基于酒店这样的特点，投资酒店不仅要考虑硬件，还要非常重视软件。2、酒店业做为服务业的一部分，抗风险的能力较低。社会动荡、洪水、地震、瘟疫、金融危机、市场客户群等等都会对酒店业造成很大的冲击和影响，酒店业对大小环境的依存度较高。本身的抗风险能力却很低，这是投资者应该要考虑的重要因素之一。3、酒店投资的进入门槛较低，很容易形成市场过剩，造成收益没法保障。在二十一世纪的今天，几乎大多数国家都把酒店业作为一种重点行业来发展。因为作为一种绿色和劳动密集型行业，它能促进更多就业和创汇。但这也从另一方面增大了酒店投资的隐形风险，造成大量酒店破产或恶性价格战，使游客利益打折，国家旅游业形象受损。目前，在我国有些地方，已经存在着酒店投资过度的风险了。4、酒店投资还有另一个特点——成本回收时间长。一般五星级酒店的投资收回要从八九年到十五六年不等
二、房地产开发项目
? 房地产开发项目介绍
全资子公司——滨华房地产开发有限公司，注册资本为8000万元。公司的最大股东——省国有资产投资有限公司的名下现有一块土地，面积8万平方米，如果公司组建房地产开发公司，则将该块地转让给公司。
? 项目概括
1、地块位置
经济开发区6号大街与沿江大道交会处往西500米左右。东邻之江，北邻省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。 2、建设规模与目标
土地面积120亩，即八万平方米；容积率2.6；建筑面积20.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款投入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。 3、周围环境与目标
快速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业，商业规划齐全；社区的1200平方米双层会所、近14000平方 米沿街商业街、与项目一路之隔的规划中的4万平方米大型购物商城，可以满足各类生活娱乐购物需求。幼儿园——小学——中学——大学，在家门口即实现一站式教育。毗邻的大
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学城，14所大学、18万师生，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活”；省重点高中、市政府规划配套的市重点初中、小学咫尺之遥，已批准建设18所幼儿园，教育配套齐全，为孩子提供优良环境；搞素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体。该市目前唯一采用楼宇对讲联动IC卡系统的节能住宅小区。 4、项目财务情况 项目 未 来 年 份 0 1 0 2 3 4 5 项目总收入 0 11068.73 27866.78 15176.48 24134.01 项目总投资 4640.52 7319.76 11209.29 11760.42 6110.37 1665.01 转让房产有关0 税金 现金净流量 -4640.52 -7319.76 -749.34 13073.69 6731.4 8800.94 0 608.78 3032.67 2334.71 13668.06 ? 项目财务指标
1、净现值计算
年份t （1） 1 2 3 4 5 各年的NCF现值系数现值（3）=（1）×（2） -6653.66 -618.95 9818.34 4597.55 5465.38 PVIF10%,t（2） 0.909 0.826 0.751 0.683 0.621 -7319.76 -749.34 13073.69 6731.4 8800.94 未来现金流量的总现值 12608.66 减：初始投资 -4640.52 净现值NPV 7968.14 2、贴现回收期的计算
年份（t） 0 1 第 7页 /共 9页
2 3 4 5 净现金流量 -4640.52 -7319.76 贴现系数 1 0.909 -749.34 13073.69 0.826 -618.95 0.751 9818.346731.4 0.683 4597.55 8800.940.621 5465.38贴现后现金流量 -4640.52 -6653.66 累计贴现后流量 -11294.18 -11913.13 -2094.79 2502.76 7968.14 折现回收期为： 3+2094.79/4597.55=3.5 >3 （年）
3、会计报酬率
会计报酬率ARR=4107.39/4640.52*100%=89%>20%
4、现值指数计算
PI=12608.66/4640.52=2.717>1 5、内含报酬率计算
通过IRR计算得 r=30%>20%
nPI????n?t?1NCF(1?ttk)??/C??t?1nNCFtt(1?r)NCFt?C?0?t?0(1?r)t?0? 项目开发的优势
（1）项目所在的城市位于中国东南沿海，长江三角洲地区重要的第二大中心城市。
（2）项目所在的区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区
（3）目标市场定位：外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师以及工作者；政府及事业单位中层以上管理干部；外来经商者等。
? 项目开发的国内外发展趋势与风险
当今，房地产开发主要面临着经济形势变动影响项目开发成本、法律政策风险影
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响项目开发成本、相关决策人员素质偏低加大开发成本，所以房地产主要发展趋势为做出决策之前要进行充分的市场调查分析，采取多样化组合投资、提前与租户、客户签订租约或预售合同。
三、结论
通过上面的回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率的计算以及对两个方案的发展趋势与风险的分析，虽然房地产的投资回收期比酒店的长一点，但其其他优势远远大于酒店投资，所以就选择房地产开发。
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