常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报告
民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来了极大的便利。项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的重要举措。同时，项目建设将使常德经济技术开发区土地价值倍增，从而提升常德经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商引资将起到十分积极的作用。
1.6项目概况
1.6.1项目建设区位及范围
项目建设位于常德德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为385公顷，即5775亩，其中棚户区占地面积3010.65亩（含居民棚户区1487.4亩，企业棚户区1523.25亩），即为本项目德山老城区棚改占地面积。
项目建设范围包括常德经济技术开发区10个社区，项目占地面积1487.4亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区14个企业，项目占地1523.26亩，作为棚户区改造第二期工程。 1.6.2规模与内容
（1）改造开发规模
该项目区总占地面积5775亩，其中第一期改造工程占地面积1487.4亩，房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，并完善其配套基础设施。第二期改造工程1523.25亩。两期棚改工程合计3010.65亩。
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（2）工程建设内容
项目第一期棚户区改造工程内容如下： ①土地平整工程：土石方量28万方；
②道路工程：区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长3.8万m2；
③供水工程：供水管总长3km；
④排水工程：雨水管总长3km，污水管总长3km； ⑤供电、照明工程： 电力电缆长6km。 1.6.3项目目标
项目第一期工程土地开发面积1487.4亩，拆迁房屋1.14万户，建筑面积16.6万平方米，基础设施达到?五通一平?，即通道路、给水、排雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。 1.6.4建设工期
常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5年完成，即2011年-2012年为第一期，2013年—2015年为第二期。
本项目第一期工程计划2011年7月开始实施，至2013年6月底完成10个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。
（1）2011年6月，完成前期手续（规划意见书、制定拆迁工作实施方案等）申报工作；
（2）2011年，完成1000亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；
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（3）2012年，完成487.4亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收； 1.6.5总投资与资金来源
（1）总投资估算
项目第一期工程总投资估算为94121.3万元，其中房屋征收与补偿 22868万元，工程建设费用41162.4万元，工程建设其他费用27441.6 万元（其中房屋拆迁安臵直接费用 12577.4万元），基本预备费用600 万元，建设期利息 2049.3万元。
（2）资金来源
本项目估算总投资 94121.3 万元，其资金筹措方式如下： （1）建设单位自筹20000万元，约占总投资的20%； （2）申请商业银行贷款75000万元，约占总投资的80 %
1.7主要技术经济指标表
详见下表1-1。
表1-1 主要技术经济指标表（第一期工程）
序号 一 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 指标名称 建设指标 占用土地规模 出让土地面积 房屋拆迁面积 配套改造工程 土地平整土方量 道路总长（区内） 供水管道总长（区内） 雨水管道总长（区内） 污水管道总长（区内） 供电线路总长（区内） 单位 亩 亩 万㎡ 万方 万m2 Km Km km km 指标值 1487.4 1487.4 19.6 28 3.8 3 3 3 6 备 注 1.2km+2.6km
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序号 二 1 2 3 4 5 三 1 四 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 五 指标名称 估算总投资 房屋征收与补偿费用 工程改造费用 其他工程费用 基本预备费 建设期利息 土地收益 土地出让总收入 财务指标 土地出让收入 销售税金及附加 土地出让金 总成本费用 利润总额 所得税 净利润 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 财务净现值（Ic=5%） 静态投资回收期 建设期 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % 万元 万元 年 年 年 指标值 94121.3 22868 41162.4 27441.6 500 2049.3 446220 446220 24865 53546 4.86 2 备 注 总投资3-5% 6.40%上浮10% 所得税前 所得税后 所得税前 所得税后 所得税前(含建设期) 所得税后(含建设期) 经营期3年 1.8综合评价
该项目改造第一期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。
（1）项目建设符合国家投资政策。根据?国务院关于解决城市低
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收入家庭住房困难的若干意见?、?国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见?、?关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见?等国家相关文件精神及常德市委、市政府关于环境综合治理政策精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到“人与自然和谐相处”的战略决策。该项目第一期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现常德德山?工业新城、城市新区?的城市特色，展现现代城市的时代风貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。
（2）项目建设将大大提升常德城市品位。本项目第一期工程是一项结合居民棚户区房屋拆迁、城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境、改善开发区环境质量、提升市民生活水平、促进常德德山经济技术开发区经济社会可持续发展有着重要的助推作用，为塑造“工业新城、城市新区”德山形象和常德市建设全国“最佳人居环境城市”具有深远的战略意义。因此，项目建设将大大提高常德德山和常德市的城市品位。
（3）项目规划科学、布局合理、建设条件成熟，对加强德山开发
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