限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。 （3）清算(清偿)假设(Liquidation)
是指资产所有者在某种压力下，经协商或 以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出 售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊 性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情 况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市 场条件下的评估值。
在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成 了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各 不相同。 继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价 值； 公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价 值； 清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。
因此，资产评估人员在评估业务活动中要充 分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效 用，以便得出有效结论。 7,资产评估准则——评估程序
为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产
评估准则——基本准则》，制定本准则。
本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。
注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。
二、实物中资产的特性和具体资产评估方法的选择 资产评估的特点
资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。 动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。 专业性
资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂
细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。 公正性
主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。 咨询性
资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料,模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断。因此，资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动,它只是一种经济咨询或专家咨询活动。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。
1，对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。对存货中价格变动较大的要考虑市场价格。 2，对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的汇率进行折算。
3，对于债权类流动资产评估，按可变现净值进行评估。
三、实物中资产的特性与公式中参数求解的具体思路的关系
名词解释，简答： 资产评估
是指评估机构和评估人员，根据特 定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准 则，遵循评估原则，选用适当的价值类型，按照 相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产 价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和 过程。 资产评估主体 选择
,是开展资产评估工作的主导者，必须是符 合国家有关规定、具有从事资产
评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。 评估的客体(评估对象) 选择
,也称为评估对象，一般情况下，拟发生产权交易
或变动是资产需要评估的前提。 评估原则 选择
评估原则，是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准 则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。包括工作原则和技术原则。 工作原则包括，独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则。
技术经济原则包括，供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。
评估基本假设 名解
（1）继续使用假设(Going concern)
是假定被评估资产将按现行用途继 续使用或转换用途继续使用，从而可 以考察它在未来时间能为其持有人带 来的经济收益。
公开市场假设(Open Market)， 假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。
（2） 所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充 分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。 （3）清算(清偿)假设(Liquidation)
是指资产所有者在某种压力下，经协商或 以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出 售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊 性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情 况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市 场条件下的评估值。
在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成 了三种假设。在不同假设条件下，评估结果各 不相同。 继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价 值； 公开市场假设前提下，要求评估资产的公平市场价 值； 清算(清偿)假设前提下，要求评估资产的清算价格。
因此，资产评估人员在评估业务活动中要充 分分析了解 判断认定被评估资产最可能的效 用，以便得出有效结论。 价值类型 选择 市场价值
————- 市场价值以外的价值
市场价值
市场价值，是指自愿的买方和自愿卖方在各自 理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象 在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 额。 （一）市场法
1，市场法,是指利用市场上类似资产的近期交易 价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2，市场法理论基础：市场竞争原理：资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关 系。 3，市场法基本公式：资产评估价值 =A*B*C*D 类似资产交易价格 a*b*c*d A/a 是关于a因素的调整系数 B/b是关于b因素的调整系数 C/c是关于c因素的调整系数
待估资产价值 / 类似资产交易价格 ＝ A *B *C *D / a *b *c * d 所以 = 类似资产交易价格 *A *B *C *D / a *b *c * d
4，资产评估使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息。 （二）收益法：
1，收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法 的总称。 2，收益法的理论基础
资产，是特定权利主体拥有或控制的，能够给 权利主体带来未来经济利益的经济资源。 未来经济利益的加总。折现 期望收益原理，市场竞争原理 3，公式见课件 4，使用前提
被评估资产的收益R可以预测并可以用货币计量。公益资产（无法用货币计量），单台设备
量的。r
N
折现率
折现率，是将未来收益折算成现值的比率。是 投资者要求的必要报酬率。
折现的实质，是把未来具有不确定性的变量转 化为具有相同效用的确定性常量的过程。 成本法
(三)成本法，
1，成本法是指首先估测被评估资产的重置成 本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损 因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到 被评估资产价值的各种评估方法的总称. 2，成本法理论基础：市场竞争原理。替代原理。
购建该项资产的现行购建成本;售价低于成本销售者不会出卖。
通常条件下资产的价值取决于资产的成本，资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 3,成本法公式见课件
4,成本法使用前提：应当具备可利用的历史成本资料.各种贬损因素造成的价值损失是可以估计的.被评估资产处于继续使用状态
复原重置成本,名解
是指采用与评估对象相同的材料、 建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象完全相同的全新资产所发生的合理费用。 更新重置成本，
是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的合理费用。 物价指数法（选择中的计算）
成新率
实际使用年限法
实际使用年限＝日历年限*利用率
成新率＝(总使用年限-实际使用年限)/总使用年限
=1－(实际使用年限/总使用年 限)＝尚可使用年限/总使用年限 房价的计算
根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 根据房地产价格表示单位分为 总价格、单位价格、楼面地价等 其中 ：
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 建筑总面积÷土地总面积＝容积率 楼面地价＝土地单价÷容积率
其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。 土地重置成本＝土地取得费＋土地开发费
＋税费＋利息＋利润 ＋土地增值收益
建筑物重置成本 前期费用+建筑安装工程费+ 配套费+资金成本+合理利润 建筑物成新率的确定 使用年限法
房屋建筑物实体性贬值=重置全价*有形损耗率 =建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使 用年限+尚可使用年限）*100%。 物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算 出实体贬值。
各种房价的涵义单选
基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价由政府以文件下达公布。
标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。
交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。
课税价格 （二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。
3 基本参数获得
业的资产负债表，将会计计价的账面价值变为市场价值，包括在资产负债表上加减一些项目。
意现金、 应收帐款 、存货、预付款、其他流动资产、固定资产、无形资产、负债、非经营
性或偶然性资产和负债、资产负债表表外项目。 选择恰当的参照物
参照物与被评估无形资产按照无形资产分类原则可以归并为同一类；尽管参照物与被评估资产的设计和结构可能存在差异，但它们的功能和效用应该相同和近似； 参照物与被评估无形资产所依附的产品或服务应 具备同质性，所依附的企业则应满足同行业与同 规模的要求；
参照物的计价标准和成交条件与被评估无形资产 模拟的价格标准和成交条件应相同或者接近。 搜集尽量充分的信息 政策、市场结构、企业行为和市场绩效的内容。 根据无形资产依附的产品或者服务的上下游价值 链，分析卖方之间、买方之间、买卖双方以及市 场内已有的买方和卖方与正在进入或可能进入市 场的买方和卖方之间的关系。
强调指出： “当以被评估无形资产以往的交易记 录作为评估的参照依据时，则可能需要根据时间 的推移、经济、行业和无形资产的环境变化进行 调整。”参照物与被评估无形资产会因时间、空 间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做 出恰当的调整。
三种方法比较
评估结果的最终确定选择
评估值。
1，收益法的参数和要素的选用明显比另外两种方法有把握时，直接将收益法作为最终评估结果。
2，收益法的参数和要素的选用只是比其它方法略有把握时，分别给予收益法和其它方法适当的权重，将两种方法得出的结果进行加权平均，从而得出最终评估结果。
3，收益法的参数和要素的选用与其它方法相差无几时，采用两种结论的算术平均值作为最终评估结果。