4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。 7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。
房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ 法定代表人：ⅩⅩⅩ 单位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ 联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ 二、估价方
机构名称：xxxxxxxxx 单位住址：xxxxxxxxxx 法定代表人：ⅩⅩⅩ 估价资格：ⅩⅩⅩⅩⅩ 联系电话：xxxxxxxxx
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三、估价对象概况 1.建筑物状况
长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉
潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物情况为毛坯状态。
2.委估对象利用现状
委估房地产现为毛坯空置状态。 3.周围环境
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。
㈡ 权益状况
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房屋《房屋所有权证》湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号，权属李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为确定房地产抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 二0一七年5月10日 六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市
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场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，土地性质为国有建设用地。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； 4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》； 6、委托方提供的待估房地产《房屋所有权证》；
7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
8、估价委托书；
9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。
八、估价原则
1、独立、客观、公正原则。
2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。
3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。
4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。 九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、
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假设开发法、成本法等几种。
1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。
4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。
最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见《房地产抵押评估结果一览表》。
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房地产价格及单价 总价 单价 十一、估价人员
小写 3100240元 5424元/m2 大写 叁佰壹拾万零贰佰肆拾元 伍仟肆佰贰拾肆元每平方米
注册房地产估价师：xxxx 注册证号：xxxxxxxxx 二O一七年五月十日
十二、估价作业日期 二O一七年5月10日 十三、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日
xxxxxxxxx 法定代表人：ⅩⅩⅩ 二O一七年5月10日
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