之一。《物权法》第六条、第九条和第十条一般性的确立了不动产物权的统一登记制度。而对于前述不动产物权登记之理论基础却不甚明了，只是在第十五条规定：?当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。?权威著作将其解释为?合同效力与物权效力区分?的原则，并解读到：?以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。…。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。?很显然，这个权威解读对于?是否承认物权行为?这一问题采取了回避态度，但却承认一定程度上的区分原则，即导致物权变动的债权合同的效力和登记效力区分的原则。有学者在分析第十五条后，得出结论认为：?《物权法》颁布以后的有关作品显示，《物权法》舍弃了这个理论（指物权行为理论——笔者注）?。
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《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” ②
参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月版，第34－37页。 ③
刘心稳教授于07年春季学期的物权法课程讲义。
实际上，在《物权法》颁布之前，关于区分原则的含义，我国学者间是有很大争议的。区分原则又叫分离原则，和抽象原则、形式主义原则、无因性原则一起是德国民法物权体系中最基本的原则，德国通说指债权行为和物权行为（负担行为和处分行为）的区分并使物权行为具有独立性的原则。
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然而，我国学者却对区分原则却有两种不同的见解：第一
种观点认为，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律事实的原则，其基本意义在于A、物权变动的基础关系，即其原因行为的成立必须按照该行为成立的自身要件予以判断，不能以物权变动是否成就为判断的标准；B、关于物权的变动，必须以动产的交付与不动产物权登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。 第二种观点认为，所谓区分原则即指债权行为和物权行为的区分，采与德国相同之见解。
以上两种观点的主要分歧在于前一种观点只明确了作为物权变动的原因是债权行为，对物权变动的结果是什么性质的行为态度不明，而后一种观点则明确区分了债权行为和物权行为，物权变动即是物权行为的结果。从《物权法》的规定来看，其显然更接近第一种观点。笔者在这里无意争论
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田士永、王萍：《物权行为理论研讨会综述》，载《中国法学》1998年第4期。 田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第313页以下。 ③
田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第308—312页。
是否应该采纳区分原则，这也不是本文的主旨，但是根据第十五条的规定，至少可以得出如下结论：（1）合同的效力与物权变动的效果应当分开对待，合同有效不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；（2）合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；（3）合同有效但未登记，不发生物权变动效果；（4）登记有终局的效力，即使合同无效或可撤销，但已经登记的，在登记未更正前，按照登记发生效力。
二、《物权法》上不动产物权登记之种类及要件 在学理上，根据不同的标准，可以将不动产登记区分为不同的类型。如实体权利登记和程序权利登记（顺位登记），所有权登记（总登记、初始登记、第一次登记）和他项权利登记（包括创设、移转、变更、废止物权登记），本登记（终局登记）和预登记，初始登记（所有权登记、总登记、第一次登记）、变更登记（包括创设、移转物权登记）、更正登记和涂销登记，权利登记和表彰登记，设权登记和宣示登记，等等。
根据《物权法》的规定，可以将不动产登记的种类概括如下（见下图），现分而述之：
（一） 本登记
所谓本登记，又称终局登记，是指直接使当事人所期
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孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第159页以下。
待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记之后,当事人所要设立的物权即刻设立,所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。这种登记将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减及消灭记入登记簿之中，有确定的、终局的效力，故又称终局登记。其主要包括初始登记、变更登记、更正登记和涂销登记。
初始登记
本登记 变更登记
更正登记 涂销登记
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异议登记
不动产登记 预登记
预告登记
宣示登记
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初始登记。
（1）意义。它是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。初始登记的原因一般既可能是因为新的不动产登记法付诸实施之时需要对全部的不动产所有权进行登记,也有可能是对新产生的不动产如新建设成的建筑物的所有权或新出现的土地的所有权的登记。
（2）要件。《物权法》没有关于初始登记的一般性规定，只在第三十条和第三十一条的规定中可以推导出初始登记。其要件大致有：①所涉物权属于新产生的物权；②所涉物权
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前揭孙宪忠文。
前揭王轶书，第161页。
因合法建造的事实行为等而产生；③权利人就其权利提供必要材料申请登记。
值得注意的是，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的初始登记。
2、变更登记。
（1）意义。指登记机关就不动产物权的变动所进行的记载。当初始登记作成后，某一不动产物权因买卖、赠与、权利设定等发生变动时，不动产上的权利就与既存登记的一部或全部不一致，因此发生变更登记。
（2）要件。根据《物权法》第六、九、十一、十四条的规定，要件可概括如下：①不动产物权因合法原因（这里主要是当事人间的法律行为）而设立、变更、转让；②当事人提供必要材料申请登记。
另外，《土地登记规则》、《林木和林地权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》等部门规章也规定了不动产的变更登记。 3、 更正登记。
（1）意义。指已经完成的登记，由于当初登记手续的错误或遗漏，致使登记与实体权利关系原始的不一致，为消除这种不一致的状态，对既存登记内容之一部进行订正补充而
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全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社
2007年版，第224－225页。 ②
前揭书，第231－234页。