浅谈物管企业如何参与城市老旧住宅小区综合整治
——以鹏基物业管理的深圳市木材公司住宅小区为例
物业管理自1981年在中国大陆率先引入深圳以来，在深圳的城市综合管理中发挥了很好的促进作用。然而，随着城市的发展，一批早期兴建的、无正规物业管理的住宅小区因管理不善，已逐渐年久失修老化，并暴露出了较为严重的安全隐患。老旧住宅小区的环境质量与新建小区形成了强烈的反差，尤其是在建设“和谐深圳、效益深圳”以及“国际化城市”的进程已极其不协调。如不加快整治，老旧住宅小区甚至可能会发展成为深圳的一颗“定时炸弹”。
近年来，老旧住宅小区的综合整治已引起了深圳市各级党委、政府的高度重视。尤其是深圳市罗湖区委、区政府将老区综合整治作为提升城区竞争力的重要举措和构建“和谐罗湖”的“民心工程”，自2005年以来投入大量人力、物力和财力在全市范围内率先对老旧住宅小区进行综合整治，并由政府牵头在首批62余个老旧住宅小区中引入鹏基物业等一批知名品牌物管企业，为小区住户提供正规的物业管理，为城市的二次飞跃打下了坚实基础。其中，鹏基物业管理的木材公司住宅小区的作为首批老旧小区整改的示范项目，受到了市、区领导的好评。本文结合鹏基物业参与木材公司住宅小区的综合整治经验，谈谈物管企业应如何参与到城市老旧住宅小区的综合整治工作中去。
一、老旧住宅小区现状及存在问题分析
深圳现存的老旧住宅小区大多建于上世纪80年代至90年代初期，由于受历史的局限，老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法适应当前城市快速发展以及人口老化的要求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境普遍较差，并不断恶化。以木材公司住宅小区为例，木材公司住宅区是深圳市木材公司职工于80年代集资兴建的一个家属住宅区。小区位于深圳市罗湖区桂园路，毗邻地王大厦，占地面积近1.3万平方米，建筑面积约2.8万平方米，现有住户421户，总居住人口近2000人。其中，60％为暂住人口，人员结构复杂多变。木材公司住宅区建成至今已有20年历史，建成至今一直没有正规的物业公司提供物业管理服务。鹏基物业进驻前，小区已是陈旧不堪，设备严重老化、
环境脏乱无序、道路坑坑洼洼、沟渠严重堵塞、治安消防隐患突显。 老旧住宅小区的问题通常表现在以下几个方面：一是规划设计严重滞后，配套设施极其不足。居民活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，特别是燃气和饮用水管网、物业管理用房、垃圾循环处理设施等基本没有。二是设施老化、房屋本体破旧现象严重，基础设施年久失修。住宅房屋本体外墙粉刷面严重起壳风化，内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀严重，缺少公共照明，水、电等“跑、漏、滴”现象严重；消防管网老化失修，消防设备严重不足，有的消防管内甚至根本就没有消防水；小区雨水、污水混流，房屋前后下水管道破损、堵塞严重，已丧失基本的城市防洪功能；化粪池由于长期得不到清理，满溢现象屡见不鲜；道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，破损严重，有些小区路面破损率达到70％以上。三是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多、无证摊点多，车辆乱停乱放多等问题，已成为影响城市容貌的顽症。四是人口结构复杂，治安及消防存在严重的隐患。目前，深圳的老旧住宅小区的居住人口基本上已成为家庭收入少、经济条件差的弱势居民较为集中居住的区域，经济条件较好的住户已基本通过买新房卖旧房的方式改善了居住条件。很多老旧小区都存
在“藏污纳垢”现象，有的老旧住宅小区深圳发展成为城市“三无”人员甚至违法犯罪分子的聚居地。
二、物管企业参与老旧小区综合整治须解决的难题
老旧住宅小区作为城市管理的一块“顽疾”，需要政府、各有关部门、业主以及物管企业的共同努力才能解决。在参与老旧住宅小区的综合整治过程中，物管企业一方面作为企业，其经济实力差，各方面的资源整合、问题协调解决能力低；另一方面，物管企业作为物业管理方，又牵涉到城市管理、社区建设、业主以及供水、供电、供气、电信等多方权益。因此，物管企业参与老旧住宅小区整治，当前需着力解决以下难题：
（一）是整治经费的筹措问题。
深圳的300余个老旧住宅小区一般规模较小，以数千平方米为主，规模达数十万平方米的屈指可数。由于其建设年限及规模、完好程度的不同，所需整治经费也不尽相同，但动辄数十万、数百万，规模大的甚至需要上亿元。如果全部由直接受益人小区业主及住户承担，则综合整治根本无法谈起更不可能推进；如果所需整治经费全部由政府或部门承担，财政将无力承受；如果全部由物管企业承担，既不现实也不合理。不能解决经费问题，物管企业根本无法参与到老旧住宅小区的整治工作中去。应建立政府投入主导下的老区整治经费多元投入体制。
（二）是整治合力能否形成问题。
老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、街道、水务、自来水、供电、电信等多个政府部门或公共服务单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，才能确保老旧住宅小区整治工作的强力推进。
(三)是一些相关部门尤其是老旧业主的利益调整问题。
整治势必牵涉到原有利益格局的调整，需要做大量的协调工作。如：一些老旧业主，尤其是单位投资兴建的住宅小区，更是需要其配合做好小区改造和物业管理费收缴工作，甚至需要与其建立合适的利益分配机制；腾退已被占用的原公
建配套设施需要较好的协调解决方案；此外，根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。
(四)是如何尽快取得小区住户支持的问题。
老旧小区的综合整治工作作为一项民心工程，直接牵涉到的是小区业主和住户，直接受益的也是小区业主和住户，肯定会受到他们的欢迎。但是，面对一些具体牵涉小区业主和住户直接利益方面的问题时，如乱开墙、“房中房”和阳台厕所的整改等，其支持程度则会大打折扣。因此，如何尽快取得小区业主和住户的支持并与其形成互动，物管企业需做好充分的工作。可以说，老区综合整治一方面各项工作千头万绪，另一方面经费相对有限，有的甚至需要物管企业先期垫资投入。因此，物管企业参与老区综合整治工作需要与政府、业主以及各有关单位及时协调，周密筹划，分步推进。要着重先从一些业主能看得到、摸得着的一些项目上入手，让他们尽快看到实效，取得实惠，然后再实施一些牵涉到各方切身利益的项目。不解决这一问题，将使老区改造难以推进，并很有可能陷入“改造推进难—改造效果差—业主和住户意见大—改造推进更难”的“恶性循环”中。
(五)是物管企业的快速扭亏与长效管理问题。
物管企业参与老旧小区整治，当然应当协助政府取得良好的社会效益。但是作为企业，一个项目能否盈利始终是其决定性因素。目前，就深圳的老旧小区物业管理来说，物业管理费收缴难度相当大，就算全部按时收缴，单个的项目基本上仍然是亏损的。物业管理公司因此入不敷出，影响了管理工作的积极性，形成收费率更低管理更差的恶性循环。如不解决这一问题，将很有可能使物管企业在参与老区改造的过程中“骑虎难下”，势必影响到老旧小区的长效管理。因此，物管企业必须尽快找到扭亏为盈的解决方案，并取得各方的支持，也就是形成“造血”机制，从而使老旧住宅小区的综合整治成果得以长期保留，并建立长效机制。