常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报告
城市的主体文化，增添城市的魅力，可以折射城市的精神，更可以放大城市的价值。这就要求我们必须坚持不懈地改善发展城市环境，必须在城市管理和环境建设上率先突破，进而提升城市的综合竞争力和影响力，为政策落实提供更加扎实的物质基础和更有利的社会保障。本项目第一期改造工程结合棚户居民区改造、城市道路改造及环境整治等方面统一组织实施，对于美化城市环境、改善城市生态环境质量、丰富常德市民的精神文化生活、促进常德市经济社会的可持续发展有着重要作用，为塑造“经济强市、文化名城、和谐常德”形象及建设全国“最佳人居环境城市”，为打造德山?工业新城、城市新区?，均具有深远的意义。本项目的建设实施，又大大美化了德山城市园林景观，减少了城市大气污染。因此，本项目的建设完成也将成为保护和发扬常德市城市创建辉煌成果的重要物质基础。项目建成后，将大大提高常德和德山的城市品位和知名度。
2.2.4项目建设是促进经济社会协调发展的有效途径
本项目第一期工程通过实施棚户居民区改造及区域环境综合整治，可以增加固定资产投资 万元，既改善了德山老城区的生态环境，又解决了德山老城区居民棚户区1.14万户居民住户困难，从而提升了区域环境质量和居民生活水平。因此，该项目改造工程既拉动了社会投资，促进了居民消费，扩大了社会就业，又发展了城市公共服务建设，加强了城市管理，有利于推进城市健康发展，是扩内需，惠民生、保稳定的重要结合点。
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2.2.5项目建设是实现政府土地储备和土地市场调控的迫切需要
土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成综合治理开发的储备用地。常德市政府和开发区管委会要落实科学发展观，实现可持续发展，加快?两型社会?建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。政府必须储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配臵土地资源，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配臵的公开、公平、公正具有十分重要的意义。该项目改造工程完成后，即可增加开发区土地储备总量3010.65亩，其中第一期工程1487.4亩，有效实现土地市场调控。
2.2.6项目建设是合理配臵土地资源，积累城市建设资金的重要来源
常德经济技术开发区通过土地综合治理开发，并通过市场公开运作和招商策划等方式，可实现土地收益最大化，积累城市建设资金，推动开发区经济社会平稳快速发展。该项目拟开发土地位于开发区北部片区老城区，沅水西岸，枉水河南岸。这里是古代圣贤善卷故里，也是德文化的发源地，加上乾明寺、孤峰岭、森林公园及大批古墓群等名刹古迹、历史遗存，通过改造可以打造历史文化旅游休闲目的地。因此，德山老
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城区具有良好的区位地理优势，独特的资源开发条件，土地潜在效益非常高。项目第一期居民棚户区改造工程，通过市场运作，将最大化地实现土地收益，实现土地资源的科学合理配臵，积累城市建设资金。据初步测算，该项目第一期工程的实施，即可获土地拍挂出让收入44.62亿元。
综上所述，该项目改造工程通过对德山老城区棚户区房屋拆迁及基础设施综合改造，对创造良好的人居环境、完善城市基础设施配套功能、改善城市低收入人群居住环境、提升城市文明指数，促进当地国民经济持续快速增长具有十分积极的战略意义。
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第三章 场址选择和建设条件
3.1场址选择
3.1.1场址选择原则
1、符合湖南省总体发展规划； 2、符合常德市城市总体规划； 3、符合常德经济技术开发区总体规划； 4、水、电、交通等配套条件良好。 3.1.2场址选择
项目改造场地位于常德经济技术开发区北部片区（即德山老城区），南以莲池路为界，北抵沅江水，东连东沿路，西至枉水河。整个改造区域共辖10个居民社区，36个居住小区，棚户区改造占地面积共1487.4亩，折合99.16万平方米，即：
社区编号①：即老城区东部所属皮革厂周边，包括皮革厂以北两个居住小区，棚户区改造占地面积1466.7平方米，约2.2亩；
社区编号②：即老城区东部，肉联厂以南和预制件以南，包括2个居住小区，棚户区改造占地面只29500平方米，约44.25亩；
社区编号③：即老城区东部肉联厂以南社区，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积9800平方米，约14.7亩；
社区编号④：即老城区中东部沅江二桥两侧，包括9个居住小区，棚户区改造面积345502平方米，约518.25亩；
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社区编号⑤：即老城区西部七一机械厂以北社区，仅1个居住小区，棚户区改造占地面积45000平方米，约67.5亩；
社区编号⑥：即老城区西部莲池中学南、北两侧，包括4个居住小区，棚户区改造占地面积133201平方米，约199.8亩；
社区编号⑦：即老城区中部德山玻璃厂以北周边，包括7个居住小区，棚户区改造占地面积123601平方米，约185.4亩；
社区编号⑧：即老城区西部七一机械厂以南，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积85800平方米，约128.7亩；
社区编号⑨：即老城区中部车桥板簧厂以南，包括6个居住小区，棚户区改造占地面积182501平方米，约273.75亩；
社区编号⑩：即老城区中部二纺机周边，包括2个居住小区，棚户区改造占地面积14700平方米，约22.05亩。
3.2建设条件
3.2.1基础设施 3.2.1.1供电
开发区外2条50万伏变电线常年为德山输送电力，开发区内现有11万伏变电站两座，22万伏变电站一座，完全能满足工业项目的用电要求。 3.2.1.2给水
区内有日供水10万吨、60万吨水厂各一座。 3.2.1.3排水
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