B地块位于A地块北20米富盈路与卫生路交汇处，占地约10亩。本项目容积率5.5。总建面积约40万㎡。 本项目A地块腹地较深，地表坡度较大，项目周边与主干道接壤较少。 本项目B地块占地面积相对较小，地表平坦，项目周边与两条小路接壤。 本项为都市村庄改造项目。力求创造节能、高效、舒适、充满生活情趣且具有较高品质的居住生活社区，同时保障在居住环境建设的社会效益、环境效益，达到社会、政府、村民三满意的基础上力争获得良好的经济效益。 本项目地处金水区临近南阳路和黄河路，地理位臵优越，属于中心城区。 金水区是郑州经济、文化、政治中心，消费能力较强，周边配套成熟。中高档楼盘聚集。 南阳路是贯通郑州南北的四大主要干道之一，交通便利。 本项目与主干道没有直接接壤，仅有一段与支干道丰乐路接壤。沿线附近多为改建的沿街门面，周边环境一般。很多郑州市民对本地块不甚了解，甚至没有听说过，对于以后树立形象，占领消费者心智 10 资源有一定难度。本项目规模适中，地块成不规则状，且有西高东低，有一定的坡度，沿丰乐路段夏季容易积水。 到2010年，中心城区人口将达到400万，住房的消费需求还有会持续。 郑州市今后三环内不再新增住宅建设用地，三环内的房地产开发今后以城中村改造为主。 城中村改造是城市发展的必然，政府现在积极引进开发商，全力推进郑州市城中村改造。要求各级有关部门要采取有效措施，加大力度，规范有序地推进城中村改造，努力改善人居环境，要建立多元化投入机制，努力盘活土地存量。 随着东区的发展和西区的崛起，中心区的地段优势也有所淡化；而且各大项目纷纷强化品质、
规模和创新，使得消费者不再一味追求地段上的单一优势，而是更加理性的选择。 城中村改造从拆迁、安臵到建设需要花费大量的人力物力，如果资金不能按时到位将面临流产的威胁。 作为主城区的改造项目，众多开发商一定不愿放弃这个拿地的机会，如果有实力的开发商介入，势必产生更加激烈的竞争甚至恶意竞争，拿地成本将会大幅度提升。 11 “从来没有见过，也不知道房子是可以这样盖的：楼与楼之间几乎靠在了一起。走进巷子里，就如同进入了迷宫，这样的城中村存在着很多隐患。 首先是安全问题。晚上走在迷宫一般的巷子中，就是喊破喉咙，也没有人来救你。 其次是火灾隐患。看到那些密如蛛网、纵横交错的电线，心里就着急发憷。 最后是公共卫生。遍地的各种废弃物，真的是无法适应。” ——寺坡印象 随着郑州城市化进程的加快，在土地利用、建设景观、规划管理、文教卫生、劳动就业等方面与城市有着强烈差异及巨大矛盾的“城中村”问题凸现出来，引起了各级政府和社会各界的广泛关注。城中村现象已成为城市发展的严重阻力，成为城市的一块心病， 城中村改造，势在必行，而且具有的巨大意义： 随着城市化进程的加快，城中村改造可增加城市建设用地，合理利用土地资源，缓解城市用地压力； 城中村改造可解决其以往“脏、乱、差”的现象，为市民营造环境优美的现代居住社区； 通过城中村改造，改善市民居住环境，加快经济发展、文明建设，提高城市整体形象。 寺坡村改造项目，对该区域的长远发展和价值提升具有重要意义，必须根据郑州市长远整体城市建设和发展中特定的功能定位，结合本区域经济结构现状、特定的文化风貌特
征、城市景观、居民居住生活能力和需求等各种复杂因素，制定科学有效的规划战略，最终把“寺坡村”改造成与周边城区协调发展、内部功能布局合理、人地和谐共处的文明社区。 12 上个世纪末，市场发展趋势更多地体现在以“量”为第一需求，住宅的品质没有得到很好的重视；近年来，随着住宅市场发展日趋成熟，土地稀缺，竞争日益激烈，对房地产开发提出新的要求，以人为本的开发理念渐被重视。 2006年国家发布了《住宅建筑规范》和《住宅性能评定技术标准》，提出依赖高新技术的提升营造健康舒适的人居环境同时实现节约能源和资源的可持续发展目标，这与国家实现经济的的可持续发展目标相吻合。 随着生活水平的不断提高，人们对生活条件和健康环境的要求日益提高，科技人居以其生态节能的居住特性受到越来越多人青睐，昭示着科技人居时代的到来。 科技人居就是在“以人为本”的基础上，遵循生态平衡及可持续发展的原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境，使人与大自然和谐相处，从中得到灵感而真正的回归到自我的生活。 13 科技人居是房地产前人走过探索、实践、思考，最后创造性总结而出的理论体系，对于寸土寸金的市中心的旧城改造项目，非常适合。对于本项目而言，要从立项与前期策划之初即吸收其具有价值、成熟的思想，可保证始终走在行业的前端。 （1） 项目必将投身于更广阔的市场环境中，做到站得高，看得远； （2） 从区位价值着手，提升寺坡片区区域的整体形象与人居环境； （3） 全面超越现有楼盘水平，
以跳出郑州金水区、迎接更广区域内的竞争； （4） 整合可利用的社会与媒体资源，力求本项目入市即站在目标市场的最高端，以“产品素质的领先者”与“全新标准的创引者”的姿态，成为郑州城中村改造项目的标杆。 （5） 本案在居住人口的构成和住宅产品的选择上，在形成一定区域内居民社会阶层认同感和归属感的同时，形成社会阶层更加丰富、城市生活感更加强烈的社区。 （6） 创造协调发展的理想生活空间形态，使新社区成为城市发展中的有机组成部分。 （7） 根据项目特性，通过人文和科技附加值的注入，为项目设定一具有强烈识别性的品牌形象； （8） 科技人居对城市发展具有重大意义，它能改善生态环境，缓解能源危机，减轻城市环境污染，促进经济可持续发展，同时注重人与自然的和谐共生，提高居住舒适度，改善都市人的生活工作条件、实现健康、舒适、节能、环保的生活方式。这与“城中村”改造的宗旨不谋而合。 14 科学地产，首先是以人居科学的视野做地产。 科学地产，强调以科学的精神和态度做地产。 科学地产，重视运用先进的科学技术做地产。 哈佛大学Peter Rowo曾提出了居社区最佳定位理论：处在市中心幽静地带或是与市郊的结合过渡地带，保证适宜气候、优良空气质素、优质饮用水源、良好区位及交通条件、便利生活供应，并有良好发展余地。 加拿大BDCL的资深景观设计师克里斯〃斯特瑞认为，无论是城市园林或是社区园林，首先要遵循的原则就是贴近自然，强调人与自然的和谐。在景观布臵上的整体和一切细节，都是从贴近自然上出发，满足人类渴望在人本的生态空间适意居住活动的需要。 一切的规划，都是为了人更安全、
更健康、更舒适地生活。一个社区的规划，必须严格秉承“以人为本”的精神，节能生态的社区是现代人性化居住的最佳模式。 美国建筑大师F.L.赖特曾提出著名的“自然的建筑”观点：建筑应该象植物一样，有机地同环境紧密结合；建筑应该是“自然的建筑”，从人的特定的需要和特定的环境中产生。 著名心理学家苏理源通过研究认识、情感、意志等心理过程和能力、性格等心理特征，发现：优质 15 的配套服务之所以为人们推崇，往往是由于配套和服务带来的轻松氛围起到了软化的作用，令人们产生认同感、归属感、安全感等良好的心理感受。一个社区的管理服务标准，是衡量其居住品质的重要指标。 著名人居环境专家刘沛林认为，适宜的人居环境是一种境界。这里有两个层面：一是生态的居住环境，强调人与自然和谐的理念，可以通过园林绿化等来实现；另一层是适宜的人居环境需要人文的支撑，能够令人产生归宿感的社区氛围，这是人居环境的灵魂。 “定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。 本项目立项伊始，就受到诸多因素和政策的激励，注定要成为该区域地产标杆项目。 因此，本项目的市场定位首先着重于“影响”，既自身的开发要达到一个前所未有的高度，且从开发理念到生活价值主张均对郑州的消费群体是一种启示，产生认可感与归属感； 该定位清晰地表明，项目站在郑州地产开发的前端，营造一种特有的注重性价比，完全以消费者要求为考虑第一方向，注重为消费者创造价值，提供科技生态人居社区和新型居住方式。 生态、健康的环境 浓厚的人文氛