上海理工大学毕业设计（论文）
第1章绪论
1.1 课题研究背景
随着人类社会的不断发展和文明程度的提升，“城市化”成了一个自然衍生而出的概念。它是人类发展到一定历史阶段的必然产物。虽然各个国家和地域的城市化进程会彰显出其不同的特征，但是可以肯定的是它们都随着历史的进程而不断进化，完善。
我们都知道，一件事物总是被其他各种各样的因素所影响着。城市化进程亦是如此，它会非常细微的深入到人类的生产生活中去，地域，坏境，人口等等诸多因素都会对它产生影响，其中不得不提的就是房地产因素。有一个地方来居住和生存是人们最为基本的要求。而正是这项最为基本的要求，和城市化进程之间有着千丝万缕的关系。
图1-1 1996-2011年全国平均房价走势图 资料来源：搜狐网
上图为近年来中国全国平均房价走势图，X轴表示年份（年），Y轴表示价格（元）。从图中我们可以显而易见的看到，随便城市化进程的深化，全国平均房价从98年平均2000元的房价，在12年的时间里涨到了6500左右，将近3倍。标志着我国人民在想要满足“住”这个最基本的愿望时，变得越来越困难。尤其是在一些一线城市的居民，更是难上加难。
所以，如何解决在这么一个大坏境之下城市化进程和房地产市场之间的矛盾成了一个急需要解决的问题。究竟中国房地长市场在城市化进程的历史潮流中会何去何从？而中国的城市化进程又是否会因为房地产市场而受到阻碍？就让我们在下文中继续研究。
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1.2课题研究意义
城市化程度是一个国家的社会，文化，科学和技术水平的重要标志，也是衡量国家组织程度和管理先进性的重要标志。城市化是不可避免的通过在人类社会结构变化的过程中自然而然产生的，是人类进步的一个重要线索。它标志着现代化的目标。只有在城市化的洗礼中，人类可以走向一个更加辉煌的时代。然而，仅仅看到城市化带来的丰硕成果，赞叹不已，喊响口号是不够的。随着城市化进程加快，必然也会产生许多不和谐的声音。正确认识城市化的影响，并采取必要的措施，认真加以解决，对我们国家非常重要。然而，在整个城市化的进程中，房地产行业扮演着举足轻重的作用。
首先，房地产行业直接关系到人们的住房条件。安居和乐业是作为人类生存最为基本的要求，如何实现是人类社会进步的重要因素。
第二，房地产是一个长链产业，其对经济发展有着强大的推动力。中国的经济尚处在转型和过渡阶段，房地产业在今后相当长的一个时期中都会是国民经济发展的重要支柱产业之一。
第三，房地产资金需求量大，对我国GDP值的贡献处在一个非常高的水准。正确的处理好城市化进程和房地产之间的联系，让两者有效的结合，互相影响着的共同发展对我国的经济增长起着至关重要的作用。
所以，研究我国城市化进程和房价走势，让两者相辅相成具有非常实际的现实意义。
1.3 课题研究内容
本论文以城市化进程中我国房地产行业的发展变化作为切入点，以小见大，从一个行业的发展与城市化进程之间的联系来观察中国城市化发展的成果，借鉴观察欧洲各国及亚洲的新加坡等国家对于城市化发展和城市房地产行业的治理控制。
论文研究了我国城市化发展的进程以及在这进程中人口流动和人口结构变化的分析，从而了解房价的变化和房地产的需求之间的关系。从国家住房政策的变化分析与房地产行业发展的内在联系。国家对房地产行业发展的经济政策列举与分析。并罗列了户籍管理制度给我国城市化进程和房地产发展所带来的影响。
在论文的结尾处对2011年新的国家房地产政策进行了分析，对2011年之后我国城市化进程与我国城市房地产发展的展望，得出未来房地产行业发展将趋于理性稳定发展的结论。
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第2章我国城市化进程发展历程，现状以及国外借鉴
2.1我国城市化发展历程
在中国，城市以及与此概念相对应的都市景观、工业空间、公共性、广场、资产阶级、法权意识一直以来似乎与中国传统社会格格不入。新中国成立之前，中国的地主有2000万个，资本家数量只有数万人，可谓屈指可数。在这样一个以自然经济为主的农业社会中，虽然有上海等城市在20世纪30年代前后的现代化发展，但对于在960万平方公里土地上星汉错落般散布着的数以百万计的自然村落而言，所谓的城市与城市文明则如同黑夜中一盏束孱弱的烛光，虽然自身闪亮但无法形成燎原之势，相反却映衬出夜色更加的浓黑。随后的抗日战争与解放战争，各方的对峙带来的是更为广泛的乡村对城市的全面封锁，在“农村包围城市”的战略中，城市更是最终沦为被各个击破的“孤岛”。到1949年解放战争结束时，中国城市化的水平跌到了近代以来最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此时中国的城市化水平竟比100年前还低，刚到10%。中国城市化进程的道路可谓困难重重，十分艰辛。
中国城市化的进程之路一般来说分为以下的两个阶段： （1）．前三十年：城市化进程的启动与徘徊 具有近乎极致的农村工作经验的中国共产党人，早在进城之初就敏锐地意识到城市对于国家工业与国民经济的重要性。从接管沈阳开始，中国共产党人逐步恢复和整顿城市社会秩序，强化了城市生产功能，使城镇吸收劳动力能力在恢复的基础上得到了扩展。随着新中国第一个“五年计划”的实施，156个重点工业发展项目布局在各大中城市，以及推行城市对农村开放的政策，积极吸收农民进入城市和工厂矿区就业。新中国建立伊始，中国城市化与工业化就迎来了一个黄金年代，到1957年城市数量就从1949年的86个增长到176个，城市人口达到9950万人，占全国总人口的15.4%。
然而从1958年开始的“大跃进”运动很快打断了一切，1960年7月全国各大中小城市基本实现了城市人民公社，这是一场与农村“人有多大胆，地有多大产”相对应的疯狂性城市建设与规模膨胀运动，1960年中国城市化水平竟飙升至19.5%（成为1978年以前的最高峰值）。随之而来的国民经济全面萎缩，1961年国家为缓解饥荒开始大规模压缩城市人口，动员在城市里一切可能动员出来的劳动力到农村参加农业生产，全国压缩城镇人口3000多万，精简职工2000万左右，出现了在城市化初级阶段罕见的“逆城市化”现象，1964年中国的城市化水平猛跌落到14%。而进入“文革”，这种违背自然规律的荒诞现象在中国社会的呈现则显得更加正常化，“上山下乡”与“三线建设”使得中国出现第二次“逆城市化”现象。直到“文革”后期，经济秩序有所恢复，城市恢复招工，一部分下放知青通过招工又回到城市，城市化水平持续降低的趋势得到了遏制，从1975年起，城市人口比重开始逐年上升。到1978年改革开放之前，全国城市人口为1.7亿，城市化水平为17.8%。总体而言，从新中国成立后到1978年改革开放之前的29年里，中国城市化的水平有了一定的提高，但是总体速度非常缓慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中发展中国家由16.2%上升到30.5%，但是中国内地仅由11.2%上升到19.4%。这种城市化的缓慢并不是建立在工业发展停滞或缓慢的基础上，正相反，改革开放前的29年，中国内地的工业和国民经济增长速度并不算慢，工业总产值1978年比
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1949年增长了38.18倍，工业总产值在工农业总产值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社会总产值增长12.44倍，其中非农产业在全社会总产值中的比重，则由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；国民收入总额则从1949年的358亿元增长到1978年的3010亿元（按当年价格计算），提高7.41倍，其中非农产业在国民收入构成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。
（2）后三十年：城市化理论的“中国范式”
由于1978年以前中国城市化发展的迟滞不前，相当多的学者都认为中国城市化历程真正的启动，实际上源于20世纪80年代开始的改革开放。改革开放之前虽然出现过“建制城市化”或称“表面加速”的现象，即城市数量增长很快，但非农业人口比重仅有缓慢上升。一般性的城市化理论似乎难以解释中国城市化与工业化的关系。新中国建立后，在很短的时间内就建立了比较齐全的工业体系，但是这并没有使中国经历一个典型意义上的工业社会与城市化过程。
从经验中构建中国城市化本土化理论的角度来看，中国社会学家一开始就将研究的重点定位在根植于中国且具独创性的中国城市化理论研究上。在20世纪80年代，似乎整个学界只有一种声音，这或许是中国特殊的城市化进程的结果，又或许是政府政策的作用。总而言之，改革开放初期的城市化研究决定了中国城市化的理论研究主线——城市化道路的确定，并且是从“发展小城镇是中国城市化的正确道路”的立论开始的。到20世纪90年代初期，乡镇企业对中国的财政税收、出口创汇和GDP总值的贡献超过了1/3。与此同时，中国大部分的大中型城市还依然扮演着政治中心和重工业基地的角色，对农民采取“进镇不进城”的政策。1988年底，甚至还出现了一次全国性“清退城市农民工”的现象。自此国家对土地制度的改革，使得土地使用从行政划拨到有偿使用，大量可用资金用于城市基础设施建设，这一重大的改革措施在相当程度上影响了中国城市发展以及相关的城市化实践。改革开放初期以工业化推动的经济增长在20世纪80年代末开始衰落，并以1989年治理整顿政策效应的直接后果——市场疲软而告结束，经过1991年的经济复苏，1992年开始了新一轮的经济高增长。1990年4月1日开始实施的《城市规划法》中，提出“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的方针，使得20世纪90年代整体上延续了前10年的城镇化政策。
随着“短缺经济”时代的告别，乡镇企业在20世纪90年代中期发展到顶峰后开始衰落，与此同时，“小城镇论”一统天下的局面开始逐渐被打破。随着城市化对中国经济增长的贡献增加，有学者提出城市化必须“大中小并举”，即“挖掘大城市的潜力，扩大和建设中等城市，择优和适度发展小城市”。而城市化进程之后的的发展也大大验证了这种观点的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化进程发展速度之猛烈，极大的带动了经济的发展与繁荣，中国城市化进程再也从发展中小城镇而转移到了发展大型城市的轨迹上来。但是新的问题又再次暴露出来，大型城市和中小城镇之间的差距开始越来越大，直接导致城市化发展的畸形，贫富差距越来越悬殊。于是近年来，中国城市化进程的重心开始转移到缩小大型城市和中小城镇的差距，使中小型城镇和大型城市相辅相成的发展城市化进程上来。
2.2城市化进程与房地产现状
我国人口城市化率从1996年后加速，年增长率超过1%，每年城镇人口新增1500多万。广东城镇人口增长率领先于全国，1995年后的十几年中，年均增长
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1.98%，几乎高于全国1倍。但在2005年后，城镇人口增长率放缓。据国家统计局发布的2008年全国人口变动情况抽样调查显示，截至2008年底，我国城镇人口比重提高，但人口城镇化速度减缓。2008年全国城镇人口达60667万人，比2007年增加1288万人；乡村人口为72135万人，比2007年减少了615万人。2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%，比2007年提高了0.74个百分点，城镇人口比重继续提高。具体而言我国的城市化又呈现出以下的几个特点：
1．城市化进程明显表现出先被动后主动的特征
建国初到改革开放之前,城市化基本上是被动地适应经济社会发展,城市的建立和发展主要是为经济建设服务的,政府没有意识到城市对于现代经济活动的重要意义。由于种种特殊原因,当时在政策导向上具有逆城市化倾向,实行压缩城市人口数量和限制农村人口进入城市的管制政策,在实际工作指导思想上主要是控制城市的发展,导致城市的规划建设始终跟不上经济社会发展的要求,正因为如此,当时才出现了城市化严重滞后于工业化的现象。改革开放以来的实践证明,在发展经济的同时积极推进城市化,不仅不会带来严重的社会问题,反而会给经济和社会的发展带来巨大的能量和发展空间。如果说工业化是城市化的动力源泉,那么在以知识和信息为主要特征的21世纪,城市已经成为工业乃至整个经济发展的倍增器。
2．从城市化进程看,劳动力职业的转化快于地域的集中
城市化的进程,特别是改革开放30年来的城市化进程主要表现为农村的城市化或城镇化,尤其是农村小城镇的迅速发展,其原因是城乡二元经济结构的分割和政策上的限制。工业化的进程充分地体现在农村乡镇企业的发展和集贸市场的兴起上,这加速了农村小城镇发展的步伐。乡镇企业的发展吸纳了大量农业富余劳动力,但其身份仍是农民,户口仍在农村,因此职业转移很难带动人口在地域上的迁移和集中。应引起注意的是,分散的农村工业化使得中国城市化被迫选择农村城镇化而非典型城市化的道路,其结果是农业富余劳动力成为农村富余劳动力,在农村就地“非农化”而不能城市化,这会加剧中国城市化与工业化不同步的矛盾。1978年,中国第二、三产业劳动力就业份额占全部就业的29·5%,比同期城镇人口比重高11·6百分点; 2000年该份额为50%,比后者高14百分点; 2007年该份额为59·2%,仍然比后者高14·3百分点。这说明,一方面,就全国而言城市化水平提高了,另一方面,农村就业结构转换与人口地区结构的反差依然没有解决,城市化速度滞后于“非农化”速度。
3．从推动城市化的机制看,政策效应大于市场效应
纵观中国城市化的进程,无论是正常发展,还是剧烈波动,其速度、规模、形式、质量,无不受政府政策的直接支配,即使改革开放以来,在建立并逐步完善社会主义市场经济体制的条件下,城市化仍与政府政策有着直接的关系。在改革开放之前,由于实行严格的计划经济模式,城市的级别、规格以及城市的建设和产业布局,都在政府的严格控制之下。同时,严格的户籍管理制度自1958年以来一直延续下来,普通农民要获得一份城市户口绝非易事。而在世界城市化进程中,大多数国家都以市场机制为主导,其城市化进程表现为一种自然的渐进过程,都是由市场调节的,人为干扰城市化而取得成功的范例少之又少。实际上,这是一个是否尊重客观规律的问题,建国以来的经验教训足以证明这一点。
4．从城市化空间进程看,地区间城市化水平不均衡,差异较大
改革开放以来,中国东部沿海地区发展较快,而西部地区发展相对较慢,这种差距还有继续扩大的趋势。中国东部地区和中西部地区由于发展速度的差异,经
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