房地产估价技术报告
一、个别因素分析 1.建筑物状况
兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总
体结构高18层，为钢筋混凝土结构。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。
2.委估对象利用现状 委估房地产现为毛坯空置。 二、区域因素分析
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。
三、市场背景分析
⑴地理位置和行政区划
宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。
宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4个乡，大屯营、道林、花明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4个街道，总面积2906千米，总人口144万人。县人民政府驻地不变（金州大道5段）。另管理1个国家级经济开发区（湖南宁乡经济开发区）、一个省级经济开发区（宁乡高新技术开发区）。
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⑵经济和社会发展状况
2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值578.02亿元，增长16.6%；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。
宁乡县三次产业结构由上年的
11.6:68.5:19.9
调整为
10.9:69.2:19.9。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。
2015年实现地区生产总值（GDP）1002.17亿元，比上年增长12.1%。其中第一产业实现增加值109.72亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值675.55亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值216.90亿元，增长13.0%。按常住人口计算，人均GDP达81680元。
估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天 、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。
⑶房地产市场分析
光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。
四、最高最佳使用分析
估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城），大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合
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法原则的分析，保持现状是最佳用途。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。
市场法：首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。
收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。
2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下： （1）收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：
单人间：100元×16≒1600元 双人间：120元×10≒1200元
三人间：135元×5≒675元 （2）入住率为60%
（3）酒店营业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧
和相关人员的工资占毛收入40%
（4）维修费：按房屋重置价的1.5%—2%
（5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%—5%。
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（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。
（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。
（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费 3.测算年有效毛收入：
年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元 4、测算年运营费用
①维修费：按建筑物重置价的1.5％计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/ m2：
年维修费＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元 ②管理费：取年收入的3％，则：
管理费＝750600×3％＝22518元
③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1150×571.58×2‰＝1314.6元
④税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其余税费按年收入的3%计算则：
750600×（12%+3%+3%）=135108元
上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为168800.4元 5.计算年净收益
年净收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元 6.确定报酬率（用累加法） 项目 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿
数值 4.0% 3.0% 0.1% 1.5% 14
易于获得融资的好处 所得税抵扣的好处 报酬率
6.计算房地产的价格
-0.5% -0.5% 7.6% 委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年限为41年，所以估价对象收益年限为41年。
因此
收益价格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元 房地产单价=3520885.8÷571.58=6160元/m2
估价结果如下：
房地产价格及单价 小写 大写 总格 单价 3520886元 6160元/m2 叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元 陆仟壹佰陆拾元每平方米
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二0一七年5月10日
㈠ 市场比较法测算估价对象价格
具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
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