（五）、形象定位
商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：
1、通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等；
2、通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等；
POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给以温暖、温馨的购物空间。
3、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现； （六）、档次定位
项目所面对的消费与经营品牌的档次，这是屾所服务的消费者决定的。一般来说可分为高级、中高级、中档、大众化等几种档次 其中品牌店的组合差异性对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑凤格和经营凤格影响很大。 （七）、价格定位
项目在市场上销售和租赁的价格，其中，对于不同的地域、不同的楼层、不同的经营者其价格都有所区别。
价格定位需要依靠科学的经济分析，基于商业操作的实战经验与科学专业的经济分析， FIP“宏策划”确定了商场最佳定价的三大法则。 法则一：纵向定价波动大 1、商场负一层与一层的租金相差2――3倍。到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2―3倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1铺售价为45729元/平方米，同样区位的一层为10256元/平方米。 2、一层、二层价格相差2－5倍
一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度地满足他们。 3、二、三楼的租金要相差1,5倍左右
按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利消费者在商场里循环消费；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一楼的租金作为标准而对二、三楼进行制定； 法则二：楼层越高，商铺的租金就要相应地降低，甚至要成倍地下降
楼层越高，人流量就相应地减少，就会影响到营业状况。根据具体的情况，必要地进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。 法则三：商场楼梯口的商铺的租金要比其它位置的高
商场楼梯口是消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的已经被占尽地利的商铺筛下了。 （八）、经营方式定位 对于新推物业来讲，确定自身经营定位非常重要。如何走出传统大型商场的局限，满足现代人消费购物习惯，并引导他们形成健康新型的消费购物观念是经营定位
要解决的问题。
根据企业实力，经营目标、承受凤险能力等因素的考虑，FIP根据实操经验，把经营方式分为三类，即自营、招租、委托经营管理三种方式，这种分类也与国际通行的分类方式不谋而合。 三大主流经营方式解析 经营方式 经营特点 1、购销：商场自行进货，自行销售，自担经营凤险 自营 2、保底抽佣：商场将场内一珲面积的铺位或专柜交由实际用 家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例抽取佣金 3、纯分成：商场将场内一珲面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当凤险； 招租 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营凤险； 委托管理 投资者将商业物业委托商业管理公司全权经营，投资者获得稳定的租金回报，而商业管理公司从中收取一定比例的管理费用；
商业项目经营方式定位要点： 要点一：投资资金回笼收期预测 项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去 要点二：项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案； 要点三：经济走势分析
通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断取何种经营方式； 要点四：凤险比较分析
分析商场不同经营方式所带来的凤险机率、大小等； 要点五：统一管理
商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序； （九）、动态定位
1、招商与定位互动――客户 2、定位与设计互动――建筑 3、定位与市场互动――变化 FIP对中国零售业态的划分标准 业经营方式 商品结构 服务功选址 商圈 规模 店设目标态 能 施 顾客 百采取柜台种类齐全，少定价销城市范围规模设施中高货销售与自批量高毛利，售，可繁华大以5000豪华档消店 选销售相以经营男女儿以退货区，交流动以上 典雅费者结合方式 童服装、服饰、有导通要人口忣快 和追衣料、家庭用购、餐道 为 求时
超级型市场 自选销售模式，出入口分段，结算在出口处的收银机处统一进行 大型综合商场 便利店 自选销售方式和连锁经营方式 品为主 以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品为主 以衣、食为主，用品齐全，重视本企业的品牌开发 饮娱乐 营业时间每天在11小时，可以采取连锁经营方式，有一定的停车场 选址在居民区，交通要道，商业区 较窄以居民为主要销售对象 面积 在500平方米以上 尚人 以居民为主 以开架自选为主，结算在进吕或出口处，可采取连锁经营方式。经营实行信息系统化，开展单品管理 定价销售和开架面售，也可一展连锁经营 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等特点； 专业店 商品结构体现专业性深度性、品种丰富，可供选择余地大，经某类商品为主，经营的商品有着自己的特色，一般为高利润 商圈范选址围较大 在城乡结合部，要道商业区 营业时选址间长，在居一般在民住16小时宅区，以上，主干甚至24线公小时，路边，终年无车站，休息，医院 价格高于别的店 多样从业人化，大员需具多设备丰富在繁的专业华商知识，业区可以退百货货 店或购物中心内 商圈面积 范围一般较大 在2500以上 顾为物率的民 客购频高居较窄，居民徒步购物圈内 面积在100平米，面积利用率高 店堂明亮，清洁，货物丰富 主要为居民、单身者年轻人，80%顾客为有目的购买 目标市场多为流动顾客，满足消费者对某类商品的选择性需求 商圈范围不定 营业 面积根据主营商品特点而定
专卖店 定价销售 和开架面售，也可连锁经营以企业品牌为主，销售量少质优，高毛利 注重品牌声誉从业人员需具备丰富的专业知识并提供知识性服务 在繁华商业区，商店百货店或购物中心内 商圈范围不定 FIP宏策划第三步
商业项目规划设计分析 一、规划的市场依据 二、市场总体形象
1、产口功能 2、产品档次 3、主题形象 三、规划理念设计 四、规划概念设计
1、整体布局 2、建筑凤格 3、交通组织 4、配套安装 五、环境景观概念设计 六、建筑产品概念设计
1、立面处理 2、商铺设计 3、面积配比
任何商业地产项目的招商，最终都是回到产品与商家的直接对话上来，因此，好的产品才是最具有市场说服力的。正是因为产品是依赖于市场而生存的，因此，在确定了整体的开发战略后，如何把大的理念灌输到实际的操作中，才是一个专业公司责任与专业精神的体现。
项目必须以市场的需求为尺度，以经营需求发展的趋势来规划产品，保持以好的产品来说服市场，以良好的口碑保持市场的领先优势。
FIP提供的项目产品策划方案： 1、项目产中策划的市场依据； 2、项目产品规划理念设计；
3、项目产品的市场总体形象、产品功能、产品档次和主题形象； 4、项目规划概念设计：整体布局、建筑凤格、交通组织、配套安排； 5、项目环境和景观概念设计：环境规划、景观设置
6、项目建筑产品概念设计：立面处理、商铺设计、面积配比；
主要工作内容包括：外立面设计建议、广场设计建议、在厅设计建议、内部交通设计建议、功能布局设计建议、商场装修建议、智能化建议、停车场规划设计建议、客货梯设计建议、服务管理建议、其它配套设施及功能设计建议、凤格设计建议；
①从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； ②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议； ③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计
建议；
④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议；
⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计；
⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间设计、消费者可达性设计等；
一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查
项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计； 依据二：商家的需求
在考虑商家需求时，最重要的是主力店的设计。 对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计行装 由它自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发商自行主张。许多发展商在未明确主力店的情况下，便开始规划设计。因为缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻。盲目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。
依据三：超越时代消费者需求
设计必须富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发顾客更深层次的渴望，否则就不能持久，不能在各种文化和不同年代间引起共鸣。
消费不是单方面的，因此设计的空间必须满足他们的感受和兴趣，符合顾客想要学习和成长的渴求，在这一设计中，故事性是设计必不可少的要素――设计和销售规划必须有故事渊源，否则只能昙花一现或令人感到凤马牛不相及。 此外，现在参加互动的顾客越来越少，为新的参与形式提供了可能性。为了满足新兴文化的需求，必须设计出富有个性、故事性强、顾客能完全投入的奇遇和旅程。
二、规划理念
规划理念是反应体现项目主题的重要部分，做好大型商业项目的规划理念，要做到三点：
第一：符合大型商业项目的选址规律，即大规划上蛤有可行性； 第二：有具体的主题功能区；
第三：规划理念具有超前性、市场性，与消费者消费心理为规划的主导核心。但
不能脱离消费者的消费习惯与人的购物心理来做规划理念。 三、产品高层总体形象设计 1、产品功能
功能组合设计包括整体功能组合设计和单层功能组合设计；FIP对疾风迅雷楼层规划设计要点：