绿化的公共开敞空间，计入建筑层次，其建筑面积计入总建筑面积，但架空层开敞空间部分不计算容积率（架空层内电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分计算容积率），若设计用于停车、杂物间等功能，则应计算容积率。
住宅建筑架空层公共活动空间应当为全体住户开放，不得封闭隔离，净空不应小于1.5倍标准层层高，不得改作非公共性用途。
6、小区配套设施
住宅区出入口处的管理房（值班房）、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站（建成后交由环卫部门管理的）、社区管理用房（建成后移交当地居委会管理的）、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。
7、建筑物阳台（含景观阳台）
建筑物南向或东西向主阳台进深不大于2.1m、北向或东西向次阳台进深不大于1.8m的，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率；超出此规定尺寸的阳台部分按全面积计算建筑面积并计算容积率。设计图纸中标注的阳台部分与相连房间无明确的实体分隔的，视为房间计算建筑面积并计算容积率。
二楼及以上楼层设置凸出建筑外墙或阳台外沿以外的花池，若其凸出尺寸不超过60cm的，不计建筑面积和容积率；若其凸出尺寸超过60cm的，认定为阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率。
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8、入户花园
住宅入户花园应当位于住宅入户处且有开敞面，进深和面宽均不大于2.4m，按该入户花园水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计算容积率。凡不符合上述条件任何一项的入户花园，按其水平投影全面积计算建筑面积，并计算容积率。设计图纸中标注的入户花园部分与相连房间无明确的实体分隔的，视为房间计算建筑面积，并计算容积率。
9、凸窗
当凸窗突出外墙面的距离不大于0.6m，窗高小于2.2m，窗宽小于该开间的 2/3，窗台高度大于0.4m时，不计算建筑面积。超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
10、结构（设备管道）转换层
有围护的结构（设备管道）转换层，当层高小于2.2m时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率；当层高大于或等于2.2m时，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。
无围护的结构（设备管道）转换层，当层高小于2.2m时，按其水平投影面积的1／2应计算建筑面积；当层高大于或等于2.2m时，按其水平投影面积计算建筑面积。但均不计算容积率。
11、屋顶层建筑
除国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》规定不计算建筑面积的建筑空间外，其它屋顶层建筑（如楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等）当层高在2.2m及以上时，按其投影全面积计算建筑面积，并计算容积率；层高不足2.2m的，按其投影面积的1/2计算建筑面积，并计算容积率。
12、利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于1.20m的空间不计算建筑面积和容积率，屋面板下表面与楼板地面的净高在1.20m~2.10m的空间应按1/2计算建筑面积和容积率，净高超过2.10m的空间应全部计入建筑面积和容积率；坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不应计算其建筑面积和容积率。
13、层高小于2.20m的架空层和设备层不应计入自然层数。高出室外设计地面小于2.20m的半地下室不应计入地上自然层数。
14、除以上特殊情况和国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》、《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》明确的基本功能外，新出现的其他功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计入建筑总面积并计算容积率。
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15、工业、仓储、体育、教育、医疗、文博、展览等类别的建筑层高、建筑面积、容积率计算不受上述规定的限制，按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按其实际面积计算容积率
第三十九条 居住区绿地面积计算规则按国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定计算确定。建筑架空层绿化面积、屋顶绿化面积、嵌草铺砖停车场绿化面积、晒台的人工绿化及垂直绿化均不能折算为绿地面积，不计入绿地率。
第四十条 “五线”管制制度适用于从城市、镇总体规划到控制性详细规划层面的城乡规划。“五线”包括城市红线、城市紫线、城市绿线、城市蓝线和城市黄线。“五线”范围内的各项建设受到严格控制。
城市紫线：《城市紫线管理办法》规定，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。国家历史文化名城的城市紫线由城市人民政府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。
城市绿线：《城市绿线管理办法》规定，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿地系统规划是城市总体规划的组成部分，应当确定城市绿化目标和布局，规定城市各类绿地的控制原则，按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公共绿地，确定防护绿地、大型公共绿地等的绿线；控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标；修建性详细规划应当根据控制性详细规划，明确绿地布局，提出绿化配置的原则或者方案，划定绿地界线。绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。
城市蓝线：《城市蓝线管理办法》规定，城市蓝线是指城乡规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。蓝线由直辖市、市、县人民政府在组织编制各类城乡规划时划定。在城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求；在控制性详细规划阶段，应当依据城市总体规划划定的城市蓝线，规定城市蓝线范围内的保护要求和控制指标，并附有明确的城市蓝线坐标和相应的界址地形图。
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