房地产开发项目区位因素分析与研究
——以广东省韶关市为例
摘要：2014年以来，在全国房地产市场不景气的大背景下，韶关市房地产亦受到严重影响，跟风严重、布局不合理成为韶关市房地产去库存压力不断加大的重要原因，结合当前韶关房地产市场实际，参照克里斯塔勒中心地理论及克诺曼斯科“通达性指数”理论等，综合考虑韶关当前及未来的环境、交通、市场等因素，提出韶关房地产开发项目区位选择对策与建议。 关键词：房地产开发、区位、有关理论、交通
Abstract: Since 2014, the national real estate market downturn in the background, Shaoguan City real estate has also been severely affected, follow the trend of serious, irrational become Shaoguan City real estate to the inventory of the important reasons of increasing pressure, with the current real estate market in actual Shaoguan, Referring Christaller central Place Theory and Czamanski \Shaoguan, transport, market and other factors, the optimal layout drawn Shaoguan real estate projects.
Keywords: real estate development, location, central place theory, traffic
目录
摘要????????????????????????????????????1 Abstract??????????????????????????????????1 1前言......................................................................2 1.1研究的背景及意义????????????????????????????2 1.1.1研究背景..............................................................2 1.1.2研究意义..............................................................2 1.1.3国内外研究概况........................................................2 （1）国外...................................................................3 （2）国内...................................................................3 2.有关房地产开发项目区位理论................................................3 2.1克里斯塔勒中心地理论....................................................3 2.2伯吉斯同心圆模型理论....................................................4 2.3克诺曼斯科通达指数......................................................4 3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析........................4 3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状......................................4 3.1.1房地产项目沿河开发....................................................4 3.1.2房地产项目沿铁路开发..................................................5 3.1.3房地产项目依山而建.................. .................................5 3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题................................5 3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重........................................5 3.2.2开发商开发房地产项目时区位选择经验不足................................5 3.3韶关市房地产开发项目中问题的原因分析....................................6 3.3.1盲目逐利因素的影响....................................................6 3.3.2受政府行政因素的影响..................................................6 3.3.3城市中可利用土地资源的缺乏............................................6 4解决韶关市当前房地产开发项目区位问题的对策研究............................6 4.1围绕市行政、商业中心向四周发散..........................................6 4.2因地制宜的开展房地产项目建设............................................6 4.3在开展房地产项目建设时全面考虑区位因素..................................6 4.3.1着重考虑交通因素......................................................6 4.3.2考虑好行政因素........................................................6 4.3.3考虑市场因素.................................... .....................6 4.4适当增加学区房等一些区位房的建设........................................7 4.5适当增加养老房的建设....................................................7 参考文献.................................... ...............................7 致 谢......................................................................7
1前言
1.1研究的背景及意义 1.1.1研究背景
2008年，在中央4万亿的财政刺激下，全国各地市纷纷开始跟风造楼，随着时间的推移，房地产市场供过于求使得房价下跌、“鬼城”出现等问题开始显现，在这场“造楼运动”中，房地产开发项目区位选择不合理是造成如今房地产市场不景气的重要原因之一。以广东省韶关市为例，2009年，高铁站韶关站正式建成通车，2012年，围绕韶关站占地490平方公里（其中城市建设用地约110平方公里）的房地产开发项目韶关芙蓉新城开建，2014年，韶关市高铁新城的核心区域，建筑面积139万平方米，可入住3775户的恒大新城初步建成，由于距离韶关市区过远（距韶关市中心约15公里），截至2014年11月，入住率仍不足一成。因本课题研究的是在当前中国房地产市场陷入低迷的条件下，韶关市区房地产市场的发展变化，通过多个方面来分析韶关市房地产市场的现状、面临的问题以及韶关市房地产业未来建设的区位选择方向。通过针对我国房地产建设区位选择的了解提出自己的一些看法，希望对解决韶关市房地产市场低迷、去库存压力大的问题能有一定的帮助。
1.1.2研究意义
房地产产业是我国经济的三大支柱产业之一，房地产市场发展的健康稳定关系到我国社会主义市场经济的平稳运行。根据国家统计局发布的报告显示，2014年第三季度，我国GDP增长仅为7.3%，低于7.5%的增长预期，其中，房地产市场成为拖累中国经济增长的主要原因，因此，一个健康稳定的房地产市场对我国经济市场的平稳发展有着至关重要的作用。在中国房地产市场整体低迷的情况下，譬如学区房等一些区位房却业绩斐然，不仅不受房地产市场低迷的影响，反而受到大批消费者的追捧，由此可见，房地产开发项目的区位选择对满足消费者需求，加速房地产市场去库存，从而推动我国经济健康平稳的发展有着重要的作用。通过本课题研究，深入分析韶关市市区的自然环境和社会环境，得出韶关市市区最优房地产开发项目的区位选择。
1.1.3国内外研究概况 （1）国外
最早的区位理论是由德国经济学家杜能在1826年发表的《孤立国》一文提出的，他认为：农业土地利用类型和土地集约化程度主要是依赖于当时的经济状况和生产力水平，其中，农业生产用地到农产品消费地的距离是最优先考虑的因素。欧洲工业革命开始以后，大量工厂开始分布于城市周边地区，德国学者龙哈德在1885年发表的《国民经济学说的数学论证》中提出最小费用区位理论，即工业企业布局因素中的“重量三角形“和价格漏斗模型”所形成的龙哈德最小费用区位理论。1909年，德国经济学家阿尔申尔德·韦伯发表了《论工业的区位》一文，进一步发展了工业区位理论，标志着工业区位理论的正式诞生。1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论。上世纪50年代开始，中心地理论开始流行于欧美国家，后来又开始在世界各地传播，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。
（2）国内
我国的房地产开发起步时间较晚，因此我国的房地产开发区位研究相对于国外来说具有一定的落后性，现有研究大多数是基于国外理论研究之上。目前，我国房地产开发区位研究的重点主要是集中在如何控制房地产开发成本方面，如：目标控制、全面控制和权责利控制等方面，其主要目的就是实现房地产开发成本的最小化。施建刚在《房地产开发项目区位因素分析与研究》[6]中，对房地产区位因素进行了研究分析，阐述了房地产项目开发时区位选择应该侧重的地方，并提出了定量的分析法，用具体数据的变化来分析房地产开发的最优区位选择。周璐红在《区位因素对城市地价影响的分析》[7]一文中，将区位因素分为经济区位因素、自然区位因素和交通区位因素三大类，通过以南京市为实例，研究分析区位因素与房地产开发项目用地土地地价的关系。
2.有关房地产开发项目区位理论 2.1克里斯塔勒中心地理论
1933年，克里斯塔勒发表了《德国南部的中心地》一书，系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起了中心地理论，成为现代研究城市化和城市群的基础理论之一。克里斯塔勒认为，市场原则、交通原则和行政原则支配着中心地体系的形成。在不同的原则支配下，中心地网络呈现不同的结构，而且中心地和市场区大小的等级顺序有着严格的规定，即按照所谓K值排列成有规则的、严密的系列[9]。如图1所示，在克里斯塔勒命名为K=3的中心地网络中。中心地A为K级中心地（克里斯塔勒中心地理论中最高级别的中心地），由于中心地的市场区都是圆形的，而中心地又不只存在一个，如果按最小成本建设中心地，则在三个中心地所切形成的空间里的消费者将得不到商品供应，为满足这部分消费者的需求，在建设K级中心地A时，不得不建设多个较A次一级的中心地B，且中心地A与中心地B有部分市场区是重合的，这些重合的市场区将原本为圆形的市场区切割成六边形的市场区。
图1克里斯塔勒中心地理论模型（模型来自百度百科）
2.2伯吉斯同心圆模型理论
1923年，伯吉斯（E.W.Burgess）在研究芝加哥的土地利用和社会特点后，提出了五个同心圆带组成的城市格局理论。他总结出城市社会人口流动对城市地域分异在向心、专门化、分离、离心、向心性离心五种力综合作用下，城市地域产生了地带分异，城市居住带自内向外呈同心圆状地带推移。他认为在城市不断扩张的同时，形成了不同质量的居住带，如图2所示，向外依次为：市中心为商业中心区→过渡带→工人住宅带→良好住宅带→通勤带。
图2伯吉斯同心圆理论模型（模型来自百度百科）
2.3克诺曼斯科通达指数
克诺曼斯科（Czamanski）在1966年构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”理论，他认为，所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。
如图3所示，城市中地价与交通便利度有着极高的正相关性，自城市中心向市郊延伸，地价随着交通便利度的降低呈逐步下降趋势。高地价点往往出现在道路交通网的结点上，地价沿城市对外交通干道延伸明显。不过需要注意的是，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区。
O 交通便利度 图3克诺曼斯科通达指数
低 高 土地价格克诺曼斯科通达指数曲线 3韶关市房地产开发项目区位选择的现状、问题及原因分析 3.1韶关市房地产开发项目区位选择的现状 3.1.1房地产项目沿河开发
水是生命之源，人类自古就有逐水草而居的习惯，在现代城市建设中，河流仍然是最重要的区位因素。河流不仅可以满足人们生产生活所需要的水，也可以满足部分工业原材料及产品的运输需求（迄今为止，水运仍然是最廉价的运输方式）。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也在不断地提高，仅从自然环境来说，依山傍水成为人们购买住房的首选。以韶关市为例，韶关房地产开发项目大多沿浈江、武江和北江（浈江和武江在韶关沙洲尾汇合后称为北江）建设，然后向周边扩散。
3.1.2房地产项目沿铁路开发
根据克里斯塔勒中心地理论，交通原则是影响城市建设的重要原因之一，在近现代，随着铁路运输的日趋重要，铁路的建设往往意味着城市建设的兴起，石家庄市之所以被称为“火车拉来的城市”，就是受益于正太铁路的兴建。以韶关为例，韶关是京广铁路、武广高铁等多条铁路干线的重要中转地，伴随着铁路的建设，韶关市房地产开发项目沿铁路干线呈带状分布。
3.1.3房地产项目依山而建
韶关市地处南岭山脉南部，地形以山地丘陵为主，平原及台地的面积仅占韶关市总面积的20%左右，多山地而少平原的地形使得韶关部分房地产项目不得不依山而建。如韶关市武江区御龙湾、南枫碧水花城及芙蓉丽景小区等房地产开发项目，因背倚芙蓉山国家矿山公园，这些房地产开发项目大多选择依山势而建。受地形影响及出于成本考虑，此类房地产开发项目大都随山势呈带状分布。
3.2韶关市房地产开发项目区位选择中存在的问题 3.2.1房地产开发项目区位选择跟风严重
2008年以来，在繁荣的国内房地产市场的刺激下，韶关市房地产项目如雨后春笋一般，