三、鹏基物业参与木材公司住宅小区综合整治的具体做
法
2005年8月19日，深圳市鹏基物业管理有限公司作为罗湖区一家拥有国家一级资质的大型国有物业管理企业，积极响应罗湖区委区政府的号召，正式接管了试点小区——木材公司住宅区，为广大业主用户提供高品质的物业管理服务。
为了将木材公司住宅区这一试点小区真正建设成老区引入物业管理的示范，接管之初，鹏基物业上下重视有加，并成立了接管工作小组，由总经理担任工作小组组长，分管副总经理任工作小组副组长，组织和调动人力物力，多次带队到木材公司住宅区进行实地考察，最终组成了由10名保安员、4名保洁员、2名维修工和4名管理人员共20人的管理团队进驻小区，并成立了鹏基物业木材公司住宅区物业管理服务中心，先期垫资开展改造工程。
在罗湖区委区政府、桂园街道办事处和桂木园居委会的大力支持下，鹏基物业仅用了2个多月时间，就使木材公司住宅小区旧貌换新颜，物业管理服务工作也逐渐步入正轨——实现了案发率为0，住户建档率100％、物管服务人员家访率100％、物业管理费收缴率98％、住户满意率99％。鹏基物业参与木材公司住宅小区整合整治的具体做法是:
（一）是取得各级政府领导重视，形成整治合力。
木材公司住宅区改造作为首批罗湖区老城区改造项目之一，得到了罗湖区、桂园街道办各级领导、各有关部门以及相关单位的高度重视和大力支持，较好地形成了综合整治合力。综合整治期间，罗湖区委刘学强书记、鲁毅区长、谢惠青主任、康雅丽副区长以及区住宅局、民政局、街道办等领导相继视察了木材公司住宅小区，他们深入基层，了解民声，仔细询问了老区改造的详细情况，并对小区改造提出了宝贵的意见，同时也对鹏基物业的管理工作表示了高度的赞赏。综合整治基本结束后，木材公司住宅小区还迎来了由市委副书记、纪委书记谭国箱
和市委常委、副市长吕锐锋率领的深圳市老旧住宅小区综合整治工作会与会人员170余人前来参观视察，并赢得了市、区各级领导的一致好评。
（二）是着重改造小区硬件，完善小区基础设施。
鹏基物业进驻后，罗湖区委区政府投入了近300万元，对小区进行了硬件改造，大大完善了小区的基础设施。改造项目包括翻新外墙、重铺道路、修建中心花园、修建文化广场、增设健康路径、增设自行车棚、修建老年活动中心和物业管理用房、改造供电线路、改造供水管网、规划停车场地等数十项。
在此期间，鹏基物业工作人员克服了小区条件艰苦、施工现场杂乱等种种困难，对工程施工进行监督和管理；对居民的怨言进行沟通和解释；对小区的秩序进行疏导和维护??短短两个月时间，小区面貌焕然一新，小区秩序井然有序，小区居民安居乐业。
（三）是努力解决业主难题，营造业主安居环境。
政府将物业管理引进旧区的目的在于为政府分忧，为业主解难。为此，鹏基物业从业主最需要解决的问题入手，为业主营造安居环境。
1、解决了房屋漏水问题。木材公司住宅小区因房屋防水层质量差、年久老化，或因部分业主随意改变房屋使用功能，造成房屋漏水问题严重，已成为困挠小区业主多年的大难题。鹏基物业进驻后，引进了专业防水施工队伍，并积极主动、耐心细致地多次协调相关住户，圆满解决了困扰业主多年的房屋漏水问题。
2、解决了化粪池堵塞问题。鹏基物业接管前，因部分出租房的住户私自将污水管道接到雨水井，造成雨水井、化粪池经常堵塞，污水横流，臭气难闻。面对这一难题，鹏基物业的服务人员不怕脏、不怕臭，跳入污水井甚至化粪池内逐个疏通、清理。经多次疏导，化粪池难题已经得到彻底解决。
3、解决了临时停电问题。小区因线路老化且无备用发电机，经常导致电线短路，造成小区大面积停电，给小区居民带来极大的不便，甚至会威胁到一些老年住户的生命安全。小区内有几个老人常年卧病在床，需要靠输氧来维持生命，每当小区停电，我司员工多次自己掏钱从小区附近的住户借电，以解救命之急。目前，小区线路改造已施工完毕，停电问题已经得到解决。
（四）是致力规范小区管理，确保小区秩序井然。
鹏基物业进驻后，立即从小区业主资料管理、装潢装修管理、进出人员及物品管理以及车辆管理等着手，对小区展开了标准化、规范化、科学化的管理。
1、建立了小区资料档案库。进驻伊始，鹏基物业便派出工作人员逐一登门拜访业主，了解小区业主的详细情况，收集、统计和整理了小区业主资料，并建立和完善了小区业主档案。目前，鹏基物业已建立了较为完备的业主资料信息。
2、规范了小区内的装修管理。鹏基物业遵照《深圳市物业管理条例》及相关法律法规，按照ISO9000国际质量管理体系的标准，对小区的装修进行了规范化的管理。如：严禁业主私自改变房屋结构、将住房改成“房中房”或将阳台等其它用房改成洗手间、厨房等存在安全隐患的装修行为；同时还限制了装修时间，明确了装修标准，杜绝了装修行为对小区其他住户的干扰。
3、严格了小区出入管理。鹏基物业对进出小区的人员及物品实行了严格的登记制度，来访人员须登记，搬出物品须开具放行条，从而防范了闲杂人员进入小区，有效保障了住户的生命和财产安全。
4、加强了小区停车管理。鹏基物业将小区内的停车场合理划分为49个车位，规范了小区内的车辆停放，彻底改变了以往乱占地，乱停放的状况，深受小区业主的欢迎与好评。
（五）是全面加强治安防控，创建安全文明小区。
安全是业主最基本的需求。鹏基物业进驻后，全面加强了小区的治安防控，积极创建安全文明小区。
1、抽调优秀保安，力争小区零案发。鹏基物业从公司几百名保安员中，抽调出10名优秀保安员进驻小区，对小区实行24小时不间断巡查。同时，鹏基物业大力加强保安员的安全防范知识和技能的培训，增强了保安员的防危救险能力，有效地提高了小区安全防范工作的水平。目前，小区实现了零案发。
2、加强楼层巡防，排查安全隐患。鹏基物业进驻前，小区存在着住户随意堆积杂物堵塞消防通道、普通住房改造成“房中房”或用作仓库以及顶楼楼梯间改成阁楼、私自密封天台通道等多种安全隐患。这些都严重影响了居民的生命财产安全。针对这些情况，鹏基物业采取了一系列相应措施进行整改。一是逐栋逐层地对楼道杂物进行清理；二是严格制止小区住户将住房改造成“房中房”，并对以前已改造的房屋，将其有消防状况上报有关部门，及时督促房主为其房屋配备充足的消防器材；三是积极与业主沟通，清除堵塞在天台通道上的杂物，保障天台安全通道的正常使用。
3、加强设备管理，确保安全需要。鹏基物业对小区消防设施设备进行了深入检查摸底，为每一个消防设施设备进行建卡登记管理。鹏基物业对符合要求的加强了维护保养；对不符要求的进行了整改，新购买了一批消防器材。此外，鹏基物业在小区消防通道上添加安装了消防桩，确保了消防通道的畅通。
(六)积极开展文化活动，打造欢乐和谐社区。
鹏基物业以创建和谐社区为目的，以健康、快乐、幸福为主题，积极组织小区住户开展社区文化活动，营造和睦氛围。
1、积极营造小区节日氛围。鹏基物业在中秋、国庆、元旦、春节等节日期间，用彩灯、彩旗和横幅装扮小区，为业主营造节日的欢乐祥和氛围。同时，鹏基物业还于国庆期间向业主派发了小国旗，在元旦期间组织了业主交谊舞会等，丰富了小区居民的节日文化生活。
2、积极协助相关单位举办活动。鹏基物业与社区警务室联合开展社会治安宣传工作；协助市国土资源和房产管理局办好“物业管理周”系列活动；协助街道办、居委会办好社区“百姓讲坛”活动，使居民们进一步了解了物业管理进老区的重要意义。
3、融洽了业主与“管家”的关系。鹏基物业进驻后，小区住户对鹏基物业的辛勤工作亲眼目睹，对鹏基物业的优质服务亲身体会，对鹏基物业给予的帮助感激不尽，经常自发送水果等给鹏基物业的工作人员表示谢意。鹏基物业的真诚服务得到了小区住户的高度认可，小区的和谐氛围得到了充分体现和升华。
综上所述，老旧住宅小区的综合整治是一项系统工程和长期任务。物管企业参与城市老旧住宅小区综合整治还有很多方面的课题值得研究解决，如：老旧小区的规模经营、老旧小区的社区经济、老旧小区的二次开发、老旧小区的长效管理等等。目前，鹏基物业在取得了良好的社会效益的同时，还在致力于探索老旧小区管理的扭亏为盈机制，为老旧小区的长效管理和物业管理行业探索出更好的经验。