（四） 与相关规划
的衔接
本次项目前期，针对四都区块已有两个针对性较强的研究和规划，即2007年4月编制的《丽水四都区块修建性详细规划》和2010年新编制的《浙江丽水开发项目咨询概念性总体规划》，本次规划将作为重点消化和纳入。
1、《丽水四都区块修建性详细规划》2007年4月
该修建性详细规划重点对于四都区块的功能定位及建筑空间环境进行了详细设计，以抓准定位的准确性来把握地块的发展功能构成。
该规划形成 “一轴二心二带三区”的总体结构。重点突出一主一次两个公共服务中心，主中心是指以明湖为核心，环湖商业休闲区、明湖大酒店以及商住混合区所构成的公共服务中心，整个四都区块的建筑空间形态、功能分区、道路系统、景观组织围绕该核心展开，是区块内休闲、度假、购物、出行等活动的中心，服务对象以区外来此旅游休闲人群为主，兼顾为区内居民配套。次中心位于银杏大道与明湖路交叉口，服务对象为本区居民。 主要充分利用四都区块的山水景观环境，打造一个规划确定四都为丽水市面向长三角区域的生态休闲旅游开发的重要区块，丽水城市与瓯江风情旅游带上融旅游、居住、度假等为一体，最具山水自然价值与艺术价值的滨江区域，瓯江旅游度假服务设施集中区与滨江住区。 2、《浙江丽水开发项目咨询概念性总体规划》2010年
该规划主要合理平衡总体开发商的商业期望和丽水政府的发展目标，并充分挖掘基地本身的开发潜力，从而获得双赢的效果，并实现经济、社会和环境的综合效益最大化。 该规划在延续原有修规的基础上，进行了相应的项目策划，规划形成四大板块,即形成品牌教育、健康休闲、人文旅游和高档居住四个功能分区，其中中部的旅游服务中心选址与修规一直，但对建筑空间环境进行了调整，融入地域文化元素。 规划总体定位为瓯江四都小城，作为丽水南城片区发展的新市镇、瓯江流域的文化地标、瓯江风情旅游带的转承区、浙西南的品牌教育基地和丽水宜居与低碳环保建设实践区。
重点突出了城镇的概念，融入文化内容，提出品牌教育概念，从而吸引更多区域居民和游客，通过旅游地产项目和教育地产项目来对整个四都区块进行提升。 3、相关规划总结
以上两个规划随着开发主体的不同以及开发理念的推进，两者之间虽有相似之处，但从本质上已有很大的差别。
（1）利益主体的诉求不同 修规更多的倾向于环境的利用、旅游地产的开发以及低密度的山水空间格局，而未更多的考虑的投入与产出比，以单块或多块用地出让为目的规划思路理念，其资金靠整个城市来进行平衡。
而概研主要倾向于总体开发主体的商业需求，平衡项目未来的投资与产出比，通过细致且详实的房地产研究、教育品牌研究及高尔夫项目研究等等，目的是为了吸引更多的居民和游客来此居住、休闲、健身和娱乐，并通过提升开发容量，确保土地的有效利用。 （2）路网结构的组织不同
修规的路网结构在主体干路的框架下，充分利用场地的特征以及居住空间多元化，大量运用了曲线道路，从而为街道空间带来更多的变化和安全性。 而概研则强调路网的实施性，对于区块功能的划分有一定的指引，但整体缺乏修规路网布局中“依山就势，依水筑景”的优势。 （3）健身项目的规模不同
虽然两者规划均保留了森林体育健身公园，这与整个瓯江及南明湖区域的整体结构功能相符，也进一步提升了四都区块作为体育健身的重要区块和场所，但两者规模和尺度差距较大，概研对于低丘缓坡地的利用更加突出森林体育公园的规模化。
（4）公共设施的分布不同
修规更加强调旅游中心功能的强化，突出其政府开发为主导的公共设施配套要求，而概研则强调的品牌教育、旅游服务及商业宾馆等公共设施的吸引力导向开发模式，通过项目包装来带动旅游地产的开发。 （五） 现状分析 1、规划范围与层次
（1） 规划层次
根据四都区块用地的发展特性，规划将对其进行三个不同控制内容的层次进行划分，从大到小，依次向下涵盖，分别为协调用地规划范围、研究用地规划范围和控制用地规划范围。 （2）规划范围
1）协调用地规划范围
东至石牛路和进程连接线，南至瓯江石牛大桥，西至瓯江水域中心线，北至绕城公路，共计950.1公顷，除研究用地规划范围和控制用地规划范围外，还包括绕城公路南侧和进城连接线东侧山体区域，以及江堤外侧水域和滩地。
该层次主要作为大区块之间的协调关系，重点突出路网的衔接和生态的控制发展。 2）研究用地规划范围
主要包括除控制用地规划范围外，其东侧山地丘陵区域，共计548.75公顷。 该层次主要解决控制用地范围与森林体育公园区域的关系，主要包括通道问题以及山地丘陵区域的体育公园功能、居住发展用地的功能安排。 （3）控制用地规划范围
即本次规划的重点范围，即本区块最为平坦靠近瓯江的呈“弯月”型用地，共计272.20公顷。
该层次是四都区块最重要的城市功能发展区域，也是四都旅游项目依托区域，重点对其
按照控制性详细规划规划层次要求进行编制。
2、现状用地
规划协调控制用地范围内可建设用地与山林地东西分布相对较为集中分离。 平地、低丘缓坡地等可建设用地主要集中于基地西部靠近瓯江区域，有利于开发具有一定规模，形成相对独立的城郊社区、高档房产及休闲旅游设施建设，也是控制性详细规划规划范围的区域。
本规划主要对控制性详细规划范围进行用地指标平衡。
用地中沿江宜建用地为控制性详细规划范围面积272.20万平方米，其中以水域、耕地和林地为主。水域和耕地共134.99万平方米；其次为林地，104.35万平方米。已开发用地中，以村镇居住用地为主，共计23.83万平方米，主要零星分布于沿瓯江大溪的平坦用地。 用地范围中尚有少量村办工业用地，主要分布在基地北部张村，面积0.15万平方米。 现状行政用地0.27万平方米，小学0.31万平方米，均位于张村。
3、基地分析
（1）地形地貌
基地沿大溪南北向展开，西侧滨江地带地势相对平坦，规划区现状东部、南部均为高度不等的山体、丘陵，形成环状围合，相对低洼。地形呈面状向大溪开敞的东高西低态势，高程在47.1m～264.6m之间。
通过对规划范围内用地的高程分析，区内除沿江滩涂和山地外，还有大量的低丘缓坡地，如何利用这类土地，并在开发的同时，减少对环境及景观的破坏，又能塑造山地特色，将是本次规划着重关注的问题。
（2）水系
大溪从区块西侧蜿延而过，宽阔的水面为本区块注入了灵气和活力。区内有数个小型水库、排洪沟和灌溉渠等各种水体，主要有沙麻丘、大岩弄等水库、山塘以及数条河流。组织
景观的有利因素较多，可用作景观资源，具有建设生态型社区的先天优势。
（3）气候
亚热带，四季分明，雨量充沛，空气湿润。 （4）植被
区内沿江用地现状基本用以农业生产，种植水稻为主。另有部分沙地用以种植蔬菜、桔
树。现状水系两侧及大溪沿岸有大量古樟树，此外，散布有数片竹林、栗林，植被整体覆盖情况较好。用地东侧山林地带以松树为主的次生林，树种单一，但山体植被覆盖率较高。 4、现状交通分析
区块紧临绕城路出入口，对外交通条件优越，但现状接线交通缺乏。现有道路多为宽度4米左右的小路，尽端路较多，道路不成网络。 5 、建筑质量
规划采用建筑层数、建设年代、结构、装修标准四个参数将现状建筑分为三个标准： 一类建筑：六层以上小高层、高层或多层框架结构且建设年代在5年内。二类建筑：多层框架结构或多层砖混结构且装修标准较好或新建低层框架结构。三类建筑：低层民宅；多层砖混结构且建设年代5年以上，低层砖混结构或低层框架且建设年代5年以上。 按此标准，四都区块大部分为三类、二类建筑，有少量一类建筑。
6、周边区块分析
四都周边区块整体处于两山一水的地理环境之中，具有河川生态走廊风貌。此河段上游来水充沛，沿岸物种丰富、周边林木茂密，极富自然原生态的特色。四都东部山林以桔林和自然林为主，苍翠葱郁。西南以草滩、农田为主。浅水河滩中少部分为砂石滩，大部分为湿地植被，植物群落以芦苇、芦竹等为主。
7、现状SWOT分析 （1）优势分析
场地特色明显，山水环境突出 紧邻南北城区，彼此山水相隔
土地空间优越，可利用地较多 （2）劣势分析
基础设施薄弱，开发成本较大 水系连而不通，河道断头较多 （3）机遇分析
南城开发迅速，开发机会成熟 瓯江风情打造，四都成为焦点 区域交通促成，辐射范围拓展 （3）挑战分析
村庄老化严重，拆迁成本不低 场地精神重塑，山水空间构筑 二、规划总纲
（一）规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；
2、建设部《城市规划编制办法》（2005.12）；
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）；
4、《城市道路规划设计规范》（GB50220—95）；
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）； 6、浙江省建设厅《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（J10628—2005）；
7、浙江省建设厅《九年制义务教育普通学校建设标准》（DB33/1018—2005）；
8、《丽水市城乡规划管理技术规定》2006.12； 9、《丽水市城市总体规划（2004－2020）》； 10、《丽水沿江绿化带规划》 ；
11、《瓯江干流莲都段景观建设利用和旅游规划》；
12、《丽水港总体规划》；
13、《丽水市教育专项规划》； 14、《丽水市综合交通规划》； 15、《丽水市电力专项规划》； 16、《四都区块修建性详细规划》； 17、《丽水市南城四都区块概念性规划》 18、涉及城乡规划建设的其他法律、法规； 19、其他相关的标准规范及规划文件等。 （二）指导思想
1、因地制宜
规划单元内交通条件复杂，山水格局鲜明。通过对现状条件的详实调查，找到不同区位的不同特征，寻找规划设计的依据，做到因地制宜，合理布局。 2、有机整合
规划单元内现状功能混杂，居住、产业共同存在，不利于城市功能的整体快速推进。规划中强调区域协调互补，促进功能综合化，实现内部功能动态平衡，提倡有机更新，逐步推进城市发展。同时重视规划的弹性和可操作性，优化单元内用地布局与基础设施配置。 3、统筹协调
将城市功能有步骤有层次的落实到位，强调多层次、多角度、多方面的规划协调与统筹，体现规划的现实意义。 4、生态优先
规划区块内山水条件优良、景观资源丰富，但缺乏合理利用和引导。设计提倡生态引导，构筑生态廊道，划分生态小区，打造生态景观节点，形成生态网络，提升城市综合竞争力。 （三）规划目标
1、高效城市（High-effect）
通过合理规划布局，建立高效率的城市。将生活、娱乐、休闲有机结合，形成互动，使在这里工作生活的人们体验到现代城市的高效集约的魅力，创造美好的生活。 2、便捷交通（Convenient）
交通无疑是城市的血管，通畅淋漓的交通能给城市带来更加强劲的动力和养份。设计多层次，立体化的交通网络，为本地提供最快捷便利的交通网络。同时提倡多元化交通和公共交通，完善公交站场和步行系统的基础设施建设，完善区域交通，构建与外部交通网络的无缝对接。
3、生态网络（Green）
着眼于本地区独特的山水脉络，梳理生态网络，以生态为引导合理分配各功能用地，充分利用本地自然环境资源，提升环境竞争力。尽可能的保护和利用基地内的各种自然环境要素，塑造生态的、可持续发展的生态型居住区。 4、活力都市(Vigour)
从区域结构中寻找城市特色，构建城市个性、地区特征，促进都市活力。提倡生活、娱乐、休闲和工作的功能复合，提成城市功能档次，寻找和发挥都市生活的原动力。 （四）功能定位