金融工具设计需要考虑三个平台：资金的募集平台；资金的使用、管理平台；金融工具的交易平台。 信托计划与有限合伙的结合，是两个金融工具结合，有两个资金募集平台（可以交互使用）、资金管理平台的高度结合，两者可以进行梦幻般组合。 房地产融资流程图分三个阶段：
房地产结构性融资可以单独在每一个阶段独立进行，也可以就某一项目都贯穿在这四个阶段的房地产开发、建设始终。
（三）私募金融工具的操作实务
包括四块：第一，以信托计划为载体的房地产基金；第二，有限合伙；第三，信托计划和有限合伙结合的融资工具；第四，私募金融工具的特点。
对“基金”的通俗理解，是“一堆钱找一堆项目”，期间用投资规则、运作框架进行建立。基金有三种组织模式：公司型、信托型基金(重点)、有限合伙型。
1.房地产四证取得前的融资政策及创新思路
房地产四证取得前的融资政策。2008年至今，国务院有关房地产宏观融资政策：从鼓励创新到加强监管的过程。这个过程很有意思。具体细节就不谈了。
目前对四证前的融资有什么样的限制，首先看银行。房地产银行条款的条件与限制。银行对房地产贷款限制分成两块：房地产开发贷款的条件是四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全。第二，申请贷款的房地产开发企业的项目资本金不得低于30%（普通商品住房项目资本金的比例不低于20%）。 流动性贷款的限制。流动性资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。
房地产开贷款条件：第一，四证要求；第二，最低项目资本金的要求；第三，资质要求，主要是房地产开发商或其控股股东不得低于二级开发资质。第四，缴纳土地出让金的限制：不得向房地产开发
企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。第五，兜底限制：严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，严禁对不符合信贷的政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
流动性贷款及土地储备贷款禁止：严禁向房地产开发企业发放流动性资金贷款。不得以信托资金发放土地储备贷款。
《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》银监办发[2010]54号第四条:“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。”
信托公司房地产信贷政策的核心原则，两个限制：
第一，债务性集合信托计划资金，不得用于四证不齐的房地产项目的前期开发。不得支付土地一级开发资金，支付土地出让金、项目最低资本金等。 第二，按照实质重于形式的原则进行监管。 房地产四证取得前的融资政策小结：房地产信贷政策：层层受阻，监管严密。
房地产四证取得前的融资政策的创新思路： 创新途径设计出发点：借助信托计划融资平台对注入资金及信托产品进行结构化设计，最终将信托计划资金设计成一种“非债务性信托计划资金”，进而不落入银监会“265号文”、银监会“84号文”等政策的限制范畴，为房地产项目的前期开发提供资金支持。
房地产信贷政策的创新途径：构建非债务性的信托计划资金。
资金募集端：通过收益分配方案的设计，构造信托产品的股性特征
资金运用端：通过交易结构的设计，构造前期开发阶段房地产结构性融资的股性特征。 房地产融资政策的创新思路示意图：
房地产信贷政策的创新效果：
2.以信托计划为载体的房地产基金
信托产品的股性设计要求及实现模式：